Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Dass Beteiligungen an geschlossenen Fonds mit den Chancen, aber auch mit den Risiken unternehmerischer Investitionen verbunden sind, ist kein Geheimnis.
Dennoch ignorieren dies viele Anleger und auch manche Berater und Vermittler hartnäckig. Die einen, weil sie den Prospekt nicht lesen oder lesen wollen, die
anderen, weil sie am schnellen Geschäft interessiert sind und deshalb im Kundengespräch vorzugsweise über Ausschüttungen, Renditen und Steuervorteile reden
statt über Risiken, in der Hoffnung, dass die Interessenten dadurch schneller zur Unterschrift bereit sind.
Bei Fonds der Fundus Fondsverwaltungen funktioniert in der Regel weder das eine noch das andere besonders gut und das liegt an der Gestaltung des Prospekts.
Neben der selbstverständlichen formalen Vollständigkeit und Richtigkeit besticht dieser durch eine klare verständliche Sprache verbunden mit einer
interessanten grafischen Gestaltung und einer eindringlichen Darstellung der Rolle des Zeichners als Unternehmer. Die Fundus-Prospekte schaffen es auch
immer wieder, Begeisterung für die ambitionierten Immobilienfonds dieses Anbieters zu wecken.
Angeboten wird die Beteiligung als Kommanditist an der Strandhotel Zingst-Darß GmbH & Co. KG in Höhe von mindestens 10.000 EUR. Anbieter ist die Fundus
Fondsverwaltungen GmbH, Düren. Deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer ist der Dipl. Kfm. Anno August Jagdfeld. Es liegt der Emissionsprospekt Das
Beteiligungsangebot 2005 vor. Investitionsgegenstand ist zum einen ein Hotel-Neubau in der Vier-Sterne-Kategorie mit 121 Zimmern und Suiten, Wellness Bereich
und Tiefgarage. Das Hotel soll von der Steigenberger Hotels AG betrieben werden.
Auf Grund ihrer geringen Wertschwankung sind Geldmarktfonds prinzipiell nicht nur als vorübergehender Liquiditätsparkplatz bestens geeignet, sondern auch
für die Vermögenssicherung und die Planung von Ertragsströmen. Ein derartiger Fall liegt zum Beispiel vor, wenn nach einer jahrzehntelangen Ansparperiode
ein vorwiegend über Aktienfonds aufgebauter Kapitalstock langsam aufgezehrt werden soll. Dann ist es zur Stabilisierung des angesammelten Vermögens in
vielen Fällen sinnvoll, diesen in einen Mix aus Immobilienfonds umzuschichten.
Auch hier gilt, dass prinzipiell Fonds zu bevorzugen sind, die zum ganz überwiegenden Teil (mindestens 75 Prozent) ihr Geld in richtige REITs stecken. Denn
sonst steckt man sein Geld eigentlich in eine Mogelpackung wo REITs draufsteht, sollten eben auch REITs drin sein. Ihre Beimischung ist wichtig, da
Investoren in Immobilienfonds wegen des hohen Ausgabeaufschlages, in der Regel um die 5 Prozent mindestens fünf Jahre investiert sein müssen, bevor
sich der Erwerb rentiert.
Diese Kombination ist aus folgenden Gründen besonders interessant: So sollten Immobilienfonds, vor allem aus steuerlichen Gründen, mit in einen Entnahmeplan
eingebaut werden. Rentenfonds können interessant sein, um relativ risikolos in Phasen fallender Zinsen an Kursgewinnen festverzinslicher Wertpapiere
mitzuverdienen. Die Vorzüge von Geldmarktfonds liegen in allererster Linie in ihren äußerst geringen Kursschwankungen und den ebenfalls vergleichsweise
recht geringen Kosten.
Allerdings sind dabei immer mögliche negative steuerliche Konsequenzen mit einem qualifizierten Berater, am besten mit einem auf diesem Fachgebiet versierten
Steuerberater, im Vorfeld eines Investments abzuklären. Denn, wer sich diesbezüglich nachlässig verhält, den kann das gerade bei geschlossenen
Beteiligungsmodellen fast immer früher oder später sehr, sehr teuer zu stehen kommen. Schließlich handelt es sich bei geschlossenen Beteiligungsmodellen
wie bereits erwähnt um eine äußerst illiquide Anlage.
Denn ihre Positionen überschneiden sich zumeist gar nicht oder - im Falle von geschlossenen Immobilienfonds - nur sehr wenig mit den klassischen
Anlageinstrumenten: Aktien, Renten und gegebenenfalls Immobilien. Hinzu kommt, dass sich mit geschlossenen Fondskonstruktionen ähnlich wie mit
Zertifikaten Spezialpakete schnüren lassen.
Zwar gibt es bei den Immobilieninvestments auch die Möglichkeit, statt eines geschlossenen einen offenen Fonds zu wählen. Die
offene Fondsvariante hat für den Investor den Vorteil, dass er aus dem offenen Immobilienfonds problemlos jederzeit aussteigen kann. Der Nachteil ist jedoch,
dass offene Immobilienfonds sehr ähnlich strukturiert sind. Bei einem «geschlossene»n Fonds besteht hingegen der Vorteil, sich ein ganz speziell auf die
eigenen Bedürfnisse und Wünsche strukturiertes, passgenaues Immobilienportfolio zusammenstellen zu können.
Offene Immobilienfonds können, wenn viele Anleger aus ihnen aussteigen, in einen Liquiditätsengpass geraten und gezwungen sein, kurzfristig in ihrem
Portfolio befindliche Objekte zu ungünstigen Preisen zu verkaufen. Zu solch zyklischem Verhalten können REITs nie genötigt werden. Sie können Schwächeperioden
an den Immobilienmärkten aussitzen, bis sich die Situation wieder beruhigt hat. Das heißt: Ihnen ist es möglich, in Ruhe ihr operatives Geschäft fortzuführen
und sogar eine antizyklische Anlagepolitik zu verfolgen.
Eine Garantie auf hohe Gewinne gibt es für Anleger auch mit REIT-Aktien nicht. Wie viel für die Aktionäre herausspringt, hängt von mehreren Faktoren ab: Zum
einen natürlich von der Entwicklung des Immobilienmarktes der boomt schon seit Längerem in den USA und Fernost, sodass es in naher Zukunft zu Korrekturen,
also Kursrückschlägen, kommen könnte, wobei die Gefahren der Überhitzung im Wohnungsbau deutlich höher sind als bei Gewerbeimmobilien. Darüber hinaus ist
aber auch die allgemeine Aktienmarktentwicklung von Bedeutung.
Hinzu kommt, dass bei REITs außerhalb des Euroraumes ein Währungsrisiko mit berücksichtigt werden muss. So mussten in den vergangenen Jahren europäische
Investoren beispielsweise bei US-REITs wegen des schwächelnden US-Dollars mitunter deutliche Kursabschläge akzeptieren. Mit REITs seien die höchsten Renditen
am besten in einem breit gestreuten, langfristig ausgerichteten Immobilien-Portfolio zu erzielen, sagt Michael Gruppe, Executive Vice President of Research
and Investor Outreach der National Association of Real Estate Investment Trusts.
Die Zweitmärkte für Geschlossene Fonds werden immer beliebter. Aus der Sicht der Eigentümer von Beteiligungen mag das eine gute Nachricht sein, denn durch
die Zweitmärkte erhalten ihre Beteiligungen eine Chance zur Fungibilität (Handelbarkeit), wenn auch mangels nennenswerter Umsätze noch eine geringe. Bei den
Käufern von Zweitmarktfonds, soweit sie nicht zur Schicht der gut organisierten institutionellen Anleger gehören, wird die Motivation dann doch eher
zweifelhaft, ähnelt doch die Investition in eine Neuemission eines Geschlossenen Fonds.
Investiert wird in Geschlossene Immobilienfonds mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Es können auch Zielfonds, die in Wohnungen und Hotels investieren,
erworben werden. Die Auswahl erfolgt nach einem speziellen, von der Anbieterin entwickelten Bewertungssystem. Die Mindestanlage beträgt 20.000 EUR + 5 % Agio.
Die Laufzeit ist mit acht Jahren ab Vollinvestition geplant. Es werden durchschnittliche Auszahlungen von 6 bis 8 % zuzüglich der Kapitalrückführung
prognostiziert. Das Gesamtinvestitionsvolumen ist mit ca.16 Mio. EUR geplant.
Angeboten wird die Zeichnung von Beteiligungen an der Star Private Equity V Beteiligungs GmbH & Co. KG, Grünwald. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 EUR
(+ 5 Prozent Agio). Das gesamte Fondsvolumen ist mit 300 Mio. EUR bis max. 400 Mio. EUR geplant. Die Gesellschaft investiert insbesondere in einen namentlich
genannten, auf den Cayman Islands domizilierenden Dachfonds. Die Einzahlung erfolgt in drei Tranchen: 50 Prozent + 5 Prozent Agio nach Aufforderung, 30
Prozent zum 31.12.2007 und 20 Prozent zum 31.12.2008.
Der entscheidende Unterschied zwischen G-REITs und offenen «Immobilienfonds» ist jedoch, dass es sich im ersten Fall um Aktien handelt und im zweiten um
einen offenen Fonds. Das bedeutet, dass der Fondsmanager immer schauen muss, wie er mit Mittelzu- und -abflüssen zurechtkommt. Finden Anleger einen Fonds
gut, überschütten sie ihn mitunter mit Geld. Finde ich für die zusätzlichen Mittel auch so lukrative Anlagemöglichkeiten? Im Falle hoher Geldabflüsse kann
er gezwungen sein zu verkaufen.
Offene Immobilienfonds dürfen nach dem Entwurf mehr als bisher in Grundstücken außerhalb des europäischen Währungsraums investieren. Wegen des Währungsrisikos
soll die Obergrenze jedoch bei Immobilienfonds der 30 Prozent festgesetzt werden (vgl. § 27 Abs. 5 KAGG). Bei offenen Immobilienfonds soll im Interesse der Anleger der
Anteilspreis täglich ermittelt (§ 34 Abs. 3 KAGG) und die Tätigkeit in den Sachverständigenausschüssen zeitlich begrenzt werden (§ 32 Abs. 2 KAGG). In
Erfüllung des in § 10 Abs. 1 Satz 1 KAGG niedergelegten Grundsatzes.
Im Prinzip ähnelt ein offener «Immobilienfonds» in puncto der Vermögenswerte, in die er investiert, einem G-REIT stark. Das Geld der Investoren fließt
ebenfalls vornehmlich in Gewerbeimmobilien. Auch steuerlich ist diese Art des Immobilieninvestments nicht uninteressant, da nicht der volle Ertrag, der in
Form von Verkaufserlösen und Mieten erzielt wird, besteuert wird. Da die Wertentwicklung sehr schwankungsarm verläuft, eignen sich diese Fonds zudem
prinzipiell recht gut zur Geldanlage für risikoscheue Gemüter.