Immobilienfinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Mit dem Bauvorhaben sind in der Regel erhebliche finanzielle Lasten verbunden. Es sollte deshalb auch darüber nachgedacht werden, wie bei vorzeitigem Tod
des Hauptverdieners weiterlaufende Hypotheken bezahlt werden können. Dazu bietet sich die Restschuld-Lebensversicherung an, die sich während ihrer Laufzeit
der Höhe des Restdarlehens angleicht. Es handelt sich hierbei um eine Sonderform der Risikolebensversicherung. Zur Abdeckung des Risikos der
Arbeitsunfähigkeit kann eine Arbeitsunfähigkeits-Zusatzversicherung abgeschlossen werden.
Aber nicht für jedes kleinere Bauvorhaben muss eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden denn im Rahmen der Privathaftpflichtversicherung
wie auch der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht als Bauherr oder Unternehmer von Bauarbeiten bis zu der im
Versicherungsvertrag festgelegten der Immobilienfinanzierung Summe abgedeckt, in der Regel zwischen 10.000 und 25.000 EUR je Bauvorhaben. Bei größeren Bauvorhaben ist mit dem
Versicherer eine separate Bauherren Haftpflichtversicherung abzuschließen.
Damit handelt es sich um eine Allgefahrenversicherung. Versichert ist auch der Diebstahl von fest eingebautem Material. Die Prämie richtet sich nach der
Bausumme. Der zu vereinbarende Selbstbehalt vermindert die Prämienbelastung und beträgt in der Regel 10 Prozent, mindestens jedoch 250 EUR je Schadenfall.
Weitere Einzelheiten finden Sie im Beitrag Bauleistungsversicherung. Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung gibt es in Deutschland erst seit
einigen Jahren. Sie deckt den Vermögensschaden ab.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung gibt es in Deutschland erst seit einigen Jahren. Sie deckt den Vermögensschaden ab, der durch die
verspätete Fertigstellung eines Bauvorhabens infolge eines Sachschadens entstehen kann. In Zeiten eines ausgeprägten Wettbewerbs und knapper Eigenmittel
erlangt diese zusätzliche Absicherungsmöglichkeit eine besondere Bedeutung. Mit der Einführung der Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung haben
die Versicherer das Deckungsangebot für Bauherren und sonstige Auftraggeber erweitert.
Auf diese Weise wird auch gewerblichen Bauherren bzw. Bauherren von gewerblich genutzten Gebäuden die Möglichkeit geboten, finanzielle Ausfälle oder
Regressforderungen durch eine Immobilienfinanzierung günstig abzusichern, die durch die verspätete Bezugsfertigkeit entstehen können. Allerdings müssen diese Verzögerungen durch Sachschäden
entstanden sein, die in der Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung gedeckt sind. Vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.
(GDV) sind Musterbedingungen unter der Bezeichnung Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung.
Der Wunsch nach dem eigenen Heim bleibt. Und genau dieser ungebrochene Wunsch ist auch in den vor uns liegenden Jahren die Chance derjenigen, die sich
professionell und mit profundem Wissen als überzeugende Berater und leistungsfähige Mittler der «Baufinanzierung» bewähren können. Auch in den nächsten
Jahren versetzt aktuelles und stets aktualisiertes Wissen jeden Engagierten in die Lage, durch die bessere Leistung nach wie vor gut zu verdienen.
Der Normalverdiener kann weniger denn je aus dem Vollen schöpfen.
Bei der Restschuldversicherung, auch Restkreditversicherung genannt, handelt es sich um eine Art Risikolebensversicherung. Sie löst die Restschuld eines
Baukredits, eines Ratenkredits an Privatpersonen, eines Konsumentenkredits, einer Bauzwischenfinanzierung, eines Privatkredits für Hochschulabsolventen zur
Rückzahlung der BAföG-Leistungen oder eines kleingewerblichen Darlehens auf einen Schlag ab, falls der Versicherte verstirbt. Familie oder Hinterbliebene
können so mit dem Todesfallkapital den restlichen Kredit tilgen.
Der Bereich der privaten Immobilienfinanzierung ist durch die Möglichkeit des Darlehensgebers verbessert worden, sich durch eine Hypothekenversicherung vor
Ausfällen seiner Kunden zu schützen. Somit ist die Immobilienfinanzierung günstig leichter durchzuführen, denn der Eigenkapitalanteil kann gesenkt und auf
zusätzliche Sicherheiten oder Regressansprüche verzichtet werden. Auf diese Weise kann auch die Schaffung von Wohnungseigentum durchaus gefördert werden,
was auch im Hinblick auf den Wegfall der Eigenheimzulage von Bedeutung sein kann.
Die Bedingungen zwischen den Finanzierungsinstituten und dem Versicherer werden nach Aussagen der Gesellschaft bedarfsorientiert gestaltet. Der
Darlehensnehmer ist also nicht Vertragspartner der Versicherungsgesellschaft und hat deshalb auf die Vertragsgestaltung auch keinerlei Einfluss. Das
Aushandeln der Bedingungen obliegt somit dem Darlehensgeber. Die Hypothekenversicherung schützt Darlehensgeber und Investoren vor Ausfällen infolge
eintretender Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers.
Es sind keine Gesichtspunkte zu erkennen, die es rechtfertigen könnten, die Gesamtprovision im vorliegenden Fall, in größerem Umfang als bei schwierigen
Immobilienfinanzierungen der in der Finanzierungsvermittlung liegenden Teilleistung des Anbieters eines Kombinationsprodukts zuzuordnen. Die unter die von
der Rechtsprechung gebilligte Obergrenze derartiger Kosten von 2 v.H. fallenden Baufinanzierungen bei geschlossenen Immobilienfonds zeichnen sich durch
große Risiken bei der Entwicklung der künftigen Mieteinnahmen aus.
Daher sei ein höherer Aufwand gerechtfertigt. Die Kläger haben drei Mitarbeiter als Zeugen benannt. Diese könnten u.a. detaillierte Auskünfte zu den
Abwicklungsabläufen sowie zu den Schwierigkeiten bei der Aufrechterhaltung eines funktionierenden Immobilienfinanzierung günstig geben. Als Vergleichsbasis für eine
Schätzung der Höhe der als Werbungskosten berücksichtigungsfähigen Kreditvermittlungskosten sei auf den Markt für Konsumentenkredite abzustellen.
Auf diesem Teilmarkt seien Vermittlungsprovisionen von 3 – 7 v.H. marktüblich.
Ein Vergleich mit dem Teilmarkt der Realkredite scheide aus, weil die fremdfinanzierten Versicherungen erheblich unsicherer seien als Immobilien. Der
Bonitätsprüfung des Kreditnehmers komme deshalb eine wesentlich größere Bedeutung zu und rechtfertige daher auch einen größeren Aufwand. Hieraus ergäbe
sich, dass die Beschaffung der Darlehensmittel und die Betreuung der Finanzierung der aufwendigste Teil des Konzeptes sei. Die vielen unterschiedlichen
Versicherungspartner bei der Finanzierung führten dazu, dass das Konzept der Sicherheits- Kompakt Rente vielfältiger sei.
Nicht laufzeitbezogen war nach Auffassung des BFH auch ein vor Auszahlung der Immobilienfinanzierung entrichtetes oder bei Auszahlung einbehaltenes Damnum. Der BFH
bezog sich für seine Auffassung u.a. auf die Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 2. Juli 1981 III ZR 8/80 und III ZR 17/80 (Neue Juristische
Wochenschrift --NJW-- 1981, 2180 und 2181), nach denen es im Ermessen der Parteien liege, ob sie das Damnum als Kosten des Kredits oder als laufzeitbezogenen
Zins vereinbaren (z.B. BFH-Urteil in BFHE 140, 440, BStBl II 1984, 428 m.w.N.).
Denn der Versicherungsschutz soll erkennbar für die aus vielfältigen Gründen als riskant angesehene Baufinanzierung insgesamt versagt werden (OLG Karlsruhe,
Urt. v. 3.7.2003 – 12 U 53/03, 3.7.2003 – 12 U 53/03, VersR 2004, 59 unter 3). Unerlässlich ist jedoch, wie sich auch dem durchschnittlichen
Versicherungsnehmer erschließt, ein innerer, sachlicher Zusammenhang in dem Sinne, dass sich bei der Wahrnehmung der rechtlichen
Interessen ein der Baufinanzierung innewohnendes Risiko verwirklicht.
Ein Abweichen von der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung sei gleichwohl nicht geboten, weil der Gesetzgeber selbst von einer Neuregelung der
Abziehbarkeit des Damnums und seiner Verteilung auf die Laufzeit des Darlehens abgesehen habe (vgl. den Entwurf eines Steuerentlastungsgesetzes 1984,
BTDrucks 10/336, S.7, 36, 37). Im übrigen spreche gegen eine Änderung der Rechtsprechung, daß § 21a EStG letztmals für den Veranlagungszeitraum 1986
anzuwenden gewesen sei (Urteil in BFH/NV 1989, 223).