Immobilienfinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Der Versicherungsschutz für Bauvorhaben, also für Tiefbauten, Hochbauten oder Ingenieurbauten, ist nicht nur im industriellen und gewerblichen Bereich von
zentraler Bedeutung, auch bei privaten Bauvorhaben sollte entsprechender Versicherungsschutz nicht vergessen werden. Unternehmen und Privatleute können sich
mit einer ganzen Reihe von unterschiedlichen Versicherungsformen gegen Schadenersatzansprüche Dritter, Sachschäden durch Feuer, Vermögensschäden auf Grund
verspäteter Fertigstellung von Bauvorhaben.
Aber nicht für jedes kleinere Bauvorhaben muss eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden denn im Rahmen der Privathaftpflichtversicherung
wie auch der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht als Bauherr oder Unternehmer von Bauarbeiten bis zu der im
Versicherungsvertrag festgelegten der Immobilienfinanzierung Summe abgedeckt, in der Regel zwischen 10.000 und 25.000 EUR je Bauvorhaben. Bei größeren Bauvorhaben ist mit dem
Versicherer eine separate Bauherren Haftpflichtversicherung abzuschließen.
Das Bauherrenhaftpflichtrisiko eines Unternehmers ist in der Regel im Rahmen der Betriebshaftpflichtversicherung abgesichert. Aber es existiert in aller
Regel eine Summenbegrenzung in Höhe von z. B. 500.000 EUR. Für Rohbauten ist eine besondere Position in der Deklaration und im Versicherungsschein der
Feuerversicherung zu bilden. Grundsätzlich sind zwei Ansätze zur Festsetzung der Versicherungssumme denkbar. Entweder wird von Anfang an die volle
Versicherungssumme zu einem reduzierten Prämiensatz festgelegt.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung gibt es in Deutschland erst seit einigen Jahren. Sie deckt den Vermögensschaden ab, der durch die
verspätete Fertigstellung eines Bauvorhabens infolge eines Sachschadens entstehen kann. In Zeiten eines ausgeprägten Wettbewerbs und knapper Eigenmittel
erlangt diese zusätzliche Absicherungsmöglichkeit eine besondere Bedeutung. Mit der Einführung der Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung haben
die Versicherer das Deckungsangebot für Bauherren und sonstige Auftraggeber erweitert.
Auf diese Weise wird auch gewerblichen Bauherren bzw. Bauherren von gewerblich genutzten Gebäuden die Möglichkeit geboten, finanzielle Ausfälle oder
Regressforderungen durch eine Gute Immobilienfinanzierung abzusichern, die durch die verspätete Bezugsfertigkeit entstehen können. Allerdings müssen diese Verzögerungen durch Sachschäden
entstanden sein, die in der Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung gedeckt sind. Vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.
(GDV) sind Musterbedingungen unter der Bezeichnung Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung.
Wird die Nutzungsmöglichkeit der im Versicherungsvertrag bezeichneten Bauleistung zum geplanten Zeitpunkt durch einen am Versicherungsort eingetretenen
Sachschaden verzögert oder beeinträchtigt, so ersetzt der Versicherer den dadurch entstehenden Unterbrechungsschaden. Der Unterbrechungsschaden besteht aus
den fortlaufenden Kosten und dem Betriebsgewinn, die der VN innerhalb des Unterbrechungszeitraumes, längstens jedoch der Haftzeit nicht erwirtschaften kann,
weil die beschädigte oder zerstörte Bauleistung oder die abhanden gekommene Sache.
Der Abschluss einer RSV kann den finanziellen Ruin einer ganzen Familie verhindern. In aller Regel dauert es mehr als 20 Jahre, bis ein Baudarlehen getilgt
ist. Stirbt der Kreditnehmer, bevor die Schulden bezahlt sind, springt die RSV ein und löst die Restschuld des Baukredits vollständig oder teilweise ab. Ob
sich eine RSV überhaupt lohnt oder empfiehlt, richtet sich vor allem nach der Höhe der Kreditsumme sowie den finanziellen Möglichkeiten und den
Einkommensverhältnissen der Kreditnehmer.
Vor dem Abschluss einer Gute Immobilienfinanzierung oder eines Ratenkreditvertrags sollte unbedingt auf die Kosten durch eine eingeschlossene RSV geachtet werden. Es
gibt allzu häufig Ärger, Irritationen und Unwissenheit darüber, wie hoch diese Zusatzkosten exakt sind. Oftmals werden diese Kosten verschleiert. Bei einem
Kredit von 30.000 EUR beliefen sich die gesamten Kosten für RSV, Bearbeitungsgebühr und Zinsen auf 39.642 EUR. Ohne die zusätzliche RSV wären bei gleicher
Kredithöhe 37.810 EUR zu zahlen gewesen.
Die Bedingungen zwischen den Finanzierungsinstituten und dem Versicherer werden nach Aussagen der Gesellschaft bedarfsorientiert gestaltet. Der
Darlehensnehmer ist also nicht Vertragspartner der Versicherungsgesellschaft und hat deshalb auf die Vertragsgestaltung auch keinerlei Einfluss. Das
Aushandeln der Bedingungen obliegt somit dem Darlehensgeber. Die Hypothekenversicherung schützt Darlehensgeber und Investoren vor Ausfällen infolge
eintretender Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers.
Bei der Suche nach der richtigen Zusammensetzung des eigenen Vermögens haben sich in den letzten Jahren die Prioritäten geändert. Standen in den 90er Jahren
Renditeoptimierungen im Vordergrund, so hat sich der Blick deutlich gewandelt. Jetzt geht es in vielen Beratungsgesprächen um Risikostreuung. Die Zinsen für
Immobilienfinanzierung»en sind an einem Tiefpunkt angelangt. Deutlich zu erkennen ist dies bei den Konditionen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung. Wer gut
verhandelt und ausreichend Eigenkapital mitbringt, erhält einen Effektivzins unter 4 Prozent.
Daher sei ein höherer Aufwand gerechtfertigt. Die Kläger haben drei Mitarbeiter als Zeugen benannt. Diese könnten u.a. detaillierte Auskünfte zu den
Abwicklungsabläufen sowie zu den Schwierigkeiten bei der Aufrechterhaltung eines funktionierenden Gute Immobilienfinanzierung geben. Als Vergleichsbasis für eine
Schätzung der Höhe der als Werbungskosten berücksichtigungsfähigen Kreditvermittlungskosten sei auf den Markt für Konsumentenkredite abzustellen.
Auf diesem Teilmarkt seien Vermittlungsprovisionen von 3 – 7 v.H. marktüblich.
Da das Mehrfamilienhaus mit 20 Prozent Eigenkapital erworben wurde, überlegt die Unternehmerin, ob sie nicht nach einer alternativen Finanzierung suchen
sollte. Vielleicht gibt es günstigere Banken?, so ihre Frage. Hier hilft ein Blick ins Internet. Der beste Anbieter verlangt 4,02 Prozent effektiv, wobei
nicht ersichtlich ist, welche Bank tatsächlich dieses Schnäppchen anpreist. Ein professioneller Finanzmakler ist zwischengeschaltet, der den Kreditsuchenden
an die Bank vermittelt. Das Internetportal gibt dem Nutzer nützliche Zusatzinfos.
Dementsprechend zielt die Rechtsverfolgung des Klägers nicht etwa darauf ab, zum Zwecke der Immobilienfinanzierung eines Bauvorhabens ein eigenes Sicherungsrecht zu
erlangen. Ihm geht es vielmehr allein darum, in die ihm aus der Vereinbarung mit dem Bruder vermeintlich zustehende Rechtsposition aus dem
Lebensversicherungsvertrag einzurücken. Es bedarf keiner Entscheidung, die Rechtsverfolgung, wäre sie bereits zu einem Zeitpunkt angestrengt worden als ein
der Baufinanzierung innewohnendes Risiko anzusehen gewesen wäre.
Ein vereinbarungsgemäß bei Auszahlung der Darlehenssumme einbehaltenes Damnum ließ der BFH daher in voller Höhe zum Abzug zu, wenn es vor Ansatz des
Grundbetrages nach § 21a EStG getilgt wurde. Nach der Entscheidung des Großen Senats vom 6. Dezember 1965 GrS 2/64 S ( BFHE 84, 399, BStBl III 1966, 144)
ist ein vereinbarungsgemäß bei Auszahlung der Darlehenssumme einbehaltenes Damnum mit der Einbehaltung abgeflossen und sogleich in vollem Umfang als
Werbungskosten abziehbar.
Ein Abweichen von der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung sei gleichwohl nicht geboten, weil der Gesetzgeber selbst von einer Neuregelung der
Abziehbarkeit des Damnums und seiner Verteilung auf die Laufzeit des Darlehens abgesehen habe (vgl. den Entwurf eines Steuerentlastungsgesetzes 1984,
BTDrucks 10/336, S.7, 36, 37). Im übrigen spreche gegen eine Änderung der Rechtsprechung, daß § 21a EStG letztmals für den Veranlagungszeitraum 1986
anzuwenden gewesen sei (Urteil in BFH/NV 1989, 223).
Hinsichtlich der Baurisikoklausel in den ARB 75, die einen „unmittelbaren Zusammenhang„ der rechtlichen Interessenwahrnehmung mit „der Planung, Errichtung
oder … Veränderung … eines Gebäudes„ voraussetzt, hat der Senat – trotz grundsätzlicher Bedenken wegen des Begriffs der Unmittelbarkeit – im Anschluss an
die Rspr. des BGH als maßgebend angesehen, ob das im Rechtsschutzfall wahrzunehmende Interesse in einem qualifizierten Zusammenhang steht mit dem speziellen
Baurisiko. Dieser Zusammenhang war dann anzunehmen.
Wenn ein Kunde eine Bank um die Erstellung eines Vorschlages für eine Baufinanzierung» bittet und die Bank darauf eingeht, kommt konkludent eine
Immobilienfinanzierung zustande. Im Rahmen dieser Finanzierungsberatung muß die Bank den Kunden zwar darauf hinweisen, daß es grundsätzlich im Laufe der Zeit zu
Schwankungen des Zinsniveaus kommen kann. Die Kenntnis von dieser allgemein bekannten Tatsache darf sie (mangels entgegenstehender Umstände) bei dem Kunden
voraussetzen.
Der Senat gelangt daher bei der Auslegung der Klausel zu dem Ergebnis, dass der Risikoausschluss bei einer Immobilienfinanzierung auch dann eingreift, wenn sich
lediglich das Finanzierungsrisiko, nicht aber ein besonderes Baurisiko verwirklicht. Dabei wird beachtet, dass Allgemeine Versicherungsbedingungen so
auszulegen sind, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und in Berücksichtigung des erkennbaren
Sinnzusammenhangs sie verstehen muss.