Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Gleich im ersten Teil des vorliegenden Prospekts wird mit dem Begriff Renditefonds eines der Reizworte der Anlegerschützer strapaziert. Außerdem ist davon
die Rede, dass der Fonds auch für Immobilieneinsteiger sinnvoll sei. In der Tat wird es unerfahrenen Anlegern besonders leicht gemacht, in diesen Fonds zu
investieren. Da ist einerseits die niedrige Mindestbeteiligungssumme. Hinzu kommt die halbjährliche Auszahlung der vergleichsweise hohen Ausschüttung. Was
die angesprochene Zielgruppe besonders angenehm empfinden wird.
Der anhaltende Erfolg der SHB, der Erfinderin der ratierlichen Einzahlungen bei geschlossenen Fonds, gibt diesem Initiator, zumindest was den eigenen
Geschäftserfolg angeht, recht. Ob mit diesem System auch die Anleger und der Vertrieb glücklich werden, ist schwer vorauszusagen, weil die Fondskonstruktion
es erlaubt, mögliche Schieflagen über viele Jahre zu verschleiern, indem zum Beispiel die ratierlichen Einzahlungen statt zur Investition in Immobilienfonds
zum zeitweiligen Ausgleich von Schieflagen benutzt werden könnten.
Angeboten wird der Erwerb von Kommanditanteilen an dem in der Überschrift genannten Fonds, der wiederum seinerseits in Immobilien und Immobilienfonds, in
gebrauchte Lebensversicherungen (11 Mio. EUR) sowie in offene Wertpapierfonds (Aktien- und Rentenfonds 10 Mio. EUR) investiert. 9 Mio. EUR zuzüglich des
5-prozentigen bzw. 8-prozentigen Agios fließen in Nebenkosten. Zusammen mit aufzunehmenden Fremdmitteln (50 Mio. EUR gesamt, wovon 5,4 Mio. EUR bereits
aufgenommen sein sollen) soll eine Gesamtinvestition von 100 Mio. EUR ermöglicht werden.
REIT-Fonds können durch ihre häufig gegenläufige Wertentwicklung zum Aktienmarkt, vor allem in Zeiten fallender Notierungen, zur Stabilität der Depotrendite
beitragen. Allerdings lohnt sich Sorgfalt bei der Fondsauswahl. Pflicht ist auf jeden Fall ein Blick auf die Depotpositionen. Diese sollten mindestens 30
Werte aus verschiedenen Segmenten (Büros, Geschäfte, Einkaufszentren) und Regionen umfassen, auch wenn es sich wie bei US-REITs nur um ein einziges (großes)
Land handelt.
Trotzdem wird die Volatilität erheblich höher sein als bei einem offenen Immobilienfonds. Das ist in guten Zeiten aus Anlegersicht erfreulich, weil sie
dann gleichbedeutend mit hohen Renditen ist. In Schwächephasen sieht es natürlich genau umgekehrt aus. Diesem Umstand können sich Anleger auch durch ein
Fondsinvestment und eine damit verbundene, noch so geschickte Diversifikation nicht entziehen. REITs-Fonds werden immer mehr zum Muss für Anleger. Sie
entwickelten sich zur am besten geeigneten Beimischung von Immobilien.
Aus steuerlicher Sicht ist interessant, dass bei REITs-Fonds nach zwölf Monaten Kursgewinne steuerfrei vereinnahmt werden können. Ausgeschüttete Dividenden,
die bei REITs einen hohen Anteil haben, unterliegen zurzeit noch der vollen Besteuerung. Ab 2009 unterliegen sie nur noch der dann zu zahlenden
Abgeltungssteuer von 25 Prozent. In früheren Jahren entwickelten sich die Kurse der REITs genau entgegengesetzt zum allgemeinen Trend an den Aktienbörsen.
REITs eigneten sich recht gut, um die Schwankungen eines Aktiendepots auszugleichen.
Ein Anleger kann sich entweder durch Einmalzahlungen in Höhe von mindestens 7.669 EUR + 5 Prozent Abwicklungsgebühr oder mittels 190 monatlicher Raten in
Höhe von mindestens 38,35 EUR an der oben genannten KG als Kommanditist über den oben gleichfalls genannten Treuhänder beteiligen. Angeboten wird außerdem
eine Kombination, bei der nur 50 Prozent der Zeichnungssumme zuzüglich der Abwicklungsgebühr in einer Summe gezahlt werden. Die restliche Zeichnungssumme
soll durch Umbuchung der Ausschüttungen erbracht werden.
Ausschüttungen aus den Immobilienfonds werden in Höhe von 7 bis 13 Prozent versprochen. Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 214,23 Mio. EUR, wovon 139,58 Mio. EUR für den Erwerb
der Grundstücke ausgegeben werden sollen. Außerdem ist in dieser Summe das ausstehende Eigenkapital (Ansparangebot) in Höhe von 50,11 Mio. EUR enthalten und
die Kosten für Dienstleistungen und Garantien 15,34 Mio. EUR, Finanzierung 1,53 Mio. EUR und das Disagio in Höhe von 4,60 Mio. EUR. Außerdem ist in der
Gesamtinvestitionssumme die Anfangsausschüttung an die Anleger.
Mit klassischen geschlossenen Fondsbeteiligungen in Immobilien wären solche Ergebnisse nicht erzielbar. Nach den Klassikern (Immobilien) sowie den Private
Equity-, New-Energy- und Lebensversicherungsfonds folgt jetzt also gewissermaßen die dritte Welle geschlossener Fondsmodelle: Damit sind so exotische
Anlagethemen gemeint wie Patentfonds, Fonds für Computerspiele und Events. Darüber hinaus gibt es als vorletzten Schrei Bildungs- und Sanierungsfonds,
welche auf Unternehmen setzen, die in die Klemme geraten sind.
In manchen Marktphasen liefen die REITs fast durchwegs relativ parallel zum breiten Markt. In einigen verzeichneten REITs sogar Kurszuwächse, während der
breite Markt Federn lassen musste. Sobald sich der deutsche Aktienmarkt für Immobilienfonds entsprechend entwickelt hat, dürfte die Möglichkeit bestehen, sich zum Beispiel in
Spezial-Immobilien wie vielleicht sogar einmal Gefängnisaktien einzukaufen, wodurch sich - so makaber es klingen mag - die Portfoliostruktur optimieren
lässt.
Mit REITs können Anleger den Teil ihres Vermögens, den sie in Immobilien gesteckt haben, gut diversifizieren. Mit offenen Immobilienfonds sind Anleger
hier zu Lande meist gezwungen, sich zu Europa, mit dem Schwerpunkt Deutschland, zu konzentrieren. Mit REITs haben sie hingegen die Möglichkeit, weltweit
diversifiziert ins hoch liquide Anlageinstrument Aktie zu investieren. Dadurch lassen sich problemlos und schnell, sozusagen täglich und sogar mehrmals
täglich, per Telefon oder Mausklick Umschichtungen im Depot vornehmen.
Hinzu kommt, dass bei REITs außerhalb des Euroraumes ein Währungsrisiko mit berücksichtigt werden muss. So mussten in den vergangenen Jahren europäische
Investoren beispielsweise bei US-REITs wegen des schwächelnden US-Dollars mitunter deutliche Kursabschläge akzeptieren. Mit REITs seien die höchsten Renditen
am besten in einem breit gestreuten, langfristig ausgerichteten Immobilien-Portfolio zu erzielen, sagt Michael Gruppe, Executive Vice President of Research
and Investor Outreach der National Association of Real Estate Investment Trusts.
Die Zweitmärkte für Geschlossene Fonds werden immer beliebter. Aus der Sicht der Eigentümer von Beteiligungen mag das eine gute Nachricht sein, denn durch
die Zweitmärkte erhalten ihre Beteiligungen eine Chance zur Fungibilität (Handelbarkeit), wenn auch mangels nennenswerter Umsätze noch eine geringe. Bei den
Käufern von Zweitmarktfonds, soweit sie nicht zur Schicht der gut organisierten institutionellen Anleger gehören, wird die Motivation dann doch eher
zweifelhaft, ähnelt doch die Investition in eine Neuemission eines Geschlossenen Fonds.
Nun gibt es in Deutschland eine weit verbreitete Sichtweise auf jede Art von Immobilienanlagen, die diesem Investitionsobjekt eine unverrückbare Sicherheit
zuweist und Wertschwankungen nur in ihrer positiven Form für möglich hält. Ab einer bestimmten Vermögens- oder Einkommenshöhe gibt es zwar viele erfahrene
Anleger, die dieses Missverständnis bereits mit hohen Vermögensverlusten bezahlt haben. Umso wichtiger erscheint es, dass gleichermaßen aussichts- wie
risikoreiche Immobilienfonds wie das vorliegende so gestaltet sind.
Die Anleger beteiligen sich an der oben genannten Beteiligungsgesellschaft, die wiederum jeweils zu 99,99 Prozent an Objektgesellschaften für die sieben
Fondsobjekte beteiligt ist. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 20.000 Can-Dollar und wird zum Zeitpunkt des Beitritts zusätzlich eines Agios von 5 Prozent
zur Zahlung fällig. Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 225 Millionen Can-Dollar, das zur Zeichnung zur Verfügung stehende Kommanditkapital 106 Millionen
Can-Dollar. In Kanada werden 210 Millionen Can-Dollar investiert.
Die Anlagevermittlung ist die Vermittlung von Kapitalanlagen durch Vertriebsgesellschaften. Betroffen davon sind fast alle Arten von Kapitalanlagen,
insbesondere Aktien, festverzinsliche Wertpapiere, Investmentfondsanteile, Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, Schiffsbeteiligungen sowie Bauspar-
und Versicherungsverträge. Der Vertrieb erfolgt regelmäßig aufgrund mündlicher Empfehlungen, gegebenenfalls unter Übergabe von Prospekten und sonstigen
Verkaufsunterlagen.
Offene Immobilienfonds dürfen nach dem Entwurf mehr als bisher in Grundstücken außerhalb des europäischen Währungsraums investieren. Wegen des Währungsrisikos
soll die Obergrenze jedoch bei Immobilienfonds der 30 Prozent festgesetzt werden (vgl. § 27 Abs. 5 KAGG). Bei offenen Immobilienfonds soll im Interesse der Anleger der
Anteilspreis täglich ermittelt (§ 34 Abs. 3 KAGG) und die Tätigkeit in den Sachverständigenausschüssen zeitlich begrenzt werden (§ 32 Abs. 2 KAGG). In
Erfüllung des in § 10 Abs. 1 Satz 1 KAGG niedergelegten Grundsatzes.
Im Prinzip ähnelt ein offener «Immobilienfonds» in puncto der Vermögenswerte, in die er investiert, einem G-REIT stark. Das Geld der Investoren fließt
ebenfalls vornehmlich in Gewerbeimmobilien. Auch steuerlich ist diese Art des Immobilieninvestments nicht uninteressant, da nicht der volle Ertrag, der in
Form von Verkaufserlösen und Mieten erzielt wird, besteuert wird. Da die Wertentwicklung sehr schwankungsarm verläuft, eignen sich diese Fonds zudem
prinzipiell recht gut zur Geldanlage für risikoscheue Gemüter.