Immobilienfinanzierung
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Zur Beitragshöhe lassen sich wegen der individuellen Prämienkalkulation keine Aussagen treffen, jedoch ist davon auszugehen, dass für eine derartige
Absicherung zwischen 3 und 10 Promille der Jahresausfallsumme anzusetzen sind. Zu den Anbietern gehören grundsätzlich alle Versicherer, die auch das
gewerbliche und industrielle Geschäft betreiben. Dennoch haben sich in den letzten Jahren einige Gesellschaften wegen der Schwere des Risikos aus diesem
Segment zurückgezogen.
Aber nicht für jedes kleinere Bauvorhaben muss eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden denn im Rahmen der Privathaftpflichtversicherung
wie auch der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht als Bauherr oder Unternehmer von Bauarbeiten bis zu der im
Versicherungsvertrag festgelegten der Immobilienfinanzierung Summe abgedeckt, in der Regel zwischen 10.000 und 25.000 EUR je Bauvorhaben. Bei größeren Bauvorhaben ist mit dem
Versicherer eine separate Bauherren Haftpflichtversicherung abzuschließen.
Hierüber gibt der nachfolgende Beitrag einen Überblick. So ungleich die Risiken bei den einzelnen Bauvorhaben auch erscheinen, der Absicherungsbedarf ist
weitgehend identisch, abgesehen vom unterschiedlichen Haftungsumfang. Grundlage der Haftung des Bauherrn sind die in §§ 823 ff. BGB genannten Rechtsfolgen.
Danach haftet auch der Bauherr, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges
Recht eines anderen widerrechtlich verletzt.
Der Wunsch nach dem eigenen Hau oder der eigenen Wohnung ist latent seit Menschen unsere Erde besiedeln. Daran wird sich weder in naher noch in ferner
Zukunft grundsätzlich etwas ändern. Zugegeben, der Weg zum eigenen Heim oder zur eigenen Wohnung wurde in den vergangenen Jahren etwas steiniger. Und die
Wende zum Besseren zeichnet sich für Bau- oder Kaufwillige für die nächsten Jahre wahrlich nicht ab. Bauen war zu jedem Zeitpunkt günstig. Für jeden
Bauherrn zumindest im Rückblick.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ersetzt Vermögensverluste des Bauherrn durch verzögerte Fertigstellung eines Bauwerkes infolge eines
Sachschadens. Im Extremfall kann die Immobilienfinanzierung berechnen es zu monatelangen Reparaturarbeiten auf der Baustelle kommen, was zu erheblichen Verlusten (Mietausfällen) für den Bauherrn
führen kann. Für die zukünftigen Mieter bedeutet der verspätete Einzug ebenfalls einen Vermögensnachteil, für den sie den Bauherrn in Anspruch nehmen werden.
Die Versicherer bieten die Deckung überwiegend an.
Wird die Nutzungsmöglichkeit der im Versicherungsvertrag bezeichneten Bauleistung zum geplanten Zeitpunkt durch einen am Versicherungsort eingetretenen
Sachschaden verzögert oder beeinträchtigt, so ersetzt der Versicherer den dadurch entstehenden Unterbrechungsschaden. Der Unterbrechungsschaden besteht aus
den fortlaufenden Kosten und dem Betriebsgewinn, die der VN innerhalb des Unterbrechungszeitraumes, längstens jedoch der Haftzeit nicht erwirtschaften kann,
weil die beschädigte oder zerstörte Bauleistung oder die abhanden gekommene Sache.
Bei der Restschuldversicherung, auch Restkreditversicherung genannt, handelt es sich um eine Art Risikolebensversicherung. Sie löst die Restschuld eines
Baukredits, eines Ratenkredits an Privatpersonen, eines Konsumentenkredits, einer Bauzwischenfinanzierung, eines Privatkredits für Hochschulabsolventen zur
Rückzahlung der BAföG-Leistungen oder eines kleingewerblichen Darlehens auf einen Schlag ab, falls der Versicherte verstirbt. Familie oder Hinterbliebene
können so mit dem Todesfallkapital den restlichen Kredit tilgen.
Die Restschuldversicherung (RSV) wird zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme abgeschlossen. Die Vertragslaufzeit entspricht der Laufzeit des Kredits. Sie löst die
Restschuld einer Immobilienfinanzierung berechnen auf einen Schlag ab, falls der Versicherte verstirbt. Überlebt die versicherte Person die Versicherungsdauer, so wird kein oder
nur sehr wenig Kapital ausbezahlt. Die Beiträge sind vom Grundsatz her niedrig, insbesondere im Vergleich zur Rentenversicherung, Kapitallebensversicherung
oder den fondsgebundenen Vertragsformen, bei denen Vermögenswerte angespart werden.
Zielt man nicht auf eine mehrstufige Absicherung einschließlich Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit ab, dann kann der Versicherungsschutz bereits sehr
viel preisgünstiger vereinbart werden. Bei 100.000 EUR Darlehenshöhe, Eintrittsalter 35 Jahre, Mann, kostet der Todesfallschutz bei ONTOS 834 EUR, bei der
Generali 3.472 EUR, Prämienunterschied: 416 Prozent. Ein 35-jähriger Angestellter finanziert über 36 Monate eine neue Wohnungseinrichtung mit einem
Gesamtdarlehen über 9.000 EUR.
Bei der Suche nach der richtigen Zusammensetzung des eigenen Vermögens haben sich in den letzten Jahren die Prioritäten geändert. Standen in den 90er Jahren
Renditeoptimierungen im Vordergrund, so hat sich der Blick deutlich gewandelt. Jetzt geht es in vielen Beratungsgesprächen um Risikostreuung. Die Zinsen für
Immobilienfinanzierung»en sind an einem Tiefpunkt angelangt. Deutlich zu erkennen ist dies bei den Konditionen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung. Wer gut
verhandelt und ausreichend Eigenkapital mitbringt, erhält einen Effektivzins unter 4 Prozent.
Im Fünfjahresbereich betragen die Zinskosten lediglich 3,5 Prozent. Glücklich ist der zu schätzen, der jetzt neue Darlehen braucht! Ende März wird bei einer
Immobilienfinanzierung berechnen ein Darlehen über 340.000 EUR fällig. Bislang betrug der Nominalzins 7,9 Prozent p. a. Vor zehn Jahren hatte die Unternehmerin die
Zinsentwicklung anders eingeschätzt und auf lange Laufzeiten gesetzt. Jetzt ist sie in einer komfortableren Situation. Die Liquiditätsentlastung für Frau S.:
11.900 EUR weniger Kostenbelastung und damit mehr Geld auf dem Immobilienkonto.
Da das Mehrfamilienhaus mit 20 Prozent Eigenkapital erworben wurde, überlegt die Unternehmerin, ob sie nicht nach einer alternativen Finanzierung suchen
sollte. Vielleicht gibt es günstigere Banken?, so ihre Frage. Hier hilft ein Blick ins Internet. Der beste Anbieter verlangt 4,02 Prozent effektiv, wobei
nicht ersichtlich ist, welche Bank tatsächlich dieses Schnäppchen anpreist. Ein professioneller Finanzmakler ist zwischengeschaltet, der den Kreditsuchenden
an die Bank vermittelt. Das Internetportal gibt dem Nutzer nützliche Zusatzinfos.
Nachdem die Kläger die Abschlußgebühren für die Bausparverträge von 4 800 DM zuzüglich Kontenführungsgebühren von 10 DM als Sonderausgaben erklärt hatten,
machten sie im Einspruchsverfahren diese Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Dies lehnte der Beklagte und
Revisionsbeklagte (FA) mit dem Hinweis ab, daß die Abschlußgebühren nicht in dem für Werbungskosten erforderlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung stünden, so daß sie nur als Immobilienfinanzierung in Betracht kämen.
Die Planung des Hausbaus und dessen Vorbereitung muß bereits in ein derart konkretes Stadium eingetreten sein, daß dem Steuerpflichtigen keine Möglichkeit
verbleibt, den abgeschlossenen Sparvertrag noch zu anderen Zwecken als zur Erlangung der Baufinanzierung zu verwenden (vgl. Urteil des BFH vom 3. November
1961 VI 196/60 U, BFHE 74, 319, BStBl III 1962, 123). Der Wille des Steuerpflichtigen durch den zu errichtenden Bau Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
zu erzielen, muß aus äußeren Tatsachen erkennbar und darf nicht lediglich eine noch unbestimmte Vorstellung sein.
Hatte der Steuerpflichtige aber bei Abschluß des Bausparvertrags bereits ein Grundstück zur Bebauung erworben, Baupläne anfertigen lassen und eingereicht
und auch die Finanzierung geklärt, dann kann in der Regel an seiner Absicht, mit Hilfe des Bausparvertrags Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu
erzielen, nicht gezweifelt werden. Nicht notwendig ist, daß zwischen dem Bausparer und der Bausparkasse besondere Vereinbarungen über die Verwendung des
Darlehens der Sparkasse ausschließlich zu Bauzwecken getroffen werden.