Immobilienfinanzierung
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Während für baulich und räumlich von den übrigen Betriebsbauten getrennt errichtete Bauten ein ermäßigter Prämiensatz berechnet wird, kommt für Anbauten
grundsätzlich der Prämiensatz des erweiterten Betriebes zur Anwendung. Bei der Rohbauversicherung ist nur das Interesse des Versicherungsnehmers gedeckt.
Das Eigentum des Bauunternehmers (z. B. Baustoffe, Werkzeuge und Baugerüste) kann über eine Bauleistungsversicherung gedeckt werden. Feuerschäden am Rohbau
deckt die Wohngebäudeversicherung beitragsfrei für sechs Monate (vielfach auch zwölf Monate) ab.
Der Versicherungsschutz in der Leitungswasser- und Sturmversicherung beginnt erst bei Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Es ist deshalb ratsam, die
Immobilienfinanzierung bereits bei Baubeginn abzuschließen. Nach Abschluss der Bauphase besteht der reguläre Versicherungsschutz ohne Unterbrechung.
Unvorhergesehene Schadenfälle beim Bau können erhebliche Kosten verursachen. Die Bauleistungsversicherung deckt Beschädigungen und Zerstörungen an
Bauleistungen und Baumaterial ab, die während der Bauzeit unvorhergesehen eintreten.
Das Bauherrenhaftpflichtrisiko eines Unternehmers ist in der Regel im Rahmen der Betriebshaftpflichtversicherung abgesichert. Aber es existiert in aller
Regel eine Summenbegrenzung in Höhe von z. B. 500.000 EUR. Für Rohbauten ist eine besondere Position in der Deklaration und im Versicherungsschein der
Feuerversicherung zu bilden. Grundsätzlich sind zwei Ansätze zur Festsetzung der Versicherungssumme denkbar. Entweder wird von Anfang an die volle
Versicherungssumme zu einem reduzierten Prämiensatz festgelegt.
Der Wunsch nach dem eigenen Hau oder der eigenen Wohnung ist latent seit Menschen unsere Erde besiedeln. Daran wird sich weder in naher noch in ferner
Zukunft grundsätzlich etwas ändern. Zugegeben, der Weg zum eigenen Heim oder zur eigenen Wohnung wurde in den vergangenen Jahren etwas steiniger. Und die
Wende zum Besseren zeichnet sich für Bau- oder Kaufwillige für die nächsten Jahre wahrlich nicht ab. Bauen war zu jedem Zeitpunkt günstig. Für jeden
Bauherrn zumindest im Rückblick.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ersetzt Vermögensverluste des Bauherrn durch verzögerte Fertigstellung eines Bauwerkes infolge eines
Sachschadens. Im Extremfall kann die Immobilienfinanzierung für Handwerker es zu monatelangen Reparaturarbeiten auf der Baustelle kommen, was zu erheblichen Verlusten (Mietausfällen) für den Bauherrn
führen kann. Für die zukünftigen Mieter bedeutet der verspätete Einzug ebenfalls einen Vermögensnachteil, für den sie den Bauherrn in Anspruch nehmen werden.
Die Versicherer bieten die Deckung überwiegend an.
Diesen Empfehlungen sind die meisten Gesellschaften gefolgt. Einige Versicherer binden die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung auch unmittelbar
an die Bauwesenversicherung (Bauleistungsversicherung) und erweitern die Deckung durch entsprechende Zusatzbedingungen. Die versicherten Gefahren sind
jedoch grundsätzlich gleich. Rechtsgrundlage der Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ist außerdem das Versicherungsvertragsgesetz (VVG), das
ebenfalls mit Wirkung vom 1.1.2008 geändert wurde.
Im Fall einer Immobilienfinanzierung bieten einzelne Anbieter den Abschluss einer Spezialdeckung als sog. Werterhaltungsgarantie an. Sie sichert einen
eventuellen Veräußerungsverlust von bis zu 15.000 EUR infolge Scheidung oder berufsbedingter Versetzung ab. Diese Leistung wird über die Delta Lloyd
beitragsfrei mit integriert. Alternativ kann der Risikobaustein Scheidung den Betroffenen in einer solchen Situation ermöglichen, die Baufinanzierung
weiter zu bedienen, solange noch nicht abschließend geklärt ist, wie mit der Immobilie verfahren werden soll.
In mehreren der vom Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) dokumentierten über 200 Fälle stieg der Effektivzins dadurch um mehr als das Doppelte an. Der
Kreditnehmer einer Immobilienfinanzierung für Handwerker sollte aufpassen, dass er durch den Abschluss einer RSV nicht plötzlich so hohe Kosten zu tragen hat, dass seine Zahlungsfähigkeit bedroht ist.
In 94 Prozent aller Fälle, so die Auswertung des vzbv und nicht der konkrete Bedarf abgefragt. Wer eine Baufinanzierung oder einen Ratenkredit mit einer RSV
absichern will, sollte jedes Angebot ganz genau überprüfen.
Die Höhe der Beiträge für den Versicherungsschutz einer RSV ist abhängig von Kriterien wie Alter, Geschlecht und Gesundheitszustand der versicherten Person
sowie von der Höhe der Versicherungssumme. Je älter die versicherte Person ist, desto teurer ist der Versicherungsschutz. Männer zahlen aufgrund der
geringeren Lebenserwartung im Vergleich zu Frauen höhere Beiträge. Gesundheitliche Beeinträchtigungen führen zu höheren Beiträgen als bei unauffälligem
Gesundheitszustand. Bei bestimmten Erkrankungen ist der Vertragsabschluss nicht möglich.
Durch die Prüfungsauflagen der Banken sei der mit der Darlehensvermittlung verbundene Zeitaufwand erheblich höher. Hinzu komme die Schwierigkeit, genügend
Kreditinstitute zur Verfügung zu haben, die das Konzept als solches finanzierten, Fremdwährungsdarlehen herausgeben oder neu hinzukommende Versicherungen
akzeptierten. Die mit der Finanzierung verbundene Beratungs- und Vermittlungstätigkeit führe zu einem erheblich höheren Arbeitsaufwand, als sie
beispielsweise bei einer Immobilienfinanzierung erforderlich sei.
Sie sind Miteigentümer eines Grundstücks, auf dem sie 1972 ein Gebäude errichteten. Sie hatten seinerzeit einen Baukredit» bei der Kreissparkasse F
aufgenommen. Im Streitjahr 1978 wurde eine Umschuldung vorgenommen. Ein 1971 abgeschlossene Immobilienfinanzierung für Handwerker bei der Landesbausparkasse H über 55 000 DM war
zuteilungsreif geworden. Hiermit wurde ein Teil des «Baukredits abgelöst. Die Sparkasse gewährte den Klägern am 9. Mai 1978 ein neues Grundschulddarlehen
über 110 000 DM. Das Darlehen sollte bis zum 31. Dezember 1985 getilgt werden.
Da das Mehrfamilienhaus mit 20 Prozent Eigenkapital erworben wurde, überlegt die Unternehmerin, ob sie nicht nach einer alternativen Finanzierung suchen
sollte. Vielleicht gibt es günstigere Banken?, so ihre Frage. Hier hilft ein Blick ins Internet. Der beste Anbieter verlangt 4,02 Prozent effektiv, wobei
nicht ersichtlich ist, welche Bank tatsächlich dieses Schnäppchen anpreist. Ein professioneller Finanzmakler ist zwischengeschaltet, der den Kreditsuchenden
an die Bank vermittelt. Das Internetportal gibt dem Nutzer nützliche Zusatzinfos.
Dementsprechend zielt die Rechtsverfolgung des Klägers nicht etwa darauf ab, zum Zwecke der Immobilienfinanzierung eines Bauvorhabens ein eigenes Sicherungsrecht zu
erlangen. Ihm geht es vielmehr allein darum, in die ihm aus der Vereinbarung mit dem Bruder vermeintlich zustehende Rechtsposition aus dem
Lebensversicherungsvertrag einzurücken. Es bedarf keiner Entscheidung, die Rechtsverfolgung, wäre sie bereits zu einem Zeitpunkt angestrengt worden als ein
der Baufinanzierung innewohnendes Risiko anzusehen gewesen wäre.
Ein vereinbarungsgemäß bei Auszahlung der Darlehenssumme einbehaltenes Damnum ließ der BFH daher in voller Höhe zum Abzug zu, wenn es vor Ansatz des
Grundbetrages nach § 21a EStG getilgt wurde. Nach der Entscheidung des Großen Senats vom 6. Dezember 1965 GrS 2/64 S ( BFHE 84, 399, BStBl III 1966, 144)
ist ein vereinbarungsgemäß bei Auszahlung der Darlehenssumme einbehaltenes Damnum mit der Einbehaltung abgeflossen und sogleich in vollem Umfang als
Werbungskosten abziehbar.
Ein Abweichen von der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung sei gleichwohl nicht geboten, weil der Gesetzgeber selbst von einer Neuregelung der
Abziehbarkeit des Damnums und seiner Verteilung auf die Laufzeit des Darlehens abgesehen habe (vgl. den Entwurf eines Steuerentlastungsgesetzes 1984,
BTDrucks 10/336, S.7, 36, 37). Im übrigen spreche gegen eine Änderung der Rechtsprechung, daß § 21a EStG letztmals für den Veranlagungszeitraum 1986
anzuwenden gewesen sei (Urteil in BFH/NV 1989, 223).
Ob danach die mit der Immobilienfinanzierung zusammenhängenden Fragen unter den Ausschuss fallen, ist umstritten (BGH v. 16.10.1985 – IVa ZR 49/84, VersR 1986,
132 = MDR 1986, 296 unter Hinweis auf Böhme, ARB, 4. Aufl., § 4 Rz. 34; Harbauer, Rechtsschutzversicherung, 4. Aufl., § 4 Rz. 109). Auch unter Beachtung
dieser billigenswerten Zielsetzung der Ausschlussklausel kann jedoch nicht übersehen werden, dass die Fassung selbst wenig geglückt und in ihrem Wortsinn
nicht eindeutig ist (BGH v. 1.2.1989 – IVa ZR 247/87, VersR 1989, 470 = MDR 1989, 619).
Nach dem Vertragsinhalt sollte das Darlehen sowohl der Ablösung eines alten Restkredits als auch der Fertigstellung des Bauobjekts dienen. Als
Auszahlungsvoraussetzung war u.a. eine vollstreckbare Ausfertigung der persönlichen Schuldunterwerfung der künftig in die GbR eintretenden Gesellschafter in
Höhe ihrer im Gesellschaftsvertrag vereinbarten quotenmäßigen Haftung vorgesehen. Mit Darlehensvertrag vom 22./28.12.1998 nahm die GbR, wiederum vertreten
durch die G., bei der Beklagten einen weiteren Kredit von 540.000 Euro zur Immobilienfinanzierung auf.
Beide Darlehen wurden durch eine Grundschuld über 36 Mio. DM an dem gesellschaftseigenen Grundstück gesichert. Nach Valutierung der Darlehen erklärte Lü. im
eigenen Namen und als Geschäftsführer der G. für sämtliche Gesellschafter der GbR in einer notariellen Urkunde vom 23.3.1999, dass die Gesellschafter der
Beklagten aus der Kreditaufnahme insgesamt 22 Mio. DM persönlich schulden, wobei die Haftung der Gesellschafter quotal beschränkt wurde. Ferner unterwarf er
die Gesellschafter und sich selbst insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen.