Immobilienfinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Zur Beitragshöhe lassen sich wegen der individuellen Prämienkalkulation keine Aussagen treffen, jedoch ist davon auszugehen, dass für eine derartige
Absicherung zwischen 3 und 10 Promille der Jahresausfallsumme anzusetzen sind. Zu den Anbietern gehören grundsätzlich alle Versicherer, die auch das
gewerbliche und industrielle Geschäft betreiben. Dennoch haben sich in den letzten Jahren einige Gesellschaften wegen der Schwere des Risikos aus diesem
Segment zurückgezogen.
Der Versicherungsschutz in der Leitungswasser- und Sturmversicherung beginnt erst bei Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Es ist deshalb ratsam, die
Immobilienfinanzierung bereits bei Baubeginn abzuschließen. Nach Abschluss der Bauphase besteht der reguläre Versicherungsschutz ohne Unterbrechung.
Unvorhergesehene Schadenfälle beim Bau können erhebliche Kosten verursachen. Die Bauleistungsversicherung deckt Beschädigungen und Zerstörungen an
Bauleistungen und Baumaterial ab, die während der Bauzeit unvorhergesehen eintreten.
Hierüber gibt der nachfolgende Beitrag einen Überblick. So ungleich die Risiken bei den einzelnen Bauvorhaben auch erscheinen, der Absicherungsbedarf ist
weitgehend identisch, abgesehen vom unterschiedlichen Haftungsumfang. Grundlage der Haftung des Bauherrn sind die in §§ 823 ff. BGB genannten Rechtsfolgen.
Danach haftet auch der Bauherr, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges
Recht eines anderen widerrechtlich verletzt.
Zu den Anbietern gehören grundsätzlich alle Versicherer, die auch das gewerbliche und industrielle Geschäft decken. Dennoch haben sich in den letzten Jahren
einige Gesellschaften wegen der Schwere des Risikos aus diesem Segment zurückgezogen. Einige andere Versicherer übernehmen die Policen nur, wenn eine
größere Geschäftsverbindung besteht. Unter anderem haben folgende Versicherer jedoch entsprechende Versicherungsprodukte unter der Bezeichnung Bau
Unterbrechungsversicherung oder Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung entwickelt.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ersetzt Vermögensverluste des Bauherrn durch verzögerte Fertigstellung eines Bauwerkes infolge eines
Sachschadens. Im Extremfall kann die Immobilienfinanzierung für Geringverdiener es zu monatelangen Reparaturarbeiten auf der Baustelle kommen, was zu erheblichen Verlusten (Mietausfällen) für den Bauherrn
führen kann. Für die zukünftigen Mieter bedeutet der verspätete Einzug ebenfalls einen Vermögensnachteil, für den sie den Bauherrn in Anspruch nehmen werden.
Die Versicherer bieten die Deckung überwiegend an.
Speziell in einer wirtschaftlich nicht sicheren Zeit ist dieser zusätzliche Versicherungsschutz überlegenswert. Zu beachten ist natürlich auch, dass diese
zusätzlichen Deckungen ihren Preis haben und auch die Versicherer sehr risikobewusst geworden sind. Nicht unerwähnt soll bleiben, dass es im gewerblichen
Bereich üblich ist, dem Auftragnehmer durch vertragliche Vereinbarungen etwaige finanzielle Ausfälle aufzubürden. Darin ist vielleicht auch der Grund für
den geringen Bekanntheitsgrad und die bisherige geringe Inanspruchnahme dieser Versicherungsart zu suchen.
Diese Form der Hypothekenversicherung, die in den USA und Großbritannien seit vielen Jahren fester Bestandteil der Eigenheimfinanzierung ist, kann jetzt
auch in Deutschland vom Hypothekengläubiger abgeschlossen werden. Damit kann sich der Hypothekengläubiger für den Fall versichern, dass die Hypothek als
Folge einer Zwangsversteigerung ganz oder teilweise ausfällt. Darüber hinaus stehen im Rahmen der Lebensversicherung zur Hypothekenabsicherung die
Hypothekentilgungsversicherung zur Verfügung, die vom Hypothekenschuldner abgeschlossen werden können.
Vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung für Geringverdiener oder eines Ratenkreditvertrags sollte unbedingt auf die Kosten durch eine eingeschlossene RSV geachtet werden. Es
gibt allzu häufig Ärger, Irritationen und Unwissenheit darüber, wie hoch diese Zusatzkosten exakt sind. Oftmals werden diese Kosten verschleiert. Bei einem
Kredit von 30.000 EUR beliefen sich die gesamten Kosten für RSV, Bearbeitungsgebühr und Zinsen auf 39.642 EUR. Ohne die zusätzliche RSV wären bei gleicher
Kredithöhe 37.810 EUR zu zahlen gewesen.
Zielt man nicht auf eine mehrstufige Absicherung einschließlich Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit ab, dann kann der Versicherungsschutz bereits sehr
viel preisgünstiger vereinbart werden. Bei 100.000 EUR Darlehenshöhe, Eintrittsalter 35 Jahre, Mann, kostet der Todesfallschutz bei ONTOS 834 EUR, bei der
Generali 3.472 EUR, Prämienunterschied: 416 Prozent. Ein 35-jähriger Angestellter finanziert über 36 Monate eine neue Wohnungseinrichtung mit einem
Gesamtdarlehen über 9.000 EUR.
Bei der Suche nach der richtigen Zusammensetzung des eigenen Vermögens haben sich in den letzten Jahren die Prioritäten geändert. Standen in den 90er Jahren
Renditeoptimierungen im Vordergrund, so hat sich der Blick deutlich gewandelt. Jetzt geht es in vielen Beratungsgesprächen um Risikostreuung. Die Zinsen für
Immobilienfinanzierung»en sind an einem Tiefpunkt angelangt. Deutlich zu erkennen ist dies bei den Konditionen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung. Wer gut
verhandelt und ausreichend Eigenkapital mitbringt, erhält einen Effektivzins unter 4 Prozent.
Hingegen fließen den Anlegern in Fällen wie dem vorliegenden langfristig kalkulierbare und garantierte Rentenzahlungen namhafter Versicherungsunternehmen
zu, die an die Banken abgetreten werden. Es ist daher nicht zu erkennen, dass der Wert der Sicherheiten gegenüber denen bei einer Immobilienfinanzierung für Geringverdiener
üblichen Sicherheiten von minderer Qualität wäre. Ein Vergleich der Finanzierung im Rahmen der Sicherheits-Kompakt-Rente mit Konsumentenkrediten scheidet
mangels Vergleichbarkeit aus.
Die Kläger traten sicherheitshalber die Rechte aus einem gleichzeitig abgeschlossenen Bausparvertrag bei der Landesbausparkasse über 110 000 DM an die Bank
ab. Dieser Bausparvertrag war nach Angaben der Kläger so gewählt worden, daß er voraussichtlich bei Fälligkeit des Grundschulddarlehens zuteilungsreif wurde.
Den Klägern wurde bei Abschluß des Bausparvertrags am 10. Mai 1978 eine Abschlußgebühr von 1 100 DM in Rechnung gestellt, die noch 1978 mit den ersten
Einzahlungen von monatlich 440 DM verrechnet wurde.
Die Anerkennung derartiger Kosten ist nach der Rechtsprechung des BFH von bestimmten Voraussetzungen abhängig. Danach werden Aufwendungen als vorweggenommene
Werbungskosten nur anerkannt, wenn sie in einem engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit den zu erzielenden Einkünften (vgl. BFH-Entscheidung
vom 10. November 1961 VI 283/60 U, BFHE 74, 143, BStBl III 1962, 54), bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in einem engen zeitlichen und
wirtschaftlichen Zusammenhang mit der geplanten Immobilienfinanzierung des Hauses stehen.
Auch die Klage hatte keinen Erfolg. Das FG gab folgende Begründung: Zwischen den Abschlußgebühren und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bestehe
kein für die Anerkennung des als Werbungskosten erforderlicher Zusammenhang. Dieser entstehe erst mit der Gewährung des Darlehens und seiner Verwendung zur
Baufinanzierung». Die Abschlußgebühren der beiden bereits am 10. Februar 1964 abgeschlossenen Bausparverträge von 1 600 DM ständen schon deshalb mit den
späteren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht im ausreichenden Zusammenhang.
Weil der Kläger das Grundstück erst durch Vertrag vom 16. Juni 1964 erworben habe. Aber auch die Abschlußgebühren der beiden erst am 5. November 1964
abgeschlossenen Bausparverträge hingen mit den späteren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht ausreichend zusammen, da zu dieser Zeit das alte
Gebäude noch nicht abgerissen gewesen und die Baugenehmigung für das neue Gebäude erst im März 1965 erteilt worden sei. Maßgebend sei, daß die
Bausparverträge der Kapitalansammlung dienten.
Auch bei wirtschaftlich mit der Erweiterung des Betriebes im Zusammenhang stehenden Schulden hänge die Hinzurechnung entgegen dem Urteil des Bundesfinanzhofs
(BFH) vom 30. Juni 1971 I R 55/68 (BFHE 103, 80, BStBl II 1971, 750) davon ab, ob die Schulden der dauernden Verstärkung des Betriebskapitals dienten. Zwar
würde bei Bankzwischenkrediten grundsätzlich ein Zusammenhang mit den laufenden Geschäftsverkehr angenommen und demgemäß auch die Hinzurechnungspflicht
verneint. Das gelte aber nicht in Fällen, mit dem Erwerb in wirtschaftlichem Zusammenhang stehe.
Nach Auffassung des Senats kann der Zusammenhang zwischen der Baufinanzierung und der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen baurechtlichen
Veränderungen eines Gebäudes aus Sicht eines verständigen Versicherungsnehmers, der in den Bedingungen keinen Hinweis auf die Immobilienfinanzierung findet, nur
als ein mittelbarer verstanden werden. Allerdings würde sich der Senat damit in Widerspruch setzen zu der ganz überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und
Immobilienfinanzierung. Für die Entscheidung des vorliegenden Falles folgt der Senat deshalb der Auslegung des BGH.
Der Senat gelangt daher bei der Auslegung der Klausel zu dem Ergebnis, dass der Risikoausschluss bei einer Immobilienfinanzierung auch dann eingreift, wenn sich
lediglich das Finanzierungsrisiko, nicht aber ein besonderes Baurisiko verwirklicht. Dabei wird beachtet, dass Allgemeine Versicherungsbedingungen so
auszulegen sind, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und in Berücksichtigung des erkennbaren
Sinnzusammenhangs sie verstehen muss.