Baufinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Baufinanzierung
Mit dem Bauvorhaben sind in der Regel erhebliche finanzielle Lasten verbunden. Es sollte deshalb auch darüber nachgedacht werden, wie bei vorzeitigem Tod
des Hauptverdieners weiterlaufende Hypotheken bezahlt werden können. Dazu bietet sich die Restschuld-Lebensversicherung an, die sich während ihrer Laufzeit
der Höhe des Restdarlehens angleicht. Es handelt sich hierbei um eine Sonderform der Risikolebensversicherung. Zur Abdeckung des Risikos der
Arbeitsunfähigkeit kann eine Arbeitsunfähigkeits-Zusatzversicherung abgeschlossen werden.
Während der Bauphase kommt der Absicherung der mit einem Bauvorhaben verbundenen Risiken besondere Bedeutung zu. Der unerwartete Eintritt von Schadenfällen,
die von nicht korrekt bewerteten Risiken der Baufinanzierung ausgehen, kann zu beträchtlichen Vermögenseinbußen führen und die rechtzeitige Fertigstellung des Bauvorhabens
gefährden. Spezifische Baurisiken bestehen sowohl bei gewerblichen und industriellen Projekten als auch bei privaten Bauvorhaben. Die Versicherungswirtschaft
bietet eine Reihe von Produkten an, um diese Gefahren abzusichern.
Hierüber gibt der nachfolgende Beitrag einen Überblick. So ungleich die Risiken bei den einzelnen Bauvorhaben auch erscheinen, der Absicherungsbedarf ist
weitgehend identisch, abgesehen vom unterschiedlichen Haftungsumfang. Grundlage der Haftung des Bauherrn sind die in §§ 823 ff. BGB genannten Rechtsfolgen.
Danach haftet auch der Bauherr, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges
Recht eines anderen widerrechtlich verletzt.
Der Wunsch nach dem eigenen Hau oder der eigenen Wohnung ist latent seit Menschen unsere Erde besiedeln. Daran wird sich weder in naher noch in ferner
Zukunft grundsätzlich etwas ändern. Zugegeben, der Weg zum eigenen Heim oder zur eigenen Wohnung wurde in den vergangenen Jahren etwas steiniger. Und die
Wende zum Besseren zeichnet sich für Bau- oder Kaufwillige für die nächsten Jahre wahrlich nicht ab. Bauen war zu jedem Zeitpunkt günstig. Für jeden
Bauherrn zumindest im Rückblick.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ist eine sinnvolle Ergänzung des Versicherungsschutzes insbesondere für gewerbliche Bauherren bzw.
Bauherren die eine Versicherungsvergleich Baufinanzierung von gewerblich genutzten Gebäuden. Für diesen Personenkreis ist die vor noch nicht allzu langer Zeit geschaffene Versicherungsmöglichkeit ein
Vorteil, sich gegen eigene Ausfälle und gegen Regressforderungen (wegen verspäteter Bezugsfertigkeit des Gebäudes) späterer Mieter, Lieferanten und Kunden
finanziell abzusichern.
Der Versicherer leistet Entschädigung nur, soweit sie innerhalb der vereinbarten Haftzeit entsteht. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem ohne Eintritt des
Sachschadens die Nutzung begonnen hätte. Grundsätzlich beträgt die Haftzeit zwölf Monate. Eine längere Haftzeit ist zwar möglich, verteuert jedoch den
Versicherungsschutz erheblich; dagegen führen kürzere Leistungszeiten zu einer Beitragsermäßigung. Es ist jedoch ratsam, immer eine ausreichende Haftzeit
zu wählen die vorher kaum zu bewerten sind.
Der Abschluss einer RSV kann den finanziellen Ruin einer ganzen Familie verhindern. In aller Regel dauert es mehr als 20 Jahre, bis ein Baudarlehen getilgt
ist. Stirbt der Kreditnehmer, bevor die Schulden bezahlt sind, springt die RSV ein und löst die Restschuld des Baukredits vollständig oder teilweise ab. Ob
sich eine RSV überhaupt lohnt oder empfiehlt, richtet sich vor allem nach der Höhe der Kreditsumme sowie den finanziellen Möglichkeiten und den
Einkommensverhältnissen der Kreditnehmer.
Vor dem Abschluss einer Versicherungsvergleich Baufinanzierung oder eines Ratenkreditvertrags sollte unbedingt auf die Kosten durch eine eingeschlossene RSV geachtet werden. Es
gibt allzu häufig Ärger, Irritationen und Unwissenheit darüber, wie hoch diese Zusatzkosten exakt sind. Oftmals werden diese Kosten verschleiert. Bei einem
Kredit von 30.000 EUR beliefen sich die gesamten Kosten für RSV, Bearbeitungsgebühr und Zinsen auf 39.642 EUR. Ohne die zusätzliche RSV wären bei gleicher
Kredithöhe 37.810 EUR zu zahlen gewesen.
Die Höhe der Beiträge für den Versicherungsschutz einer RSV ist abhängig von Kriterien wie Alter, Geschlecht und Gesundheitszustand der versicherten Person
sowie von der Höhe der Versicherungssumme. Je älter die versicherte Person ist, desto teurer ist der Versicherungsschutz. Männer zahlen aufgrund der
geringeren Lebenserwartung im Vergleich zu Frauen höhere Beiträge. Gesundheitliche Beeinträchtigungen führen zu höheren Beiträgen als bei unauffälligem
Gesundheitszustand. Bei bestimmten Erkrankungen ist der Vertragsabschluss nicht möglich.
Es sind keine Gesichtspunkte zu erkennen, die es rechtfertigen könnten, die Gesamtprovision im vorliegenden Fall, in größerem Umfang als bei schwierigen
Immobilienfinanzierungen der in der Finanzierungsvermittlung liegenden Teilleistung des Anbieters eines Kombinationsprodukts zuzuordnen. Die unter die von
der Rechtsprechung gebilligte Obergrenze derartiger Kosten von 2 v.H. fallenden Baufinanzierungen bei geschlossenen Immobilienfonds zeichnen sich durch
große Risiken bei der Entwicklung der künftigen Mieteinnahmen aus.
Im Fünfjahresbereich betragen die Zinskosten lediglich 3,5 Prozent. Glücklich ist der zu schätzen, der jetzt neue Darlehen braucht! Ende März wird bei einer
Versicherungsvergleich Baufinanzierung ein Darlehen über 340.000 EUR fällig. Bislang betrug der Nominalzins 7,9 Prozent p. a. Vor zehn Jahren hatte die Unternehmerin die
Zinsentwicklung anders eingeschätzt und auf lange Laufzeiten gesetzt. Jetzt ist sie in einer komfortableren Situation. Die Liquiditätsentlastung für Frau S.:
11.900 EUR weniger Kostenbelastung und damit mehr Geld auf dem Immobilienkonto.
Die Kläger traten sicherheitshalber die Rechte aus einem gleichzeitig abgeschlossenen Bausparvertrag bei der Landesbausparkasse über 110 000 DM an die Bank
ab. Dieser Bausparvertrag war nach Angaben der Kläger so gewählt worden, daß er voraussichtlich bei Fälligkeit des Grundschulddarlehens zuteilungsreif wurde.
Den Klägern wurde bei Abschluß des Bausparvertrags am 10. Mai 1978 eine Abschlußgebühr von 1 100 DM in Rechnung gestellt, die noch 1978 mit den ersten
Einzahlungen von monatlich 440 DM verrechnet wurde.
Nicht laufzeitbezogen war nach Auffassung des BFH auch ein vor Auszahlung der Baufinanzierung entrichtetes oder bei Auszahlung einbehaltenes Damnum. Der BFH
bezog sich für seine Auffassung u.a. auf die Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 2. Juli 1981 III ZR 8/80 und III ZR 17/80 (Neue Juristische
Wochenschrift --NJW-- 1981, 2180 und 2181), nach denen es im Ermessen der Parteien liege, ob sie das Damnum als Kosten des Kredits oder als laufzeitbezogenen
Zins vereinbaren (z.B. BFH-Urteil in BFHE 140, 440, BStBl II 1984, 428 m.w.N.).
Denn der Versicherungsschutz soll erkennbar für die aus vielfältigen Gründen als riskant angesehene Baufinanzierung insgesamt versagt werden (OLG Karlsruhe,
Urt. v. 3.7.2003 – 12 U 53/03, 3.7.2003 – 12 U 53/03, VersR 2004, 59 unter 3). Unerlässlich ist jedoch, wie sich auch dem durchschnittlichen
Versicherungsnehmer erschließt, ein innerer, sachlicher Zusammenhang in dem Sinne, dass sich bei der Wahrnehmung der rechtlichen
Interessen ein der Baufinanzierung innewohnendes Risiko verwirklicht.
Ein Abweichen von der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung sei gleichwohl nicht geboten, weil der Gesetzgeber selbst von einer Neuregelung der
Abziehbarkeit des Damnums und seiner Verteilung auf die Laufzeit des Darlehens abgesehen habe (vgl. den Entwurf eines Steuerentlastungsgesetzes 1984,
BTDrucks 10/336, S.7, 36, 37). Im übrigen spreche gegen eine Änderung der Rechtsprechung, daß § 21a EStG letztmals für den Veranlagungszeitraum 1986
anzuwenden gewesen sei (Urteil in BFH/NV 1989, 223).
Auch bei wirtschaftlich mit der Erweiterung des Betriebes im Zusammenhang stehenden Schulden hänge die Hinzurechnung entgegen dem Urteil des Bundesfinanzhofs
(BFH) vom 30. Juni 1971 I R 55/68 (BFHE 103, 80, BStBl II 1971, 750) davon ab, ob die Schulden der dauernden Verstärkung des Betriebskapitals dienten. Zwar
würde bei Bankzwischenkrediten grundsätzlich ein Zusammenhang mit den laufenden Geschäftsverkehr angenommen und demgemäß auch die Hinzurechnungspflicht
verneint. Das gelte aber nicht in Fällen, mit dem Erwerb in wirtschaftlichem Zusammenhang stehe.
Zur Begründung seiner Revision trägt der Kläger im wesentlichen vor: Zwischenkredite seien grundsätzlich keine Dauerschulden. Diese Auffassung komme auch in
dem einheitlichen Ländererlaß vom 24. Juni 1971 (Betriebs-Berater 1971 S. 862) zum Ausdruck. Der zur Baufinanzierung bei der B-Bank in Anspruch genommene
Zwischenkredit hätte der Bezahlung von Baurechnungen für den Zeitraum zwischen Baubeginn und Auszahlung der Hypothekengelder gedient. Die B-Bank sei ein
Spezialinstitut für derartige Zwischenkredite.
Beide Darlehen wurden durch eine Grundschuld über 36 Mio. DM an dem gesellschaftseigenen Grundstück gesichert. Nach Valutierung der Darlehen erklärte Lü. im
eigenen Namen und als Geschäftsführer der G. für sämtliche Gesellschafter der GbR in einer notariellen Urkunde vom 23.3.1999, dass die Gesellschafter der
Beklagten aus der Kreditaufnahme insgesamt 22 Mio. DM persönlich schulden, wobei die Haftung der Gesellschafter quotal beschränkt wurde. Ferner unterwarf er
die Gesellschafter und sich selbst insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen.