Baufinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Baufinanzierung
Versichert sind die Haftpflichtrisiken, die sich aus der Eigenschaft als Bauherr, Bauträger oder auch Besitzer des Baugrundstücks ergeben. Für viele ist die
Notwendigkeit des Abschlusses einer derartigen Versicherung nicht immer verständlich, wenn sie fremde Personen (Architekten, Bauunternehmer) mit der
Durchführung des Bauvorhabens beauftragen. Aber Ansprüche aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten (Besucher, Passanten) richten sich grundsätzlich
gegen den Bauherrn.
Aber nicht für jedes kleinere Bauvorhaben muss eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden denn im Rahmen der Privathaftpflichtversicherung
wie auch der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht als Bauherr oder Unternehmer von Bauarbeiten bis zu der im
Versicherungsvertrag festgelegten der Baufinanzierung Summe abgedeckt, in der Regel zwischen 10.000 und 25.000 EUR je Bauvorhaben. Bei größeren Bauvorhaben ist mit dem
Versicherer eine separate Bauherren Haftpflichtversicherung abzuschließen.
Soweit nur Spezialversicherer das Produkt im Programm haben, wurde darauf besonders hingewiesen. Während der Bauphase ist der Abschluss einer Reihe von
Versicherungen überlegenswert. Die nachfolgenden Übersichten sollen dabei helfen, die Anforderungen an eine Versicherung näher zu definieren und die
Angebote zu beurteilen. Das Feld Bedeutung kann verwendet werden, um die Priorität des jeweiligen Merkmals festzulegen. Die beigefügten Checklisten sind
für alle Bauvorhaben anwendbar, soweit sie nicht besonders gekennzeichnet wurden.
Die neuen
Rechtsgrundlagen (VVG und Musterbedingungen) müssen ihre Bewährungsprobe vor den Gerichten erst einmal bestehen. Zielgruppe sind im Wesentlichen Bauherren,
die gewerbsmäßig Gebäude herstellen, vermieten oder verkaufen (z.B. Wohnungsbaugesellschaften, Bauträger, Banken, Vermietungsunternehmen,
Leasinggesellschaften) sowie Bauherren, die Gebäude für gewerbliche Zwecke nutzen möchten. Dieser Versicherungsschutz steht natürlich auch für private
Bauherren zur Verfügung, jedoch verhalten sich die Gesellschaften bei der Deckungsvergabe eher zurückhaltend.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ersetzt Vermögensverluste des Bauherrn durch verzögerte Fertigstellung eines Bauwerkes infolge eines
Sachschadens. Im Extremfall kann die Billige Baufinanzierung es zu monatelangen Reparaturarbeiten auf der Baustelle kommen, was zu erheblichen Verlusten (Mietausfällen) für den Bauherrn
führen kann. Für die zukünftigen Mieter bedeutet der verspätete Einzug ebenfalls einen Vermögensnachteil, für den sie den Bauherrn in Anspruch nehmen werden.
Die Versicherer bieten die Deckung überwiegend an.
Speziell in einer wirtschaftlich nicht sicheren Zeit ist dieser zusätzliche Versicherungsschutz überlegenswert. Zu beachten ist natürlich auch, dass diese
zusätzlichen Deckungen ihren Preis haben und auch die Versicherer sehr risikobewusst geworden sind. Nicht unerwähnt soll bleiben, dass es im gewerblichen
Bereich üblich ist, dem Auftragnehmer durch vertragliche Vereinbarungen etwaige finanzielle Ausfälle aufzubürden. Darin ist vielleicht auch der Grund für
den geringen Bekanntheitsgrad und die bisherige geringe Inanspruchnahme dieser Versicherungsart zu suchen.
Der Abschluss einer RSV kann den finanziellen Ruin einer ganzen Familie verhindern. In aller Regel dauert es mehr als 20 Jahre, bis ein Baudarlehen getilgt
ist. Stirbt der Kreditnehmer, bevor die Schulden bezahlt sind, springt die RSV ein und löst die Restschuld des Baukredits vollständig oder teilweise ab. Ob
sich eine RSV überhaupt lohnt oder empfiehlt, richtet sich vor allem nach der Höhe der Kreditsumme sowie den finanziellen Möglichkeiten und den
Einkommensverhältnissen der Kreditnehmer.
Vor dem Abschluss einer Billige Baufinanzierung oder eines Ratenkreditvertrags sollte unbedingt auf die Kosten durch eine eingeschlossene RSV geachtet werden. Es
gibt allzu häufig Ärger, Irritationen und Unwissenheit darüber, wie hoch diese Zusatzkosten exakt sind. Oftmals werden diese Kosten verschleiert. Bei einem
Kredit von 30.000 EUR beliefen sich die gesamten Kosten für RSV, Bearbeitungsgebühr und Zinsen auf 39.642 EUR. Ohne die zusätzliche RSV wären bei gleicher
Kredithöhe 37.810 EUR zu zahlen gewesen.
Die Bedingungen zwischen den Finanzierungsinstituten und dem Versicherer werden nach Aussagen der Gesellschaft bedarfsorientiert gestaltet. Der
Darlehensnehmer ist also nicht Vertragspartner der Versicherungsgesellschaft und hat deshalb auf die Vertragsgestaltung auch keinerlei Einfluss. Das
Aushandeln der Bedingungen obliegt somit dem Darlehensgeber. Die Hypothekenversicherung schützt Darlehensgeber und Investoren vor Ausfällen infolge
eintretender Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers.
Es sind keine Gesichtspunkte zu erkennen, die es rechtfertigen könnten, die Gesamtprovision im vorliegenden Fall, in größerem Umfang als bei schwierigen
Immobilienfinanzierungen der in der Finanzierungsvermittlung liegenden Teilleistung des Anbieters eines Kombinationsprodukts zuzuordnen. Die unter die von
der Rechtsprechung gebilligte Obergrenze derartiger Kosten von 2 v.H. fallenden Baufinanzierungen bei geschlossenen Immobilienfonds zeichnen sich durch
große Risiken bei der Entwicklung der künftigen Mieteinnahmen aus.
Sie sind Miteigentümer eines Grundstücks, auf dem sie 1972 ein Gebäude errichteten. Sie hatten seinerzeit einen Baukredit» bei der Kreissparkasse F
aufgenommen. Im Streitjahr 1978 wurde eine Umschuldung vorgenommen. Ein 1971 abgeschlossene Billige Baufinanzierung bei der Landesbausparkasse H über 55 000 DM war
zuteilungsreif geworden. Hiermit wurde ein Teil des «Baukredits abgelöst. Die Sparkasse gewährte den Klägern am 9. Mai 1978 ein neues Grundschulddarlehen
über 110 000 DM. Das Darlehen sollte bis zum 31. Dezember 1985 getilgt werden.
Da das Mehrfamilienhaus mit 20 Prozent Eigenkapital erworben wurde, überlegt die Unternehmerin, ob sie nicht nach einer alternativen Finanzierung suchen
sollte. Vielleicht gibt es günstigere Banken?, so ihre Frage. Hier hilft ein Blick ins Internet. Der beste Anbieter verlangt 4,02 Prozent effektiv, wobei
nicht ersichtlich ist, welche Bank tatsächlich dieses Schnäppchen anpreist. Ein professioneller Finanzmakler ist zwischengeschaltet, der den Kreditsuchenden
an die Bank vermittelt. Das Internetportal gibt dem Nutzer nützliche Zusatzinfos.
Nicht laufzeitbezogen war nach Auffassung des BFH auch ein vor Auszahlung der Baufinanzierung entrichtetes oder bei Auszahlung einbehaltenes Damnum. Der BFH
bezog sich für seine Auffassung u.a. auf die Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 2. Juli 1981 III ZR 8/80 und III ZR 17/80 (Neue Juristische
Wochenschrift --NJW-- 1981, 2180 und 2181), nach denen es im Ermessen der Parteien liege, ob sie das Damnum als Kosten des Kredits oder als laufzeitbezogenen
Zins vereinbaren (z.B. BFH-Urteil in BFHE 140, 440, BStBl II 1984, 428 m.w.N.).
Ein vereinbarungsgemäß bei Auszahlung der Darlehenssumme einbehaltenes Damnum ließ der BFH daher in voller Höhe zum Abzug zu, wenn es vor Ansatz des
Grundbetrages nach § 21a EStG getilgt wurde. Nach der Entscheidung zum des Großen Senats vom 6. Dezember 1965 GrS 2/64 S ( BFHE 84, 399, BStBl III 1966, 144)
ist ein vereinbarungsgemäß bei Auszahlung der Darlehenssumme einbehaltenes Damnum mit der Einbehaltung abgeflossen und sogleich in vollem Umfang als
Werbungskosten abziehbar.
Ein solcher innerer, sachlicher Zusammenhang der vom Kläger beabsichtigten Interessenwahrnehmung mit der «Baufinanzierung» besteht nach Auffassung des
Senats nicht. In dem Zeitpunkt, als die Verpflichtung des Bruders, dem Eintritt des Klägers in den Vertrag zuzustimmen, zwischen den Beteiligten erstmals
str. wurde – nach dem Vortrag der Beklagten im September 2001, nach der Behauptung des Klägers erst später – diente die Lebensversicherung unstr. nicht mehr
der Sicherung der Bankdarlehen, die bereits im Jahr 1999 vollständig abgelöst worden waren.
Auch bei wirtschaftlich mit der Erweiterung des Betriebes im Zusammenhang stehenden Schulden hänge die Hinzurechnung entgegen dem Urteil des Bundesfinanzhofs
(BFH) vom 30. Juni 1971 I R 55/68 (BFHE 103, 80, BStBl II 1971, 750) davon ab, ob die Schulden der dauernden Verstärkung des Betriebskapitals dienten. Zwar
würde bei Bankzwischenkrediten grundsätzlich ein Zusammenhang mit den laufenden Geschäftsverkehr angenommen und demgemäß auch die Hinzurechnungspflicht
verneint. Das gelte aber nicht in Fällen, mit dem Erwerb in wirtschaftlichem Zusammenhang stehe.
Nach Auffassung des Senats kann der Zusammenhang zwischen der Baufinanzierung und der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen baurechtlichen
Veränderungen eines Gebäudes aus Sicht eines verständigen Versicherungsnehmers, der in den Bedingungen keinen Hinweis auf die Baufinanzierung findet, nur
als ein mittelbarer verstanden werden. Allerdings würde sich der Senat damit in Widerspruch setzen zu der ganz überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und
Baufinanzierung. Für die Entscheidung des vorliegenden Falles folgt der Senat deshalb der Auslegung des BGH.
Ob und inwieweit danach mit einer Baufinazierung zusammenhängende Streitigkeiten unter den Ausschluß fallen, ist im einzelnen streitig. Eine Prüfung
sämtlicher sich hierbei ergebender Einzelfragen ist aber nicht erforderlich. In jedem Fall fallen Streitigkeiten aus einer Baufinanzierung dann unter den
Ausschluß, wenn ein qualifizierter Zusammenhang mit der Planung und Errichtung eines Gebäudes in dem obengenannten Sinn besteht. Der Begriff der Planung,
wie er in § 4 Abs. 1 k ARB verwendet wird, ist nicht auf die bautechnische Seite eines Bauvorhabens beschränkt.