Immobilienfinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Zur Beitragshöhe lassen sich wegen der individuellen Prämienkalkulation keine Aussagen treffen, jedoch ist davon auszugehen, dass für eine derartige
Absicherung zwischen 3 und 10 Promille der Jahresausfallsumme anzusetzen sind. Zu den Anbietern gehören grundsätzlich alle Versicherer, die auch das
gewerbliche und industrielle Geschäft betreiben. Dennoch haben sich in den letzten Jahren einige Gesellschaften wegen der Schwere des Risikos aus diesem
Segment zurückgezogen.
Alle am Bau helfenden Personen sind besonderen Gefahren ausgesetzt. Helfen beispielsweise Nachbarn, Freunde oder Verwandte, so sind sie über die
Berufsgenossenschaft versichert. Dazu muss der Bauherr diese Personen bei der Berufsgenossenschaft anmelden, auch wenn die Mithilfe unentgeltlich ist.
Unabhängig davon kann eine Immobilienfinanzierung Versicherungsschutz auch über die sog. Bauhelfer-Unfallversicherung erlangt werden. Diese Unfallabsicherung steht dann zusätzlich zur
Verfügung und schließt den Bauherrn und den Ehepartner ein.
Das Bauherrenhaftpflichtrisiko eines Unternehmers ist in der Regel im Rahmen der Betriebshaftpflichtversicherung abgesichert. Aber es existiert in aller
Regel eine Summenbegrenzung in Höhe von z. B. 500.000 EUR. Für Rohbauten ist eine besondere Position in der Deklaration und im Versicherungsschein der
Feuerversicherung zu bilden. Grundsätzlich sind zwei Ansätze zur Festsetzung der Versicherungssumme denkbar. Entweder wird von Anfang an die volle
Versicherungssumme zu einem reduzierten Prämiensatz festgelegt.
Die neuen
Rechtsgrundlagen (VVG und Musterbedingungen) müssen ihre Bewährungsprobe vor den Gerichten erst einmal bestehen. Zielgruppe sind im Wesentlichen Bauherren,
die gewerbsmäßig Gebäude herstellen, vermieten oder verkaufen (z.B. Wohnungsbaugesellschaften, Bauträger, Banken, Vermietungsunternehmen,
Leasinggesellschaften) sowie Bauherren, die Gebäude für gewerbliche Zwecke nutzen möchten. Dieser Versicherungsschutz steht natürlich auch für private
Bauherren zur Verfügung, jedoch verhalten sich die Gesellschaften bei der Deckungsvergabe eher zurückhaltend.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ersetzt Vermögensverluste des Bauherrn durch verzögerte Fertigstellung eines Bauwerkes infolge eines
Sachschadens. Im Extremfall kann die Immobilienfinanzierung 2025 es zu monatelangen Reparaturarbeiten auf der Baustelle kommen, was zu erheblichen Verlusten (Mietausfällen) für den Bauherrn
führen kann. Für die zukünftigen Mieter bedeutet der verspätete Einzug ebenfalls einen Vermögensnachteil, für den sie den Bauherrn in Anspruch nehmen werden.
Die Versicherer bieten die Deckung überwiegend an.
Der Wunsch nach dem eigenen Heim bleibt. Und genau dieser ungebrochene Wunsch ist auch in den vor uns liegenden Jahren die Chance derjenigen, die sich
professionell und mit profundem Wissen als überzeugende Berater und leistungsfähige Mittler der «Baufinanzierung» bewähren können. Auch in den nächsten
Jahren versetzt aktuelles und stets aktualisiertes Wissen jeden Engagierten in die Lage, durch die bessere Leistung nach wie vor gut zu verdienen.
Der Normalverdiener kann weniger denn je aus dem Vollen schöpfen.
Bei der Restschuldversicherung, auch Restkreditversicherung genannt, handelt es sich um eine Art Risikolebensversicherung. Sie löst die Restschuld eines
Baukredits, eines Ratenkredits an Privatpersonen, eines Konsumentenkredits, einer Bauzwischenfinanzierung, eines Privatkredits für Hochschulabsolventen zur
Rückzahlung der BAföG-Leistungen oder eines kleingewerblichen Darlehens auf einen Schlag ab, falls der Versicherte verstirbt. Familie oder Hinterbliebene
können so mit dem Todesfallkapital den restlichen Kredit tilgen.
Vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung 2025 oder eines Ratenkreditvertrags sollte unbedingt auf die Kosten durch eine eingeschlossene RSV geachtet werden. Es
gibt allzu häufig Ärger, Irritationen und Unwissenheit darüber, wie hoch diese Zusatzkosten exakt sind. Oftmals werden diese Kosten verschleiert. Bei einem
Kredit von 30.000 EUR beliefen sich die gesamten Kosten für RSV, Bearbeitungsgebühr und Zinsen auf 39.642 EUR. Ohne die zusätzliche RSV wären bei gleicher
Kredithöhe 37.810 EUR zu zahlen gewesen.
Eine RSV kostet je nach Ausgestaltung einiges - es sollte genauestens überlegt werden, ob man die Absicherung wirklich braucht und die Zusatzkosten hierfür
tragbar sind. Verbraucherschützer formulieren griffig: Die Kopplung eines Ratenkredits mit einer RSV ist eine Form des Kreditwuchers. Denn in den
allermeisten Fällen wird die Versicherungsprämie als Einmalbeitrag zusammen mit dem Abschluss eines Kreditvertrages fällig und auf die abzutragende
Kreditsumme addiert.
Bei Eintritt bestimmter Ereignisse wie Heirat, Geburt oder Adoption eines Kindes, erfolgreicher Abschluss der Ausbildung, Gründung einer selbstständigen
Existenz, Tod des mitverdienenden Ehepartners, Scheidung, Einkommenssteigerung in bestimmter Größenordnung, Immobilienfinanzierung, Ausscheiden aus der
gesetzlichen Sozialversicherung kann der bisherige Todesfallschutz auf z. B. maximal 300 Prozent der ursprünglichen Beitragssumme, jedoch jeweils nicht mehr
als um 100 Prozent der ursprünglichen Beitragssumme erhöht werden.
Sie sind Miteigentümer eines Grundstücks, auf dem sie 1972 ein Gebäude errichteten. Sie hatten seinerzeit einen Baukredit» bei der Kreissparkasse F
aufgenommen. Im Streitjahr 1978 wurde eine Umschuldung vorgenommen. Ein 1971 abgeschlossene Immobilienfinanzierung 2025 bei der Landesbausparkasse H über 55 000 DM war
zuteilungsreif geworden. Hiermit wurde ein Teil des «Baukredits abgelöst. Die Sparkasse gewährte den Klägern am 9. Mai 1978 ein neues Grundschulddarlehen
über 110 000 DM. Das Darlehen sollte bis zum 31. Dezember 1985 getilgt werden.
Ein Vergleich mit dem Teilmarkt der Realkredite scheide aus, weil die fremdfinanzierten Versicherungen erheblich unsicherer seien als Immobilien. Der
Bonitätsprüfung des Kreditnehmers komme deshalb eine wesentlich größere Bedeutung zu und rechtfertige daher auch einen größeren Aufwand. Hieraus ergäbe
sich, dass die Beschaffung der Darlehensmittel und die Betreuung der Finanzierung der aufwendigste Teil des Konzeptes sei. Die vielen unterschiedlichen
Versicherungspartner bei der Finanzierung führten dazu, dass das Konzept der Sicherheits- Kompakt Rente vielfältiger sei.
Die Anerkennung derartiger Kosten ist nach der Rechtsprechung des BFH von bestimmten Voraussetzungen abhängig. Danach werden Aufwendungen als vorweggenommene
Werbungskosten nur anerkannt, wenn sie in einem engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit den zu erzielenden Einkünften (vgl. BFH-Entscheidung
vom 10. November 1961 VI 283/60 U, BFHE 74, 143, BStBl III 1962, 54), bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in einem engen zeitlichen und
wirtschaftlichen Zusammenhang mit der geplanten Immobilienfinanzierung des Hauses stehen.
Ein vereinbarungsgemäß bei Auszahlung der Darlehenssumme einbehaltenes Damnum ließ der BFH daher in voller Höhe zum Abzug zu, wenn es vor Ansatz des
Grundbetrages nach § 21a EStG getilgt wurde. Nach der Entscheidung des Großen Senats vom 6. Dezember 1965 GrS 2/64 S ( BFHE 84, 399, BStBl III 1966, 144)
ist ein vereinbarungsgemäß bei Auszahlung der Darlehenssumme einbehaltenes Damnum mit der Einbehaltung abgeflossen und sogleich in vollem Umfang als
Werbungskosten abziehbar.
Ein Abweichen von der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung sei gleichwohl nicht geboten, weil der Gesetzgeber selbst von einer Neuregelung der
Abziehbarkeit des Damnums und seiner Verteilung auf die Laufzeit des Darlehens abgesehen habe (vgl. den Entwurf eines Steuerentlastungsgesetzes 1984,
BTDrucks 10/336, S.7, 36, 37). Im übrigen spreche gegen eine Änderung der Rechtsprechung, daß § 21a EStG letztmals für den Veranlagungszeitraum 1986
anzuwenden gewesen sei (Urteil in BFH/NV 1989, 223).
Auch bei wirtschaftlich mit der Erweiterung des Betriebes im Zusammenhang stehenden Schulden hänge die Hinzurechnung entgegen dem Urteil des Bundesfinanzhofs
(BFH) vom 30. Juni 1971 I R 55/68 (BFHE 103, 80, BStBl II 1971, 750) davon ab, ob die Schulden der dauernden Verstärkung des Betriebskapitals dienten. Zwar
würde bei Bankzwischenkrediten grundsätzlich ein Zusammenhang mit den laufenden Geschäftsverkehr angenommen und demgemäß auch die Hinzurechnungspflicht
verneint. Das gelte aber nicht in Fällen, mit dem Erwerb in wirtschaftlichem Zusammenhang stehe.
Wenn ein Kunde eine Bank um die Erstellung eines Vorschlages für eine Baufinanzierung» bittet und die Bank darauf eingeht, kommt konkludent eine
Immobilienfinanzierung zustande. Im Rahmen dieser Finanzierungsberatung muß die Bank den Kunden zwar darauf hinweisen, daß es grundsätzlich im Laufe der Zeit zu
Schwankungen des Zinsniveaus kommen kann. Die Kenntnis von dieser allgemein bekannten Tatsache darf sie (mangels entgegenstehender Umstände) bei dem Kunden
voraussetzen.
Die zwischenfinanzierten Verbindlichkeiten seien auch im laufenden Geschäftsverkehr entstanden, da die GmbH bereits in den Jahren 1960 bis 1964 mehrere
Geschäftsgebäude in A erworben bzw. errichtet habe und diese durch Vermietung nutze. Bei der Errichtung von großen Geschäftsgebäuden zur eigenen Vermietung
sei der Begriff des laufenden Geschäftsverkehrs anders zu beurteilen als bei Unternehmen, die Eigenheime errichteten und veräußerten, wie im Falle des
BFH-Urteils vom 22. Mai 1969 IV R 135-136/68 (BFHE 95, 443, BStBl II 1969, 468).