Baufinanzierung
Nützliche Tipps zum Thema Baufinanzierung
Während für baulich und räumlich von den übrigen Betriebsbauten getrennt errichtete Bauten ein ermäßigter Prämiensatz berechnet wird, kommt für Anbauten
grundsätzlich der Prämiensatz des erweiterten Betriebes zur Anwendung. Bei der Rohbauversicherung ist nur das Interesse des Versicherungsnehmers gedeckt.
Das Eigentum des Bauunternehmers (z. B. Baustoffe, Werkzeuge und Baugerüste) kann über eine Bauleistungsversicherung gedeckt werden. Feuerschäden am Rohbau
deckt die Wohngebäudeversicherung beitragsfrei für sechs Monate (vielfach auch zwölf Monate) ab.
Während der Bauphase kommt der Absicherung der mit einem Bauvorhaben verbundenen Risiken besondere Bedeutung zu. Der unerwartete Eintritt von Schadenfällen,
die von nicht korrekt bewerteten Risiken der Baufinanzierung ausgehen, kann zu beträchtlichen Vermögenseinbußen führen und die rechtzeitige Fertigstellung des Bauvorhabens
gefährden. Spezifische Baurisiken bestehen sowohl bei gewerblichen und industriellen Projekten als auch bei privaten Bauvorhaben. Die Versicherungswirtschaft
bietet eine Reihe von Produkten an, um diese Gefahren abzusichern.
Damit handelt es sich um eine Allgefahrenversicherung. Versichert ist auch der Diebstahl von fest eingebautem Material. Die Prämie richtet sich nach der
Bausumme. Der zu vereinbarende Selbstbehalt vermindert die Prämienbelastung und beträgt in der Regel 10 Prozent, mindestens jedoch 250 EUR je Schadenfall.
Weitere Einzelheiten finden Sie im Beitrag Bauleistungsversicherung. Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung gibt es in Deutschland erst seit
einigen Jahren. Sie deckt den Vermögensschaden ab.
Konkrete Angaben über die Summenermittlung finden wir also nicht, dennoch ist davon auszugehen, dass dazu die Nettomieteinnahmen gehören sowie die
Grundsteuer und die Finanzierungskosten (Jahressumme). Im Bedarfsfall ist das genaue Summenermittlungsschema zu erfragen, damit es nicht zu einer
Unterversicherung kommt. Denn grundsätzlich ist diese Sanktion in den Bedingungen vorgesehen. Aus diesem Grunde ist auch die Bestimmung über den
Bewertungszeitraum enthalten.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ersetzt Vermögensverluste des Bauherrn durch verzögerte Fertigstellung eines Bauwerkes infolge eines
Sachschadens. Im Extremfall kann die Gute Baufinanzierung es zu monatelangen Reparaturarbeiten auf der Baustelle kommen, was zu erheblichen Verlusten (Mietausfällen) für den Bauherrn
führen kann. Für die zukünftigen Mieter bedeutet der verspätete Einzug ebenfalls einen Vermögensnachteil, für den sie den Bauherrn in Anspruch nehmen werden.
Die Versicherer bieten die Deckung überwiegend an.
Diesen Empfehlungen sind die meisten Gesellschaften gefolgt. Einige Versicherer binden die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung auch unmittelbar
an die Bauwesenversicherung (Bauleistungsversicherung) und erweitern die Deckung durch entsprechende Zusatzbedingungen. Die versicherten Gefahren sind
jedoch grundsätzlich gleich. Rechtsgrundlage der Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ist außerdem das Versicherungsvertragsgesetz (VVG), das
ebenfalls mit Wirkung vom 1.1.2008 geändert wurde.
Diese Form der Hypothekenversicherung, die in den USA und Großbritannien seit vielen Jahren fester Bestandteil der Eigenheimfinanzierung ist, kann jetzt
auch in Deutschland vom Hypothekengläubiger abgeschlossen werden. Damit kann sich der Hypothekengläubiger für den Fall versichern, dass die Hypothek als
Folge einer Zwangsversteigerung ganz oder teilweise ausfällt. Darüber hinaus stehen im Rahmen der Lebensversicherung zur Hypothekenabsicherung die
Hypothekentilgungsversicherung zur Verfügung, die vom Hypothekenschuldner abgeschlossen werden können.
Die Restschuldversicherung (RSV) wird zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme abgeschlossen. Die Vertragslaufzeit entspricht der Laufzeit des Kredits. Sie löst die
Restschuld einer Gute Baufinanzierung auf einen Schlag ab, falls der Versicherte verstirbt. Überlebt die versicherte Person die Versicherungsdauer, so wird kein oder
nur sehr wenig Kapital ausbezahlt. Die Beiträge sind vom Grundsatz her niedrig, insbesondere im Vergleich zur Rentenversicherung, Kapitallebensversicherung
oder den fondsgebundenen Vertragsformen, bei denen Vermögenswerte angespart werden.
Die Bedingungen zwischen den Finanzierungsinstituten und dem Versicherer werden nach Aussagen der Gesellschaft bedarfsorientiert gestaltet. Der
Darlehensnehmer ist also nicht Vertragspartner der Versicherungsgesellschaft und hat deshalb auf die Vertragsgestaltung auch keinerlei Einfluss. Das
Aushandeln der Bedingungen obliegt somit dem Darlehensgeber. Die Hypothekenversicherung schützt Darlehensgeber und Investoren vor Ausfällen infolge
eintretender Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers.
Soweit der Kläger eine Pflichtverletzung darin sehen will, dass die Ankaufsberechnung einen Betrag für die Tilgung, die bei etwa 100 DM monatlich liege,
nicht enthalte, lässt sich hieraus eine Pflichtverletzung nicht feststellen. Die überreichte Ankaufsberechnung enthält auf ihrer zweiten Seite hinter dem
Stichwort Ausgaben den Klammerzusatz ohne Tilgung. Der Kläger als akademisch Gebildeter wusste aber, dass er eine Immobilienfinanzierung ohne Tilgung
nicht erhalten würde.
Im Fünfjahresbereich betragen die Zinskosten lediglich 3,5 Prozent. Glücklich ist der zu schätzen, der jetzt neue Darlehen braucht! Ende März wird bei einer
Gute Baufinanzierung ein Darlehen über 340.000 EUR fällig. Bislang betrug der Nominalzins 7,9 Prozent p. a. Vor zehn Jahren hatte die Unternehmerin die
Zinsentwicklung anders eingeschätzt und auf lange Laufzeiten gesetzt. Jetzt ist sie in einer komfortableren Situation. Die Liquiditätsentlastung für Frau S.:
11.900 EUR weniger Kostenbelastung und damit mehr Geld auf dem Immobilienkonto.
Es kann daher auch dahinstehen, ob bei derartigen Konsumentenkrediten höhere Provisionen als die hier geschätzten 2 v.H. der Darlehenssumme marktüblich sind.
Die Kläger haben auch keinen erheblich höheren Aufwand glaubhaft gemacht, der es rechtfertigen könnte, einen Anteil von mehr als 2 v.H. der Darlehenssumme
als Kreditvermittlungskosten anzuerkennen. Anhaltspunkte dafür, dass gerade bei den Klägern eine über das übliche Maß hinausgehende Bonitätsprüfung
erforderlich war oder dass bei der Vermittlung der Darlehen außerordentliche Schwierigkeiten auftraten.
Nicht laufzeitbezogen war nach Auffassung des BFH auch ein vor Auszahlung der Baufinanzierung entrichtetes oder bei Auszahlung einbehaltenes Damnum. Der BFH
bezog sich für seine Auffassung u.a. auf die Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 2. Juli 1981 III ZR 8/80 und III ZR 17/80 (Neue Juristische
Wochenschrift --NJW-- 1981, 2180 und 2181), nach denen es im Ermessen der Parteien liege, ob sie das Damnum als Kosten des Kredits oder als laufzeitbezogenen
Zins vereinbaren (z.B. BFH-Urteil in BFHE 140, 440, BStBl II 1984, 428 m.w.N.).
Der Streit des Klägers mit dem Bruder steht damit nicht mehr in einem inneren Zusammenhang mit der Baufinanzierung, sondern betrifft allein die gegenwärtige
Beteiligung am Versicherungsverhältnis. Damit ist die vom Kläger beabsichtigte nicht mehr dem für das Eingreifen des § 3 Abs. 1d dd
ARB 94 erforderlichen Baufinanzierungsrisiko zuzuordnen. Bei Risikoausschlussklauseln geht das Interesse des Versicherungsnehmers regelmäßig dahin, dass der
Versicherungsschutz nicht weiter verkürzt wird.
Weil der Kläger das Grundstück erst durch Vertrag vom 16. Juni 1964 erworben habe. Aber auch die Abschlußgebühren der beiden erst am 5. November 1964
abgeschlossenen Bausparverträge hingen mit den späteren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht ausreichend zusammen, da zu dieser Zeit das alte
Gebäude noch nicht abgerissen gewesen und die Baugenehmigung für das neue Gebäude erst im März 1965 erteilt worden sei. Maßgebend sei, daß die
Bausparverträge der Kapitalansammlung dienten.
Durch das Gesetz über steuerliche Vergünstigungen bei der Herstellung oder Anschaffung bestimmter Wohngebäude vom 11.Juli 1977 (BGBl I, 1213, BStBl I, 360)
wurde in § 7b Abs.1 Satz 3 EStG die zusätzliche Bestimmung aufgenommen, daß bei einem Anteil des Steuerpflichtigen an einem gemäß § 7b EStG begünstigten
Objekt nur der entsprechende Teilbetrag der Höchstbemessungsgrenze zugrunde zu legen ist. Diese Bestimmung steht im Zusammenhang vom 11.Juli 1977,
wonach der Anteil eines Steuerpflichtigen einem ganzen Objekt gleichsteht.
Nach Auffassung des Senats kann der Zusammenhang zwischen der Baufinanzierung und der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen baurechtlichen
Veränderungen eines Gebäudes aus Sicht eines verständigen Versicherungsnehmers, der in den Bedingungen keinen Hinweis auf die Baufinanzierung findet, nur
als ein mittelbarer verstanden werden. Allerdings würde sich der Senat damit in Widerspruch setzen zu der ganz überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und
Baufinanzierung. Für die Entscheidung des vorliegenden Falles folgt der Senat deshalb der Auslegung des BGH.
Ob und inwieweit danach mit einer Baufinazierung zusammenhängende Streitigkeiten unter den Ausschluß fallen, ist im einzelnen streitig. Eine Prüfung
sämtlicher sich hierbei ergebender Einzelfragen ist aber nicht erforderlich. In jedem Fall fallen Streitigkeiten aus einer Baufinanzierung dann unter den
Ausschluß, wenn ein qualifizierter Zusammenhang mit der Planung und Errichtung eines Gebäudes in dem obengenannten Sinn besteht. Der Begriff der Planung,
wie er in § 4 Abs. 1 k ARB verwendet wird, ist nicht auf die bautechnische Seite eines Bauvorhabens beschränkt.