Immobilienfinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Zur Beitragshöhe lassen sich wegen der individuellen Prämienkalkulation keine Aussagen treffen, jedoch ist davon auszugehen, dass für eine derartige
Absicherung zwischen 3 und 10 Promille der Jahresausfallsumme anzusetzen sind. Zu den Anbietern gehören grundsätzlich alle Versicherer, die auch das
gewerbliche und industrielle Geschäft betreiben. Dennoch haben sich in den letzten Jahren einige Gesellschaften wegen der Schwere des Risikos aus diesem
Segment zurückgezogen.
Der Versicherungsschutz in der Leitungswasser- und Sturmversicherung beginnt erst bei Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Es ist deshalb ratsam, die
Immobilienfinanzierung bereits bei Baubeginn abzuschließen. Nach Abschluss der Bauphase besteht der reguläre Versicherungsschutz ohne Unterbrechung.
Unvorhergesehene Schadenfälle beim Bau können erhebliche Kosten verursachen. Die Bauleistungsversicherung deckt Beschädigungen und Zerstörungen an
Bauleistungen und Baumaterial ab, die während der Bauzeit unvorhergesehen eintreten.
Hierüber gibt der nachfolgende Beitrag einen Überblick. So ungleich die Risiken bei den einzelnen Bauvorhaben auch erscheinen, der Absicherungsbedarf ist
weitgehend identisch, abgesehen vom unterschiedlichen Haftungsumfang. Grundlage der Haftung des Bauherrn sind die in §§ 823 ff. BGB genannten Rechtsfolgen.
Danach haftet auch der Bauherr, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges
Recht eines anderen widerrechtlich verletzt.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung gibt es in Deutschland erst seit einigen Jahren. Sie deckt den Vermögensschaden ab, der durch die
verspätete Fertigstellung eines Bauvorhabens infolge eines Sachschadens entstehen kann. In Zeiten eines ausgeprägten Wettbewerbs und knapper Eigenmittel
erlangt diese zusätzliche Absicherungsmöglichkeit eine besondere Bedeutung. Mit der Einführung der Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung haben
die Versicherer das Deckungsangebot für Bauherren und sonstige Auftraggeber erweitert.
Auf diese Weise wird auch gewerblichen Bauherren bzw. Bauherren von gewerblich genutzten Gebäuden die Möglichkeit geboten, finanzielle Ausfälle oder
Regressforderungen durch eine Immobilienfinanzierung für Beamte abzusichern, die durch die verspätete Bezugsfertigkeit entstehen können. Allerdings müssen diese Verzögerungen durch Sachschäden
entstanden sein, die in der Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung gedeckt sind. Vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.
(GDV) sind Musterbedingungen unter der Bezeichnung Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung.
Diesen Empfehlungen sind die meisten Gesellschaften gefolgt. Einige Versicherer binden die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung auch unmittelbar
an die Bauwesenversicherung (Bauleistungsversicherung) und erweitern die Deckung durch entsprechende Zusatzbedingungen. Die versicherten Gefahren sind
jedoch grundsätzlich gleich. Rechtsgrundlage der Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ist außerdem das Versicherungsvertragsgesetz (VVG), das
ebenfalls mit Wirkung vom 1.1.2008 geändert wurde.
Bei der Restschuldversicherung, auch Restkreditversicherung genannt, handelt es sich um eine Art Risikolebensversicherung. Sie löst die Restschuld eines
Baukredits, eines Ratenkredits an Privatpersonen, eines Konsumentenkredits, einer Bauzwischenfinanzierung, eines Privatkredits für Hochschulabsolventen zur
Rückzahlung der BAföG-Leistungen oder eines kleingewerblichen Darlehens auf einen Schlag ab, falls der Versicherte verstirbt. Familie oder Hinterbliebene
können so mit dem Todesfallkapital den restlichen Kredit tilgen.
Bei der Versicherung mit erhöhter Todesfallsumme steht der Todesfallschutz im Vordergrund. Daher ist sie besonders für junge Familien mit erhöhtem Bedarf an
Hinterbliebenenschutz geeignet und zu empfehlen. Im Todesfall wird z. B. die doppelte Erlebensfallsumme ausgezahlt. Auch in Verbindung mit einer
Immobilienfinanzierung für Beamte und als Hypotheken-Tilgungsversicherung ist sie dazu geeignet, Familien gegen die besonderen wirtschaftlichen Folgen des Todesfalls
abzusichern.
Diese Versicherung bietet Singles besondere Vorteile, weil auf einen hohen Todesfallschutz verzichtet wird. Statt dessen steht eine verbesserte
Ablaufleistung zum Vertragsende zur Verfügung. Bei vorzeitigem Tod wird neben dem garantierten Versicherungsguthaben, bestehend aus dem Rückkaufswert ohne
Gewinnbeteiligung, noch ein Sterbegeld in Höhe von durchschnittlich 10 Prozent der Erlebensfallsumme gewährt. Das niedrige Sterbegeld erfordert nur geringe
Risikobeiträge, sodass diese Einsparungen voll der Kapitalbildung zufließen müssten.
Bei der Suche nach der richtigen Zusammensetzung des eigenen Vermögens haben sich in den letzten Jahren die Prioritäten geändert. Standen in den 90er Jahren
Renditeoptimierungen im Vordergrund, so hat sich der Blick deutlich gewandelt. Jetzt geht es in vielen Beratungsgesprächen um Risikostreuung. Die Zinsen für
Immobilienfinanzierung»en sind an einem Tiefpunkt angelangt. Deutlich zu erkennen ist dies bei den Konditionen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung. Wer gut
verhandelt und ausreichend Eigenkapital mitbringt, erhält einen Effektivzins unter 4 Prozent.
Hingegen fließen den Anlegern in Fällen wie dem vorliegenden langfristig kalkulierbare und garantierte Rentenzahlungen namhafter Versicherungsunternehmen
zu, die an die Banken abgetreten werden. Es ist daher nicht zu erkennen, dass der Wert der Sicherheiten gegenüber denen bei einer Immobilienfinanzierung für Beamte
üblichen Sicherheiten von minderer Qualität wäre. Ein Vergleich der Finanzierung im Rahmen der Sicherheits-Kompakt-Rente mit Konsumentenkrediten scheidet
mangels Vergleichbarkeit aus.
Ein Vergleich mit dem Teilmarkt der Realkredite scheide aus, weil die fremdfinanzierten Versicherungen erheblich unsicherer seien als Immobilien. Der
Bonitätsprüfung des Kreditnehmers komme deshalb eine wesentlich größere Bedeutung zu und rechtfertige daher auch einen größeren Aufwand. Hieraus ergäbe
sich, dass die Beschaffung der Darlehensmittel und die Betreuung der Finanzierung der aufwendigste Teil des Konzeptes sei. Die vielen unterschiedlichen
Versicherungspartner bei der Finanzierung führten dazu, dass das Konzept der Sicherheits- Kompakt Rente vielfältiger sei.
Die Anerkennung derartiger Kosten ist nach der Rechtsprechung des BFH von bestimmten Voraussetzungen abhängig. Danach werden Aufwendungen als vorweggenommene
Werbungskosten nur anerkannt, wenn sie in einem engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit den zu erzielenden Einkünften (vgl. BFH-Entscheidung
vom 10. November 1961 VI 283/60 U, BFHE 74, 143, BStBl III 1962, 54), bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in einem engen zeitlichen und
wirtschaftlichen Zusammenhang mit der geplanten Immobilienfinanzierung des Hauses stehen.
Ein vereinbarungsgemäß bei Auszahlung der Darlehenssumme einbehaltenes Damnum ließ der BFH daher in voller Höhe zum Abzug zu, wenn es vor Ansatz des
Grundbetrages nach § 21a EStG getilgt wurde. Nach der Entscheidung des Großen Senats vom 6. Dezember 1965 GrS 2/64 S ( BFHE 84, 399, BStBl III 1966, 144)
ist ein vereinbarungsgemäß bei Auszahlung der Darlehenssumme einbehaltenes Damnum mit der Einbehaltung abgeflossen und sogleich in vollem Umfang als
Werbungskosten abziehbar.
Weil der Kläger das Grundstück erst durch Vertrag vom 16. Juni 1964 erworben habe. Aber auch die Abschlußgebühren der beiden erst am 5. November 1964
abgeschlossenen Bausparverträge hingen mit den späteren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht ausreichend zusammen, da zu dieser Zeit das alte
Gebäude noch nicht abgerissen gewesen und die Baugenehmigung für das neue Gebäude erst im März 1965 erteilt worden sei. Maßgebend sei, daß die
Bausparverträge der Kapitalansammlung dienten.