Vermieterrechtsschutz
Nützliche Tipps zum Thema Vermieterrechtsschutz
In speziellen Strafrechtsschutzpolicen stellen Versicherer abweichend von § 5 ARB Deckung für die
angemessene Vergütung (d.h. ohne betragsmäßige Obergrenze) eines Rechtsanwalts zur Verfügung. In bestimmtem Umfang übernimmt die Vermieterrechtsschutz
auch die Vergütung eines sog. Korrespondenzanwalts, der lediglich den Verkehr mit dem Prozessbevollmächtigten des VN führt. Für Anwaltskosten in Auslandsfällen
sieht § 5 ARB eine besondere Regelung für die zugelassenen Anwalts vor.
Gegenüber einem vorsteuerabzugsberechtigten VN ist die Vermieterrechtsschutz nur zum Ersatz der Kosten ohne Mehrwertsteuer verpflichtet. Es besteht also
kein Freistellungsanspruch in Höhe des Mehrwertsteuerbetrages. Kosten, die der VN anlässlich der Wahrnehmung seiner rechtlichen Interessen selbst aufwendet
(sog. Parteikosten), sind nur dann versichert, wenn sie ausnahmsweise positiv im Leistungskatalog aufgeführt sind (z.B. Reisekosten zu einem ausländischen
Gericht).
Gebühren und Auslagen eines Gerichtsvollziehers als staatliches Vollstreckungsorgan werden ebenfalls übernommen. Der VN als Gläubiger lässt im Auftrag des
Gerichtsvollziehers die Räumung einer vermieteten Wohnung selbst und auf eigene Kosten durchführen. Zur Klarstellung: Nicht zu den Gerichtsgebühren gehören
Zwangsgeld, Ordnungsgeld sowie Geldstrafen und Geldbußen. Nimmt der VN anstelle der staatlichen Gerichte Privatpersonen als Schiedsrichter im Rahmen eines
Schieds- und Schlichtungsverfahrens in Anspruch, werden auch diese Kosten übernommen.
Die Wohnungs- und Grundstück Vermieterrechtsschutz umfasst die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Miet- und Pachtverhältnissen, sonstigen Nutzungsverhältnissen
und dinglichen Rechten, die Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile zum Gegenstand haben. Der Mieter von Geschäftsräumen erhält vom Hausbesitzer eine
Mieterhöhung. Da er diese für überzogen erachtet, nimmt er anwaltliche Hilfe in Anspruch. Versicherungsschutz besteht sowohl für die außergerichtliche als
auch für die gerichtliche Geltendmachung dinglichen Rechten an Immobilien.
Hierzu zählt z.B. die Auflage zur Führung eines Fahrtenbuchs oder die Anordnung zur Absolvierung eines Verkehrseignungstests. Nicht um eine verkehrsrechtliche
Angelegenheit handelt es sich hingegen, wenn verkehrswirtschaftliche oder sozialpolitische Aspekte im Vordergrund stehen, z.B. bei Verstößen gegen das
Arbeitszeitgesetz bei Arbeitnehmern in Verkehrsbetrieben. Kein Versicherungsschutz durch die Vermieterrechtsschutz Stiftung Warentest besteht ferner der Fall, dass ein Fahrzeug ausschließlich wegen eines
Halt- oder Parkverstoßes abgeschleppt wurde.
Nicht versichert durch die Vermieterrechtsschutz ist daher auch die bloße Überprüfung eines Widerspruchsbescheids, wenn der Rechtsanwalt zu dem Ergebnis gelangt, dass eine Klage nicht
Erfolg versprechend ist. Die hierfür fällige sog. Abrategebühr wird vom Rechtsschutzversicherer nicht übernommen. Gelangt der Anwalt hingegen zu dem
Ergebnis, dass eine Anfechtungsklage Erfolg versprechend ist, so besteht für die Klageeinlegung Versicherungsschutz. Dabei geht es um die Verteidigung in
Disziplinar- und Standesrechtsverfahren.
Erfolgt nur eine Verurteilung wegen Fahrlässigkeit oder wird das Strafverfahren eingestellt, so bleibt es bei der Rechtsschutzzusage. Die Vermieterrechtsschutz ist
verpflichtet, die Kosten im vereinbarten Umfang zu tragen. War zunächst Vorsatz angeklagt und bleibt es dabei, so besteht für eine mögliche Berufung oder
Revision weiterhin Rechtsschutz. Falls der VN aber rechtskräftig wegen Vorsatz verurteilt worden ist, entfällt der Versicherungsschutz mit der Rechtskraft
des Urteils rückwirkend.
Übt aber der Arbeitgeber unzulässigen Druck aus, damit ein Aufhebungsvertrag geschlossen wird, liegt bei entsprechenden Darlegungen zumindest ein behaupteter
Rechtsschutzfall vor. Gleiches gilt, wenn der Arbeitgeber den Ausspruch der Vermieterrechtsschutz Stiftung Warentest als sicher darstellt und in einem angebotenen Gespräch lediglich die
Modalitäten für die Beendigung des Arbeitsverhältnisses darlegt. Da es in diesem Bereich keine gefestigte Rechtsprechung gibt, kommt es stets auf die
Umstände des Einzelfalls an.
Ein Mieter zahlt die vereinbarte Miete nicht. Einem Arbeitnehmer wird wegen unentschuldigtem Fernbleiben vom Arbeitsplatz gekündigt. Es reicht also nicht
aus, wenn jemand von einem gesetzlichen oder vertraglichen Recht Gebrauch macht, ohne dass dessen Ausübung einen Verstoß darstellt oder einen solchen
voraussetzt. Für den Fall des Verstoßes eines Gegners gegenüber einem vorausgegangenen Verstoß des VN gilt Folgendes: Es ist gleichgültig, ob der VN
angreifen oder sich verteidigen will.
Der Versicherungsschutz durch die Vermieterrechtsschutz beginnt gemäß § 7 ARB zu dem im Versicherungsschein angegebenen Zeitpunkt, wenn der sog. Erstbeitrag
unverzüglich nach Fälligkeit gezahlt worden ist. Eine vereinbarte Wartezeit bleibt hiervon unberührt. § 7 ARB 2008 greift die Bestimmung des § 33 VVG auf.
Da es sich um eine sog. Schickschuld handelt, gilt der Erstbeitrag bereits dann als gezahlt, wenn er aus der Verfügungsgewalt des VN ausgeschieden ist und
nicht erst mit dem Zugang beim Versicherer.
Der Anwalt erhebt ohne Abstimmung mit der Vermieterrechtsschutz Stiftung Warentest eine Klage, obwohl er zunächst nur mit der außergerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen
des VN betraut und zudem ausdrücklich darauf hingewiesen worden war, dass Kosten auslösende Maßnahmen mit dem Versicherer abzustimmen sind. Der Versicherer
kann dann den Versicherungsschutz zumindest wegen grob fahrlässiger Obliegenheitsverletzung ganz oder teilweise versagen. Der Anwalt macht sich aber
schadenersatzpflichtig mit der Folge des Verlustes seines Schadenersatzanspruchs.
Diese Quotierungsregelung beruht auf dem Wegfall des Alles-oder-Nichts-Prinzips. Der vollständige oder teilweise Wegfall des Versicherungsschutzes hat bei
der Verletzung einer nach Eintritt des Versicherungsfalles bestehenden Auskunfts- oder Aufklärungsobliegenheit zur Voraussetzung, dass der Versicherer den
VN durch gesonderte Mitteilung in Textform auf diese Rechtsfolge hingewiesen hat. Weist der VN nach, dass er die Obliegenheit nicht grob fahrlässig verletzt
hat, bleibt der Versicherungsschutz bestehen.
Ob hinreichende Erfolgsaussichten bestehen (z.B. der Klagevortrag des VN schlüssig ist), orientiert sich an den Grundsätzen, welche in Rechtsprechung und
Literatur für die Prüfung der Erfolgsaussichten im Rahmen eines Prozesskostenhilfeverfahrens gelten. Die Erfolgsaussichten können unter rechtlichen
Gesichtspunkten nur dann durch die Vermieterrechtsschutz verneint werden, wenn der Sachvortrag des VN nicht schlüssig ist, also wenn der dem Begehren zugrunde liegende Sachverhalt den
erstrebten rechtlichen Erfolg nicht herbeiführen kann.
In tatsächlicher Hinsicht kann geprüft werden, ob bei einem schlüssigen Vorbringen der zugrunde liegende Sachverhalt bei einem erwarteten Bestreiten durch
den Gegner beweisbar ist. Hat das Gericht bereits einen Vergleich gewährt oder einen Beweisbeschluss erlassen, so kann der Rechtsschutzversicherer die
Erfolgsaussicht nicht mehr verneinen. Als mutwillig sind wirtschaftlich in hohem Maß unvernünftige Maßnahmen zu Lasten aller Versicherten anzusehen, die
zum angestrebten Erfolg in keinem Verhältnis stehen.
Mit dieser Regelung soll verhindert werden, dass Zugeständnisse bei der Kostenverteilung zu Lasten des Versicherers gemacht werden, um Vorteile in der
Hauptsache zu erzielen. Bei der erforderlichen Abwägung wird nach der Rechtsprechung allein auf objektive Gesichtspunkte abgestellt. Während sich die
Kostenquote bei Zahlungsansprüchen mathematisch genau bestimmen lässt.
Der VN kann aber auch von der Vermieterrechtsschutz verlangen, dass dieser ihm einen Anwalt benennt. Hierzu ist der Versicherer u.U. sogar verpflichtet, wenn
nämlich der VN keinen Anwalt ausgewählt hat und die Beauftragung eines Anwalts im Interesse des VN erforderlich erscheint. Da der Versicherer
den Anwalt im Namen des VN benennt, ist der Versicherer für die Tätigkeit des Anwalts nicht verantwortlich. Andererseits ist aber der Anwalt auch nur
gegenüber dem VN als seinem Mandanten für die Durchführung des Auftrags verantwortlich.
Die Kosten für dieses Verfahren trägt die Vermieterrechtsschutz. Gegenstandswert ist nicht der Wert der Hauptsache, sondern der voraussichtlich notwendige
Kostenaufwand in Höhe der eigenen und gegnerischen Anwaltskosten sowie ggf. der Gerichtskosten erster Instanz. Mit der Deckungsklage hat der VN die
Möglichkeit, einen behaupteten Versicherungsanspruch gerichtlich feststellen zu lassen: Lehnt der Versicherer den Versicherungsschutz endgültig ab oder
behauptet der VN, dass der Schiedsspruch des Rechtsanwalts erheblich abweicht.
Da die Abgrenzung zwischen privater und selbstständiger Tätigkeit über die Mitversicherung des Vertrags-Rechtsschutzes (s.u.) entscheidet, treten in diesem
Bereich häufig Streitigkeiten auf, die vor Gericht ausgetragen werden. Ist eine Rechtsschutzversicherter Gesellschafter einer GmbH, auf deren Wirken er
maßgeblichen Einfluss ausüben kann, betrifft dies nicht mehr seinen privaten Bereich und es handelt sich selbst dann nicht um die Verwaltung eigenen
Vermögens, wenn er im Namen seiner Ehefrau eine Warenbestellung aufgibt.