Immobilienfonds
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Eine erfolgreiche neue Produktlinie im Bereich der Geschlossenen Fonds macht derzeit Furore. Wir nennen sie Multi-Invest-Fonds. Die Fonds investieren nicht
nur in verschiedene Anlageobjekte, sondern auch in diverse Anlageformen. Innerhalb dieser neuen insbesondere bei Großvertrieben gefragten Produktform werden
unterschiedliche Gestaltungen angeboten. So enthalten manche dieser Fonds, wie der dem hier zu besprechenden Prospekt zugrunde liegende, neben Anlagen aus
dem freien Kapitalmarkt auch solche aus geregelten Märkten, zumeist Investmentfonds.
Einige Immobilienfonds investieren direkt, andere in Form eines Dachfonds - also in bereits bestehende Fonds, die ihrerseits in den diversen Anlagegebieten
investieren. Zwei Gründe dürften für den Erfolg der Produktlinie besonders maßgebend sein: Durch die angebliche Risikodiversifikation werden die Fonds als
altersvorsorgetauglich dargestellt und diese Sichtweise wird durch die Möglichkeit der ratierlichen Einzahlung in relativ kleinen Raten und mit langen
Laufzeiten unterstützt.
Angeboten wird der Erwerb von Kommanditanteilen an dem in der Überschrift genannten Fonds, der wiederum seinerseits in Immobilien und Immobilienfonds, in
gebrauchte Lebensversicherungen (11 Mio. EUR) sowie in offene Wertpapierfonds (Aktien- und Rentenfonds 10 Mio. EUR) investiert. 9 Mio. EUR zuzüglich des
5-prozentigen bzw. 8-prozentigen Agios fließen in Nebenkosten. Zusammen mit aufzunehmenden Fremdmitteln (50 Mio. EUR gesamt, wovon 5,4 Mio. EUR bereits
aufgenommen sein sollen) soll eine Gesamtinvestition von 100 Mio. EUR ermöglicht werden.
Auf Grund ihrer geringen Wertschwankung sind Geldmarktfonds prinzipiell nicht nur als vorübergehender Liquiditätsparkplatz bestens geeignet, sondern auch
für die Vermögenssicherung und die Planung von Ertragsströmen. Ein derartiger Fall liegt zum Beispiel vor, wenn nach einer jahrzehntelangen Ansparperiode
ein vorwiegend über Aktienfonds aufgebauter Kapitalstock langsam aufgezehrt werden soll. Dann ist es zur Stabilisierung des angesammelten Vermögens in
vielen Fällen sinnvoll, diesen in einen Mix aus Immobilienfonds umzuschichten.
Doch in den vergangenen drei Jahren - seitdem es an den Aktienmärken mit den Kursen wieder kräftig nach oben ging - entwickelten sich auch REITs unerwartet
gut. Das Plus der REITs-Fonds konnte mit im Schnitt gut 70 Prozent durchaus mit der Performance mithalten, die europäische Immobilienfonds ihren Anteilseignern
bescherten. Allerdings sollten sich Anleger durch die in der Tabelle besonders hervorstechenden guten Ergebnisse amerikanischer REIT-Fonds nicht blenden
lassen. Diese sind auf Dollarbasis errechnet.
Deshalb fährt man in der Regel besser, wenn man sich selbst einen Fondskorb zusammenstellt, der zum Beispiel aus einem Investment in einen US- und einen
Europa-REIT-Fonds besteht. Eine wichtige Voraussetzung für ein erfolgreiches Fondsinvestment ist die Diversifikation des Fondsvermögens. Das bedeutet, dass
der Fondsmanager mindestens 20, besser mindestens 30 Werte im Depot hat. Nur so ist es möglich, die Ausschläge in der Wertentwicklung nach oben und unten,
also die so genannte Volatilität, deutlich zu vermindern.
Geschlossene Immobilienfonds, die als Ansparfonds konzipiert sind oder die Ansparmöglichkeit in Raten als Option anbieten, sind immer mit großer Vorsicht zu
genießen. Das liegt ganz einfach zunächst daran, dass Geld, das in ein bestehendes Objekt nicht sofort, sondern nur in kleinen Raten investiert werden kann,
zunächst einmal Geld kostet. Es gibt noch mehr Gründe für diese These: Die Verwaltung von Ansparverträgen kostet natürlich zusätzlich Geld für deren
Verwaltung und den kostenträchtigen Umgang mit Zahlungsausfällen.
Denn ihre Positionen überschneiden sich zumeist gar nicht oder - im Falle von geschlossenen Immobilienfonds - nur sehr wenig mit den klassischen
Anlageinstrumenten: Aktien, Renten und gegebenenfalls Immobilien. Hinzu kommt, dass sich mit geschlossenen Fondskonstruktionen ähnlich wie mit
Zertifikaten Spezialpakete schnüren lassen.
Mit klassischen geschlossenen Fondsbeteiligungen in Immobilien wären solche Ergebnisse nicht erzielbar. Nach den Klassikern (Immobilien) sowie den Private
Equity-, New-Energy- und Lebensversicherungsfonds folgt jetzt also gewissermaßen die dritte Welle geschlossener Fondsmodelle: Damit sind so exotische
Anlagethemen gemeint wie Patentfonds, Fonds für Computerspiele und Events. Darüber hinaus gibt es als vorletzten Schrei Bildungs- und Sanierungsfonds,
welche auf Unternehmen setzen, die in die Klemme geraten sind.
In manchen Marktphasen liefen die REITs fast durchwegs relativ parallel zum breiten Markt. In einigen verzeichneten REITs sogar Kurszuwächse, während der
breite Markt Federn lassen musste. Sobald sich der deutsche Aktienmarkt für Immobilienfonds entsprechend entwickelt hat, dürfte die Möglichkeit bestehen, sich zum Beispiel in
Spezial-Immobilien wie vielleicht sogar einmal Gefängnisaktien einzukaufen, wodurch sich - so makaber es klingen mag - die Portfoliostruktur optimieren
lässt.
Mit REITs können Anleger den Teil ihres Vermögens, den sie in Immobilien gesteckt haben, gut diversifizieren. Mit offenen Immobilienfonds sind Anleger
hier zu Lande meist gezwungen, sich zu Europa, mit dem Schwerpunkt Deutschland, zu konzentrieren. Mit REITs haben sie hingegen die Möglichkeit, weltweit
diversifiziert ins hoch liquide Anlageinstrument Aktie zu investieren. Dadurch lassen sich problemlos und schnell, sozusagen täglich und sogar mehrmals
täglich, per Telefon oder Mausklick Umschichtungen im Depot vornehmen.
Dort unterliegen sie der vollen Besteuerung, was aber im Rahmen der Einführung einer Abgeltungssteuer auf Wertpapiererträge ab 2009 korrigiert werden wird.
Bei G-REITs wird dadurch von der Ausschüttung für die meisten Anleger mehr übrig bleiben. Entscheidend sind aber nicht aktuelle oder künftige steuerliche
Vorteile, sondern vor allem, dass Anleger über REITs die Möglichkeit haben, sich an einem professionell gemanagten Immobilienportfolio auf Aktienbasis zu
beteiligen.
Immobilien erfreuen sich bei Anlegern großer Beliebtheit, wenn es auch immer häufiger ausländische Objekte sein sollen. Dort winken meist weitgehend
steuerfreie Erträge, ein im Vergleich zu Deutschland fungiblerer Markt und interessante Wertsteigerungschancen. Nun ist auch dieser Weg in der Vergangenheit
nicht nur mit Erfolgen gepflastert gewesen. Vor allem in den USA wurde schon viel Geld deutscher Anleger in den Sand gesetzt. Hinzu kommt, dass die meisten
ausländischen Immobilienfonds bislang nur kleine Teile ihrer meist langfristigen Anlagedauer hinter sich gebracht haben.
Die Annahme allerdings, dass ein vergleichsweise hoher Prozentsatz dieser Fonds auf dem heutigen Stand ungefähr prospektgemäß läuft oder zumindest ohne
gravierende Kapitalverluste dasteht, erscheint nicht allzu gewagt, auch deshalb, weil die meisten der genannten Immobilienmärkte das in den letzten Jahren
erreichte hohe Niveau bislang halten konnten. Kanada als Anlageland für Immobilienfonds glänzt zudem mit vergleichsweise erfreulichen Konjunkturdaten und einer starken
Währung.
Angeboten wird die Zeichnung von Beteiligungen an der Star Private Equity V Beteiligungs GmbH & Co. KG, Grünwald. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 EUR
(+ 5 Prozent Agio). Das gesamte Fondsvolumen ist mit 300 Mio. EUR bis max. 400 Mio. EUR geplant. Die Gesellschaft investiert insbesondere in einen namentlich
genannten, auf den Cayman Islands domizilierenden Dachfonds. Die Einzahlung erfolgt in drei Tranchen: 50 Prozent + 5 Prozent Agio nach Aufforderung, 30
Prozent zum 31.12.2007 und 20 Prozent zum 31.12.2008.
Für Wertpapier-Sondervermögen wird die Möglichkeit erweitert, neben den bisher zulässigen Aktienindizes auch andere Wertpapierindizes nachzubilden und dabei
bislang bestehende Anlagegrenzen zu überschreiten (§ 8c Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 KAGG). Dies dürfte in der Praxis zukünftig dazu führen, dass im Markt anerkannte
Indizes (z. B. Dow Jones Index, FAZ-Index) nachgebildet und somit neuartige Indexfonds mit unterschiedlichen Ausgestaltungen den Privatanlegern angeboten
werden.
Offene Immobilienfonds dürfen nach dem Entwurf mehr als bisher in Grundstücken außerhalb des europäischen Währungsraums investieren. Wegen des Währungsrisikos
soll die Obergrenze jedoch bei Immobilienfonds der 30 Prozent festgesetzt werden (vgl. § 27 Abs. 5 KAGG). Bei offenen Immobilienfonds soll im Interesse der Anleger der
Anteilspreis täglich ermittelt (§ 34 Abs. 3 KAGG) und die Tätigkeit in den Sachverständigenausschüssen zeitlich begrenzt werden (§ 32 Abs. 2 KAGG). In
Erfüllung des in § 10 Abs. 1 Satz 1 KAGG niedergelegten Grundsatzes.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, in welcher Form das erfolgt. Sie reichen vom Erwerb der eigenen vier Wände, über den Kauf von Anteilen an offenen oder
geschlossenen Immobilienfonds» bis hin zum Einstieg in Aktien von Immobilienaktiengesellschaften und - das ist zumindest für deutsche Anleger neu - von so
genannten G-REITs, also von German Real Estate Investment Trusts. Im Prinzip handelt es sich dabei um Immobilienvermögen, das in Aktiengesellschaften
ausgegliedert wird, die gegenüber herkömmlichen Gesellschaften erhebliche Steuervorteile besitzen.