Baufinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Baufinanzierung
Der Versicherungsschutz für Bauvorhaben, also für Tiefbauten, Hochbauten oder Ingenieurbauten, ist nicht nur im industriellen und gewerblichen Bereich von
zentraler Bedeutung, auch bei privaten Bauvorhaben sollte entsprechender Versicherungsschutz nicht vergessen werden. Unternehmen und Privatleute können sich
mit einer ganzen Reihe von unterschiedlichen Versicherungsformen gegen Schadenersatzansprüche Dritter, Sachschäden durch Feuer, Vermögensschäden auf Grund
verspäteter Fertigstellung von Bauvorhaben.
Alle am Bau helfenden Personen sind besonderen Gefahren ausgesetzt. Helfen beispielsweise Nachbarn, Freunde oder Verwandte, so sind sie über die
Berufsgenossenschaft versichert. Dazu muss der Bauherr diese Personen bei der Berufsgenossenschaft anmelden, auch wenn die Mithilfe unentgeltlich ist.
Unabhängig davon kann eine Baufinanzierung Versicherungsschutz auch über die sog. Bauhelfer-Unfallversicherung erlangt werden. Diese Unfallabsicherung steht dann zusätzlich zur
Verfügung und schließt den Bauherrn und den Ehepartner ein.
Hierüber gibt der nachfolgende Beitrag einen Überblick. So ungleich die Risiken bei den einzelnen Bauvorhaben auch erscheinen, der Absicherungsbedarf ist
weitgehend identisch, abgesehen vom unterschiedlichen Haftungsumfang. Grundlage der Haftung des Bauherrn sind die in §§ 823 ff. BGB genannten Rechtsfolgen.
Danach haftet auch der Bauherr, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges
Recht eines anderen widerrechtlich verletzt.
Konkrete Angaben über die Summenermittlung finden wir also nicht, dennoch ist davon auszugehen, dass dazu die Nettomieteinnahmen gehören sowie die
Grundsteuer und die Finanzierungskosten (Jahressumme). Im Bedarfsfall ist das genaue Summenermittlungsschema zu erfragen, damit es nicht zu einer
Unterversicherung kommt. Denn grundsätzlich ist diese Sanktion in den Bedingungen vorgesehen. Aus diesem Grunde ist auch die Bestimmung über den
Bewertungszeitraum enthalten.
Dieser Status erlaubt dem Fachmann folgende Prognose, Die Preise für baureife Grundstücke werden - je nach gesamtwirtschaftlicher Lage mehr oder weniger
schnell - kontinuierlich steigen, da Bauland nicht beliebig multiplizierbar ist. Bauen wird auch in Zukunft nicht einfacher werden: Ein Dschungel von
Vorschriften für die Baufinanzierung für Angestellte, Auflagen und Gesetzen trübt den Durchblick. Das zu verzeichnende wie das prognostizierte Wirtschaftswachstum lässt die Bäume nicht in den Himmel
wachsen. Ohne uns gleich als arm einzustufen.
Wird die Nutzungsmöglichkeit der im Versicherungsvertrag bezeichneten Bauleistung zum geplanten Zeitpunkt durch einen am Versicherungsort eingetretenen
Sachschaden verzögert oder beeinträchtigt, so ersetzt der Versicherer den dadurch entstehenden Unterbrechungsschaden. Der Unterbrechungsschaden besteht aus
den fortlaufenden Kosten und dem Betriebsgewinn, die der VN innerhalb des Unterbrechungszeitraumes, längstens jedoch der Haftzeit nicht erwirtschaften kann,
weil die beschädigte oder zerstörte Bauleistung oder die abhanden gekommene Sache.
Diese Form der Hypothekenversicherung, die in den USA und Großbritannien seit vielen Jahren fester Bestandteil der Eigenheimfinanzierung ist, kann jetzt
auch in Deutschland vom Hypothekengläubiger abgeschlossen werden. Damit kann sich der Hypothekengläubiger für den Fall versichern, dass die Hypothek als
Folge einer Zwangsversteigerung ganz oder teilweise ausfällt. Darüber hinaus stehen im Rahmen der Lebensversicherung zur Hypothekenabsicherung die
Hypothekentilgungsversicherung zur Verfügung, die vom Hypothekenschuldner abgeschlossen werden können.
In mehreren der vom Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) dokumentierten über 200 Fälle stieg der Effektivzins dadurch um mehr als das Doppelte an. Der
Kreditnehmer einer Baufinanzierung für Angestellte sollte aufpassen, dass er durch den Abschluss einer RSV nicht plötzlich so hohe Kosten zu tragen hat, dass seine Zahlungsfähigkeit bedroht ist.
In 94 Prozent aller Fälle, so die Auswertung des vzbv und nicht der konkrete Bedarf abgefragt. Wer eine Baufinanzierung oder einen Ratenkredit mit einer RSV
absichern will, sollte jedes Angebot ganz genau überprüfen.
Die Höhe der Beiträge für den Versicherungsschutz einer RSV ist abhängig von Kriterien wie Alter, Geschlecht und Gesundheitszustand der versicherten Person
sowie von der Höhe der Versicherungssumme. Je älter die versicherte Person ist, desto teurer ist der Versicherungsschutz. Männer zahlen aufgrund der
geringeren Lebenserwartung im Vergleich zu Frauen höhere Beiträge. Gesundheitliche Beeinträchtigungen führen zu höheren Beiträgen als bei unauffälligem
Gesundheitszustand. Bei bestimmten Erkrankungen ist der Vertragsabschluss nicht möglich.
Es sind keine Gesichtspunkte zu erkennen, die es rechtfertigen könnten, die Gesamtprovision im vorliegenden Fall, in größerem Umfang als bei schwierigen
Immobilienfinanzierungen der in der Finanzierungsvermittlung liegenden Teilleistung des Anbieters eines Kombinationsprodukts zuzuordnen. Die unter die von
der Rechtsprechung gebilligte Obergrenze derartiger Kosten von 2 v.H. fallenden Baufinanzierungen bei geschlossenen Immobilienfonds zeichnen sich durch
große Risiken bei der Entwicklung der künftigen Mieteinnahmen aus.
Sie sind Miteigentümer eines Grundstücks, auf dem sie 1972 ein Gebäude errichteten. Sie hatten seinerzeit einen Baukredit» bei der Kreissparkasse F
aufgenommen. Im Streitjahr 1978 wurde eine Umschuldung vorgenommen. Ein 1971 abgeschlossene Baufinanzierung für Angestellte bei der Landesbausparkasse H über 55 000 DM war
zuteilungsreif geworden. Hiermit wurde ein Teil des «Baukredits abgelöst. Die Sparkasse gewährte den Klägern am 9. Mai 1978 ein neues Grundschulddarlehen
über 110 000 DM. Das Darlehen sollte bis zum 31. Dezember 1985 getilgt werden.
Da das Mehrfamilienhaus mit 20 Prozent Eigenkapital erworben wurde, überlegt die Unternehmerin, ob sie nicht nach einer alternativen Finanzierung suchen
sollte. Vielleicht gibt es günstigere Banken?, so ihre Frage. Hier hilft ein Blick ins Internet. Der beste Anbieter verlangt 4,02 Prozent effektiv, wobei
nicht ersichtlich ist, welche Bank tatsächlich dieses Schnäppchen anpreist. Ein professioneller Finanzmakler ist zwischengeschaltet, der den Kreditsuchenden
an die Bank vermittelt. Das Internetportal gibt dem Nutzer nützliche Zusatzinfos.
Nicht laufzeitbezogen war nach Auffassung des BFH auch ein vor Auszahlung der Baufinanzierung entrichtetes oder bei Auszahlung einbehaltenes Damnum. Der BFH
bezog sich für seine Auffassung u.a. auf die Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 2. Juli 1981 III ZR 8/80 und III ZR 17/80 (Neue Juristische
Wochenschrift --NJW-- 1981, 2180 und 2181), nach denen es im Ermessen der Parteien liege, ob sie das Damnum als Kosten des Kredits oder als laufzeitbezogenen
Zins vereinbaren (z.B. BFH-Urteil in BFHE 140, 440, BStBl II 1984, 428 m.w.N.).
Der Streit des Klägers mit dem Bruder steht damit nicht mehr in einem inneren Zusammenhang mit der Baufinanzierung, sondern betrifft allein die gegenwärtige
Beteiligung am Versicherungsverhältnis. Damit ist die vom Kläger beabsichtigte nicht mehr dem für das Eingreifen des § 3 Abs. 1d dd
ARB 94 erforderlichen Baufinanzierungsrisiko zuzuordnen. Bei Risikoausschlussklauseln geht das Interesse des Versicherungsnehmers regelmäßig dahin, dass der
Versicherungsschutz nicht weiter verkürzt wird.
Ein solcher innerer, sachlicher Zusammenhang der vom Kläger beabsichtigten Interessenwahrnehmung mit der «Baufinanzierung» besteht nach Auffassung des
Senats nicht. In dem Zeitpunkt, als die Verpflichtung des Bruders, dem Eintritt des Klägers in den Vertrag zuzustimmen, zwischen den Beteiligten erstmals
str. wurde – nach dem Vortrag der Beklagten im September 2001, nach der Behauptung des Klägers erst später – diente die Lebensversicherung unstr. nicht mehr
der Sicherung der Bankdarlehen, die bereits im Jahr 1999 vollständig abgelöst worden waren.
Hinsichtlich der Baurisikoklausel in den ARB 75, die einen „unmittelbaren Zusammenhang„ der rechtlichen Interessenwahrnehmung mit „der Planung, Errichtung
oder … Veränderung … eines Gebäudes„ voraussetzt, hat der Senat – trotz grundsätzlicher Bedenken wegen des Begriffs der Unmittelbarkeit – im Anschluss an
die Rspr. des BGH als maßgebend angesehen, ob das im Rechtsschutzfall wahrzunehmende Interesse in einem qualifizierten Zusammenhang steht mit dem speziellen
Baurisiko. Dieser Zusammenhang war dann anzunehmen.
Wenn ein Kunde eine Bank um die Erstellung eines Vorschlages für eine Baufinanzierung bittet und die Bank darauf eingeht, kommt konkludent eine
Baufinanzierung zustande. Im Rahmen dieser Finanzierungsberatung muß die Bank den Kunden zwar darauf hinweisen, daß es grundsätzlich im Laufe der Zeit zu
Schwankungen des Zinsniveaus kommen kann. Die Kenntnis von dieser allgemein bekannten Tatsache darf sie (mangels entgegenstehender Umstände) bei dem Kunden
voraussetzen.
Eine von den Miteigentumsanteilen abweichende Verteilung hat der BFH auch in bezug auf die erhöhten Absetzungen nach § 7b EStG anerkannt, wenn die
Miteigentümer in einem von ihren Eigentumsanteilen abweichenden Verhältnis zur Baufinanzierung beigetragen haben. Dementsprechend hat auch die Verwaltung
eine von den Eigentumsanteilen abweichende Verteilung der erhöhten Absetzungen anerkannt, wenn hierfür wirtschaftlich vernünftige, grundstücksbezogene
Gründe vorlagen.