Immobilienfinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Versichert sind die Haftpflichtrisiken, die sich aus der Eigenschaft als Bauherr, Bauträger oder auch Besitzer des Baugrundstücks ergeben. Für viele ist die
Notwendigkeit des Abschlusses einer derartigen Versicherung nicht immer verständlich, wenn sie fremde Personen (Architekten, Bauunternehmer) mit der
Durchführung des Bauvorhabens beauftragen. Aber Ansprüche aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten (Besucher, Passanten) richten sich grundsätzlich
gegen den Bauherrn.
Während der Bauphase kommt der Absicherung der mit einem Bauvorhaben verbundenen Risiken besondere Bedeutung zu. Der unerwartete Eintritt von Schadenfällen,
die von nicht korrekt bewerteten Risiken der Immobilienfinanzierung ausgehen, kann zu beträchtlichen Vermögenseinbußen führen und die rechtzeitige Fertigstellung des Bauvorhabens
gefährden. Spezifische Baurisiken bestehen sowohl bei gewerblichen und industriellen Projekten als auch bei privaten Bauvorhaben. Die Versicherungswirtschaft
bietet eine Reihe von Produkten an, um diese Gefahren abzusichern.
Hierüber gibt der nachfolgende Beitrag einen Überblick. So ungleich die Risiken bei den einzelnen Bauvorhaben auch erscheinen, der Absicherungsbedarf ist
weitgehend identisch, abgesehen vom unterschiedlichen Haftungsumfang. Grundlage der Haftung des Bauherrn sind die in §§ 823 ff. BGB genannten Rechtsfolgen.
Danach haftet auch der Bauherr, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges
Recht eines anderen widerrechtlich verletzt.
Konkrete Angaben über die Summenermittlung finden wir also nicht, dennoch ist davon auszugehen, dass dazu die Nettomieteinnahmen gehören sowie die
Grundsteuer und die Finanzierungskosten (Jahressumme). Im Bedarfsfall ist das genaue Summenermittlungsschema zu erfragen, damit es nicht zu einer
Unterversicherung kommt. Denn grundsätzlich ist diese Sanktion in den Bedingungen vorgesehen. Aus diesem Grunde ist auch die Bestimmung über den
Bewertungszeitraum enthalten.
Die Gothaer gehört zu den Versicherungsgesellschaften, die die Bau-Betriebsunterbrechungs-Versicherung als Zusatzdeckung zu den Bauleistungs
Versicherungsbedingungen für Gebäude anbietet. Nach den Besonderen Bestimmungen für gewerbliche Bauherren, gewerblich genutzte Bauvorhaben wird die
Versicherungssumme wie die Immobilienfinanzierung für Geringverdiener folgt festgesetzt. bei erhöhten Kosten der Baufinanzierung = die zu erwartenden Kosten (erhöhte Kosten der Baufinanzierung infolge
Zinsmehraufwand durch Verlängerung der Zwischenfinanzierung.
Der Versicherer leistet Entschädigung nur, soweit sie innerhalb der vereinbarten Haftzeit entsteht. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem ohne Eintritt des
Sachschadens die Nutzung begonnen hätte. Grundsätzlich beträgt die Haftzeit zwölf Monate. Eine längere Haftzeit ist zwar möglich, verteuert jedoch den
Versicherungsschutz erheblich; dagegen führen kürzere Leistungszeiten zu einer Beitragsermäßigung. Es ist jedoch ratsam, immer eine ausreichende Haftzeit
zu wählen die vorher kaum zu bewerten sind.
Es ist zu empfehlen, bereits bestehende Versicherungen zur Absicherung des Todesfallrisikos des Hauptversorgers zu nutzen, wenn diese hierzu ausreichen. Ein
35-jähriger Mann hat für ein Darlehen über 100.000 EUR mit 25-jähriger Laufzeit eine RSV in gleicher Höhe für 77 EUR im Monat, also 924 EUR im Jahr und
23.100 EUR über die Gesamtlaufzeit versichert (Tarif april protect der april germany AG). Der Todesfallschutz kostet dabei 16 EUR im Monat, die Absicherung
der Arbeitslosigkeit 13 EUR und die der Arbeitsunfähigkeit 48 EUR.
Vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung für Geringverdiener oder eines Ratenkreditvertrags sollte unbedingt auf die Kosten durch eine eingeschlossene RSV geachtet werden. Es
gibt allzu häufig Ärger, Irritationen und Unwissenheit darüber, wie hoch diese Zusatzkosten exakt sind. Oftmals werden diese Kosten verschleiert. Bei einem
Kredit von 30.000 EUR beliefen sich die gesamten Kosten für RSV, Bearbeitungsgebühr und Zinsen auf 39.642 EUR. Ohne die zusätzliche RSV wären bei gleicher
Kredithöhe 37.810 EUR zu zahlen gewesen.
Die Bedingungen zwischen den Finanzierungsinstituten und dem Versicherer werden nach Aussagen der Gesellschaft bedarfsorientiert gestaltet. Der
Darlehensnehmer ist also nicht Vertragspartner der Versicherungsgesellschaft und hat deshalb auf die Vertragsgestaltung auch keinerlei Einfluss. Das
Aushandeln der Bedingungen obliegt somit dem Darlehensgeber. Die Hypothekenversicherung schützt Darlehensgeber und Investoren vor Ausfällen infolge
eintretender Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers.
Soweit der Kläger eine Pflichtverletzung darin sehen will, dass die Ankaufsberechnung einen Betrag für die Tilgung, die bei etwa 100 DM monatlich liege,
nicht enthalte, lässt sich hieraus eine Pflichtverletzung nicht feststellen. Die überreichte Ankaufsberechnung enthält auf ihrer zweiten Seite hinter dem
Stichwort Ausgaben den Klammerzusatz ohne Tilgung. Der Kläger als akademisch Gebildeter wusste aber, dass er eine Immobilienfinanzierung ohne Tilgung
nicht erhalten würde.
Daher sei ein höherer Aufwand gerechtfertigt. Die Kläger haben drei Mitarbeiter als Zeugen benannt. Diese könnten u.a. detaillierte Auskünfte zu den
Abwicklungsabläufen sowie zu den Schwierigkeiten bei der Aufrechterhaltung eines funktionierenden Immobilienfinanzierung für Geringverdiener geben. Als Vergleichsbasis für eine
Schätzung der Höhe der als Werbungskosten berücksichtigungsfähigen Kreditvermittlungskosten sei auf den Markt für Konsumentenkredite abzustellen.
Auf diesem Teilmarkt seien Vermittlungsprovisionen von 3 – 7 v.H. marktüblich.
Soweit der Kläger eine Pflichtverletzung daraus herleiten will, dass der Handelsvertreter der Beklagten ihm zu dem Immobilienerwerb geraten habe, obwohl in
Ermangelung von Eigenkapital die Mieten die aufzubringenden Kapitalkosten nicht deckten, hat er damit keinen Erfolg. Der Einwand des Klägers, Steuervorteile
könnten, da sie den monatlich aufzubringenden Unterdeckungsanteil nicht zeitnah ausglichen, bei der Gegenüberstellung von Aufwand und Erträgen nicht in
Betracht kommen, ist nicht stichhaltig.
Der verständige Versicherungsnehmer erkennt jedoch, dass bei Berücksichtigung des wirtschaftlichen Zwecks der Ausschlussklausel der bloße Ursachenzusammenhang
eines Rechtsstreits mit der Immobilienfinanzierung für ein Eingreifen des Ausschlusses nicht genügen kann. Zwar muss sich nach Auffassung des Senats – anders als
bei der enger gefassten Baurisikoklausel des § 4 Abs. 1k ARB 75 – im Rahmen von § 3 Abs. 1d dd ARB 94 nicht zwingend das sog. Baurisiko realisiert haben,
für das Auseinandersetzungen typisch sind.
Der Streit des Klägers mit dem Bruder steht damit nicht mehr in einem inneren Zusammenhang mit der Baufinanzierung, sondern betrifft allein die gegenwärtige
Beteiligung am Versicherungsverhältnis. Damit ist die vom Kläger beabsichtigte nicht mehr dem für das Eingreifen des § 3 Abs. 1d dd
ARB 94 erforderlichen Baufinanzierungsrisiko zuzuordnen. Bei Risikoausschlussklauseln geht das Interesse des Versicherungsnehmers regelmäßig dahin, dass der
Versicherungsschutz nicht weiter verkürzt wird.
Weil der Kläger das Grundstück erst durch Vertrag vom 16. Juni 1964 erworben habe. Aber auch die Abschlußgebühren der beiden erst am 5. November 1964
abgeschlossenen Bausparverträge hingen mit den späteren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht ausreichend zusammen, da zu dieser Zeit das alte
Gebäude noch nicht abgerissen gewesen und die Baugenehmigung für das neue Gebäude erst im März 1965 erteilt worden sei. Maßgebend sei, daß die
Bausparverträge der Kapitalansammlung dienten.
Ob danach die mit der Immobilienfinanzierung zusammenhängenden Fragen unter den Ausschuss fallen, ist umstritten (BGH v. 16.10.1985 – IVa ZR 49/84, VersR 1986,
132 = MDR 1986, 296 unter Hinweis auf Böhme, ARB, 4. Aufl., § 4 Rz. 34; Harbauer, Rechtsschutzversicherung, 4. Aufl., § 4 Rz. 109). Auch unter Beachtung
dieser billigenswerten Zielsetzung der Ausschlussklausel kann jedoch nicht übersehen werden, dass die Fassung selbst wenig geglückt und in ihrem Wortsinn
nicht eindeutig ist (BGH v. 1.2.1989 – IVa ZR 247/87, VersR 1989, 470 = MDR 1989, 619).
Zur Begründung seiner Revision trägt der Kläger im wesentlichen vor: Zwischenkredite seien grundsätzlich keine Dauerschulden. Diese Auffassung komme auch in
dem einheitlichen Ländererlaß vom 24. Juni 1971 (Betriebs-Berater 1971 S. 862) zum Ausdruck. Der zur Immobilienfinanzierung bei der B-Bank in Anspruch genommene
Zwischenkredit hätte der Bezahlung von Baurechnungen für den Zeitraum zwischen Baubeginn und Auszahlung der Hypothekengelder gedient. Die B-Bank sei ein
Spezialinstitut für derartige Zwischenkredite.
Ob und inwieweit danach mit einer Immobilienfinanzierung zusammenhängende Streitigkeiten unter den Ausschluß fallen, ist im einzelnen streitig. Eine Prüfung
sämtlicher sich hierbei ergebender Einzelfragen ist aber nicht erforderlich. In jedem Fall fallen Streitigkeiten aus einer Immobilienfinanzierung dann unter den
Ausschluß, wenn ein qualifizierter Zusammenhang mit der Planung und Errichtung eines Gebäudes in dem obengenannten Sinn besteht. Der Begriff der Planung,
wie er in § 4 Abs. 1 k ARB verwendet wird, ist nicht auf die bautechnische Seite eines Bauvorhabens beschränkt.