Baufinanzierung
Nützliche Tipps zum Thema Baufinanzierung
Der Versicherungsschutz für Bauvorhaben, also für Tiefbauten, Hochbauten oder Ingenieurbauten, ist nicht nur im industriellen und gewerblichen Bereich von
zentraler Bedeutung, auch bei privaten Bauvorhaben sollte entsprechender Versicherungsschutz nicht vergessen werden. Unternehmen und Privatleute können sich
mit einer ganzen Reihe von unterschiedlichen Versicherungsformen gegen Schadenersatzansprüche Dritter, Sachschäden durch Feuer, Vermögensschäden auf Grund
verspäteter Fertigstellung von Bauvorhaben.
Während der Bauphase kommt der Absicherung der mit einem Bauvorhaben verbundenen Risiken besondere Bedeutung zu. Der unerwartete Eintritt von Schadenfällen,
die von nicht korrekt bewerteten Risiken der Baufinanzierung ausgehen, kann zu beträchtlichen Vermögenseinbußen führen und die rechtzeitige Fertigstellung des Bauvorhabens
gefährden. Spezifische Baurisiken bestehen sowohl bei gewerblichen und industriellen Projekten als auch bei privaten Bauvorhaben. Die Versicherungswirtschaft
bietet eine Reihe von Produkten an, um diese Gefahren abzusichern.
Hierüber gibt der nachfolgende Beitrag einen Überblick. So ungleich die Risiken bei den einzelnen Bauvorhaben auch erscheinen, der Absicherungsbedarf ist
weitgehend identisch, abgesehen vom unterschiedlichen Haftungsumfang. Grundlage der Haftung des Bauherrn sind die in §§ 823 ff. BGB genannten Rechtsfolgen.
Danach haftet auch der Bauherr, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges
Recht eines anderen widerrechtlich verletzt.
Konkrete Angaben über die Summenermittlung finden wir also nicht, dennoch ist davon auszugehen, dass dazu die Nettomieteinnahmen gehören sowie die
Grundsteuer und die Finanzierungskosten (Jahressumme). Im Bedarfsfall ist das genaue Summenermittlungsschema zu erfragen, damit es nicht zu einer
Unterversicherung kommt. Denn grundsätzlich ist diese Sanktion in den Bedingungen vorgesehen. Aus diesem Grunde ist auch die Bestimmung über den
Bewertungszeitraum enthalten.
Dieser Status erlaubt dem Fachmann folgende Prognose, Die Preise für baureife Grundstücke werden - je nach gesamtwirtschaftlicher Lage mehr oder weniger
schnell - kontinuierlich steigen, da Bauland nicht beliebig multiplizierbar ist. Bauen wird auch in Zukunft nicht einfacher werden: Ein Dschungel von
Vorschriften für die Baufinanzierung für Rentner, Auflagen und Gesetzen trübt den Durchblick. Das zu verzeichnende wie das prognostizierte Wirtschaftswachstum lässt die Bäume nicht in den Himmel
wachsen. Ohne uns gleich als arm einzustufen.
Diesen Empfehlungen sind die meisten Gesellschaften gefolgt. Einige Versicherer binden die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung auch unmittelbar
an die Bauwesenversicherung (Bauleistungsversicherung) und erweitern die Deckung durch entsprechende Zusatzbedingungen. Die versicherten Gefahren sind
jedoch grundsätzlich gleich. Rechtsgrundlage der Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ist außerdem das Versicherungsvertragsgesetz (VVG), das
ebenfalls mit Wirkung vom 1.1.2008 geändert wurde.
Im Fall einer Immobilienfinanzierung bieten einzelne Anbieter den Abschluss einer Spezialdeckung als sog. Werterhaltungsgarantie an. Sie sichert einen
eventuellen Veräußerungsverlust von bis zu 15.000 EUR infolge Scheidung oder berufsbedingter Versetzung ab. Diese Leistung wird über die Delta Lloyd
beitragsfrei mit integriert. Alternativ kann der Risikobaustein Scheidung den Betroffenen in einer solchen Situation ermöglichen, die Baufinanzierung
weiter zu bedienen, solange noch nicht abschließend geklärt ist, wie mit der Immobilie verfahren werden soll.
Die Restschuldversicherung (RSV) wird zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme abgeschlossen. Die Vertragslaufzeit entspricht der Laufzeit des Kredits. Sie löst die
Restschuld einer Baufinanzierung für Rentner auf einen Schlag ab, falls der Versicherte verstirbt. Überlebt die versicherte Person die Versicherungsdauer, so wird kein oder
nur sehr wenig Kapital ausbezahlt. Die Beiträge sind vom Grundsatz her niedrig, insbesondere im Vergleich zur Rentenversicherung, Kapitallebensversicherung
oder den fondsgebundenen Vertragsformen, bei denen Vermögenswerte angespart werden.
Diese Versicherung bietet Singles besondere Vorteile, weil auf einen hohen Todesfallschutz verzichtet wird. Statt dessen steht eine verbesserte
Ablaufleistung zum Vertragsende zur Verfügung. Bei vorzeitigem Tod wird neben dem garantierten Versicherungsguthaben, bestehend aus dem Rückkaufswert ohne
Gewinnbeteiligung, noch ein Sterbegeld in Höhe von durchschnittlich 10 Prozent der Erlebensfallsumme gewährt. Das niedrige Sterbegeld erfordert nur geringe
Risikobeiträge, sodass diese Einsparungen voll der Kapitalbildung zufließen müssten.
Soweit der Kläger eine Pflichtverletzung darin sehen will, dass die Ankaufsberechnung einen Betrag für die Tilgung, die bei etwa 100 DM monatlich liege,
nicht enthalte, lässt sich hieraus eine Pflichtverletzung nicht feststellen. Die überreichte Ankaufsberechnung enthält auf ihrer zweiten Seite hinter dem
Stichwort Ausgaben den Klammerzusatz ohne Tilgung. Der Kläger als akademisch Gebildeter wusste aber, dass er eine Immobilienfinanzierung ohne Tilgung
nicht erhalten würde.
Sie sind Miteigentümer eines Grundstücks, auf dem sie 1972 ein Gebäude errichteten. Sie hatten seinerzeit einen Baukredit» bei der Kreissparkasse F
aufgenommen. Im Streitjahr 1978 wurde eine Umschuldung vorgenommen. Ein 1971 abgeschlossene Baufinanzierung für Rentner bei der Landesbausparkasse H über 55 000 DM war
zuteilungsreif geworden. Hiermit wurde ein Teil des «Baukredits abgelöst. Die Sparkasse gewährte den Klägern am 9. Mai 1978 ein neues Grundschulddarlehen
über 110 000 DM. Das Darlehen sollte bis zum 31. Dezember 1985 getilgt werden.
Soweit der Kläger eine Pflichtverletzung daraus herleiten will, dass der Handelsvertreter der Beklagten ihm zu dem Immobilienerwerb geraten habe, obwohl in
Ermangelung von Eigenkapital die Mieten die aufzubringenden Kapitalkosten nicht deckten, hat er damit keinen Erfolg. Der Einwand des Klägers, Steuervorteile
könnten, da sie den monatlich aufzubringenden Unterdeckungsanteil nicht zeitnah ausglichen, bei der Gegenüberstellung von Aufwand und Erträgen nicht in
Betracht kommen, ist nicht stichhaltig.
Nicht laufzeitbezogen war nach Auffassung des BFH auch ein vor Auszahlung der Baufinanzierung entrichtetes oder bei Auszahlung einbehaltenes Damnum. Der BFH
bezog sich für seine Auffassung u.a. auf die Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 2. Juli 1981 III ZR 8/80 und III ZR 17/80 (Neue Juristische
Wochenschrift --NJW-- 1981, 2180 und 2181), nach denen es im Ermessen der Parteien liege, ob sie das Damnum als Kosten des Kredits oder als laufzeitbezogenen
Zins vereinbaren (z.B. BFH-Urteil in BFHE 140, 440, BStBl II 1984, 428 m.w.N.).
Die Planung des Hausbaus und dessen Vorbereitung muß bereits in ein derart konkretes Stadium eingetreten sein, daß dem Steuerpflichtigen keine Möglichkeit
verbleibt, den abgeschlossenen Sparvertrag noch zu anderen Zwecken als zur Erlangung der Baufinanzierung zu verwenden (vgl. Urteil des BFH vom 3. November
1961 VI 196/60 U, BFHE 74, 319, BStBl III 1962, 123). Der Wille des Steuerpflichtigen durch den zu errichtenden Bau Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
zu erzielen, muß aus äußeren Tatsachen erkennbar und darf nicht lediglich eine noch unbestimmte Vorstellung sein.
Ihr Anwendungsbereich darf mithin nicht weiter ausgedehnt werden, als es ihr Sinn unter Beachtung des wirtschaftlichen Ziels und der gewählten Ausdrucksweise
erfordert. Nach dem Wortlaut des § 3 Abs. 1d dd ARB 94 reicht es aus, wenn die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit der
Finanzierung eines unter aa) bis cc) genannten Vorhabens steht. Hier diente der Lebensversicherungsvertrag, in den der Kläger als Versicherungsnehmer
aufgenommen werden will, ursprünglich der Sicherung der Bankdarlehen
Die Gesellschafter teilschuldnerisch für die Zahlung von Geldbeträgen des Grundschuldbetrages und der Zinsen und Nebenleistungen der persönlichen Haftung zu
unterwerfen, aus welcher die Gläubigerin sie ohne vorherige Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz in Anspruch nehmen kann und sie auch wegen der
persönlichen Haftung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in ihr gesamtes Vermögen zu unterwerfen und zu beantragen, dass der Gläubiger auch
insoweit eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde erteilt wird.
Wenn ein Kunde eine Bank um die Erstellung eines Vorschlages für eine Baufinanzierung bittet und die Bank darauf eingeht, kommt konkludent eine
Baufinanzierung zustande. Im Rahmen dieser Finanzierungsberatung muß die Bank den Kunden zwar darauf hinweisen, daß es grundsätzlich im Laufe der Zeit zu
Schwankungen des Zinsniveaus kommen kann. Die Kenntnis von dieser allgemein bekannten Tatsache darf sie (mangels entgegenstehender Umstände) bei dem Kunden
voraussetzen.
Eine von den Miteigentumsanteilen abweichende Verteilung hat der BFH auch in bezug auf die erhöhten Absetzungen nach § 7b EStG anerkannt, wenn die
Miteigentümer in einem von ihren Eigentumsanteilen abweichenden Verhältnis zur Baufinanzierung beigetragen haben. Dementsprechend hat auch die Verwaltung
eine von den Eigentumsanteilen abweichende Verteilung der erhöhten Absetzungen anerkannt, wenn hierfür wirtschaftlich vernünftige, grundstücksbezogene
Gründe vorlagen.