Immobilienfinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Während für baulich und räumlich von den übrigen Betriebsbauten getrennt errichtete Bauten ein ermäßigter Prämiensatz berechnet wird, kommt für Anbauten
grundsätzlich der Prämiensatz des erweiterten Betriebes zur Anwendung. Bei der Rohbauversicherung ist nur das Interesse des Versicherungsnehmers gedeckt.
Das Eigentum des Bauunternehmers (z. B. Baustoffe, Werkzeuge und Baugerüste) kann über eine Bauleistungsversicherung gedeckt werden. Feuerschäden am Rohbau
deckt die Wohngebäudeversicherung beitragsfrei für sechs Monate (vielfach auch zwölf Monate) ab.
Aber nicht für jedes kleinere Bauvorhaben muss eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden denn im Rahmen der Privathaftpflichtversicherung
wie auch der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht als Bauherr oder Unternehmer von Bauarbeiten bis zu der im
Versicherungsvertrag festgelegten der Immobilienfinanzierung Summe abgedeckt, in der Regel zwischen 10.000 und 25.000 EUR je Bauvorhaben. Bei größeren Bauvorhaben ist mit dem
Versicherer eine separate Bauherren Haftpflichtversicherung abzuschließen.
Damit handelt es sich um eine Allgefahrenversicherung. Versichert ist auch der Diebstahl von fest eingebautem Material. Die Prämie richtet sich nach der
Bausumme. Der zu vereinbarende Selbstbehalt vermindert die Prämienbelastung und beträgt in der Regel 10 Prozent, mindestens jedoch 250 EUR je Schadenfall.
Weitere Einzelheiten finden Sie im Beitrag Bauleistungsversicherung. Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung gibt es in Deutschland erst seit
einigen Jahren. Sie deckt den Vermögensschaden ab.
Zu den Anbietern gehören grundsätzlich alle Versicherer, die auch das gewerbliche und industrielle Geschäft decken. Dennoch haben sich in den letzten Jahren
einige Gesellschaften wegen der Schwere des Risikos aus diesem Segment zurückgezogen. Einige andere Versicherer übernehmen die Policen nur, wenn eine
größere Geschäftsverbindung besteht. Unter anderem haben folgende Versicherer jedoch entsprechende Versicherungsprodukte unter der Bezeichnung Bau
Unterbrechungsversicherung oder Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung entwickelt.
Die Gothaer gehört zu den Versicherungsgesellschaften, die die Bau-Betriebsunterbrechungs-Versicherung als Zusatzdeckung zu den Bauleistungs
Versicherungsbedingungen für Gebäude anbietet. Nach den Besonderen Bestimmungen für gewerbliche Bauherren, gewerblich genutzte Bauvorhaben wird die
Versicherungssumme wie die Beitragsrechner Immobilienfinanzierung folgt festgesetzt. bei erhöhten Kosten der Baufinanzierung = die zu erwartenden Kosten (erhöhte Kosten der Baufinanzierung infolge
Zinsmehraufwand durch Verlängerung der Zwischenfinanzierung.
Wird die Nutzungsmöglichkeit der im Versicherungsvertrag bezeichneten Bauleistung zum geplanten Zeitpunkt durch einen am Versicherungsort eingetretenen
Sachschaden verzögert oder beeinträchtigt, so ersetzt der Versicherer den dadurch entstehenden Unterbrechungsschaden. Der Unterbrechungsschaden besteht aus
den fortlaufenden Kosten und dem Betriebsgewinn, die der VN innerhalb des Unterbrechungszeitraumes, längstens jedoch der Haftzeit nicht erwirtschaften kann,
weil die beschädigte oder zerstörte Bauleistung oder die abhanden gekommene Sache.
Es ist zu empfehlen, bereits bestehende Versicherungen zur Absicherung des Todesfallrisikos des Hauptversorgers zu nutzen, wenn diese hierzu ausreichen. Ein
35-jähriger Mann hat für ein Darlehen über 100.000 EUR mit 25-jähriger Laufzeit eine RSV in gleicher Höhe für 77 EUR im Monat, also 924 EUR im Jahr und
23.100 EUR über die Gesamtlaufzeit versichert (Tarif april protect der april germany AG). Der Todesfallschutz kostet dabei 16 EUR im Monat, die Absicherung
der Arbeitslosigkeit 13 EUR und die der Arbeitsunfähigkeit 48 EUR.
Die Restschuldversicherung (RSV) wird zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme abgeschlossen. Die Vertragslaufzeit entspricht der Laufzeit des Kredits. Sie löst die
Restschuld einer Beitragsrechner Immobilienfinanzierung auf einen Schlag ab, falls der Versicherte verstirbt. Überlebt die versicherte Person die Versicherungsdauer, so wird kein oder
nur sehr wenig Kapital ausbezahlt. Die Beiträge sind vom Grundsatz her niedrig, insbesondere im Vergleich zur Rentenversicherung, Kapitallebensversicherung
oder den fondsgebundenen Vertragsformen, bei denen Vermögenswerte angespart werden.
Eine RSV kostet je nach Ausgestaltung einiges - es sollte genauestens überlegt werden, ob man die Absicherung wirklich braucht und die Zusatzkosten hierfür
tragbar sind. Verbraucherschützer formulieren griffig: Die Kopplung eines Ratenkredits mit einer RSV ist eine Form des Kreditwuchers. Denn in den
allermeisten Fällen wird die Versicherungsprämie als Einmalbeitrag zusammen mit dem Abschluss eines Kreditvertrages fällig und auf die abzutragende
Kreditsumme addiert.
Durch die Prüfungsauflagen der Banken sei der mit der Darlehensvermittlung verbundene Zeitaufwand erheblich höher. Hinzu komme die Schwierigkeit, genügend
Kreditinstitute zur Verfügung zu haben, die das Konzept als solches finanzierten, Fremdwährungsdarlehen herausgeben oder neu hinzukommende Versicherungen
akzeptierten. Die mit der Finanzierung verbundene Beratungs- und Vermittlungstätigkeit führe zu einem erheblich höheren Arbeitsaufwand, als sie
beispielsweise bei einer Immobilienfinanzierung erforderlich sei.
Sie sind Miteigentümer eines Grundstücks, auf dem sie 1972 ein Gebäude errichteten. Sie hatten seinerzeit einen Baukredit» bei der Kreissparkasse F
aufgenommen. Im Streitjahr 1978 wurde eine Umschuldung vorgenommen. Ein 1971 abgeschlossene Beitragsrechner Immobilienfinanzierung bei der Landesbausparkasse H über 55 000 DM war
zuteilungsreif geworden. Hiermit wurde ein Teil des «Baukredits abgelöst. Die Sparkasse gewährte den Klägern am 9. Mai 1978 ein neues Grundschulddarlehen
über 110 000 DM. Das Darlehen sollte bis zum 31. Dezember 1985 getilgt werden.
Soweit der Kläger eine Pflichtverletzung daraus herleiten will, dass der Handelsvertreter der Beklagten ihm zu dem Immobilienerwerb geraten habe, obwohl in
Ermangelung von Eigenkapital die Mieten die aufzubringenden Kapitalkosten nicht deckten, hat er damit keinen Erfolg. Der Einwand des Klägers, Steuervorteile
könnten, da sie den monatlich aufzubringenden Unterdeckungsanteil nicht zeitnah ausglichen, bei der Gegenüberstellung von Aufwand und Erträgen nicht in
Betracht kommen, ist nicht stichhaltig.
Der verständige Versicherungsnehmer erkennt jedoch, dass bei Berücksichtigung des wirtschaftlichen Zwecks der Ausschlussklausel der bloße Ursachenzusammenhang
eines Rechtsstreits mit der Immobilienfinanzierung für ein Eingreifen des Ausschlusses nicht genügen kann. Zwar muss sich nach Auffassung des Senats – anders als
bei der enger gefassten Baurisikoklausel des § 4 Abs. 1k ARB 75 – im Rahmen von § 3 Abs. 1d dd ARB 94 nicht zwingend das sog. Baurisiko realisiert haben,
für das Auseinandersetzungen typisch sind.
Denn der Versicherungsschutz soll erkennbar für die aus vielfältigen Gründen als riskant angesehene Baufinanzierung insgesamt versagt werden (OLG Karlsruhe,
Urt. v. 3.7.2003 – 12 U 53/03, 3.7.2003 – 12 U 53/03, VersR 2004, 59 unter 3). Unerlässlich ist jedoch, wie sich auch dem durchschnittlichen
Versicherungsnehmer erschließt, ein innerer, sachlicher Zusammenhang in dem Sinne, dass sich bei der Wahrnehmung der rechtlichen
Interessen ein der Baufinanzierung innewohnendes Risiko verwirklicht.
Ihr Anwendungsbereich darf mithin nicht weiter ausgedehnt werden, als es ihr Sinn unter Beachtung des wirtschaftlichen Ziels und der gewählten Ausdrucksweise
erfordert. Nach dem Wortlaut des § 3 Abs. 1d dd ARB 94 reicht es aus, wenn die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit der
Finanzierung eines unter aa) bis cc) genannten Vorhabens steht. Hier diente der Lebensversicherungsvertrag, in den der Kläger als Versicherungsnehmer
aufgenommen werden will, ursprünglich der Sicherung der Bankdarlehen
Hinsichtlich der Baurisikoklausel in den ARB 75, die einen „unmittelbaren Zusammenhang„ der rechtlichen Interessenwahrnehmung mit „der Planung, Errichtung
oder … Veränderung … eines Gebäudes„ voraussetzt, hat der Senat – trotz grundsätzlicher Bedenken wegen des Begriffs der Unmittelbarkeit – im Anschluss an
die Rspr. des BGH als maßgebend angesehen, ob das im Rechtsschutzfall wahrzunehmende Interesse in einem qualifizierten Zusammenhang steht mit dem speziellen
Baurisiko. Dieser Zusammenhang war dann anzunehmen.
Nach Auffassung des Senats kann der Zusammenhang zwischen der Baufinanzierung und der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen baurechtlichen
Veränderungen eines Gebäudes aus Sicht eines verständigen Versicherungsnehmers, der in den Bedingungen keinen Hinweis auf die Immobilienfinanzierung findet, nur
als ein mittelbarer verstanden werden. Allerdings würde sich der Senat damit in Widerspruch setzen zu der ganz überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und
Immobilienfinanzierung. Für die Entscheidung des vorliegenden Falles folgt der Senat deshalb der Auslegung des BGH.
Beide Darlehen wurden durch eine Grundschuld über 36 Mio. DM an dem gesellschaftseigenen Grundstück gesichert. Nach Valutierung der Darlehen erklärte Lü. im
eigenen Namen und als Geschäftsführer der G. für sämtliche Gesellschafter der GbR in einer notariellen Urkunde vom 23.3.1999, dass die Gesellschafter der
Beklagten aus der Kreditaufnahme insgesamt 22 Mio. DM persönlich schulden, wobei die Haftung der Gesellschafter quotal beschränkt wurde. Ferner unterwarf er
die Gesellschafter und sich selbst insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen.