Immobilienfinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Versichert sind die Haftpflichtrisiken, die sich aus der Eigenschaft als Bauherr, Bauträger oder auch Besitzer des Baugrundstücks ergeben. Für viele ist die
Notwendigkeit des Abschlusses einer derartigen Versicherung nicht immer verständlich, wenn sie fremde Personen (Architekten, Bauunternehmer) mit der
Durchführung des Bauvorhabens beauftragen. Aber Ansprüche aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten (Besucher, Passanten) richten sich grundsätzlich
gegen den Bauherrn.
Sie bewirkt, dass nach Ablauf des zweiten Monats nach Eintritt einer Arbeitsunfähigkeit eine monatliche Rente in Höhe des Betrages gezahlt wird, um den sich
die anfängliche Versicherungssumme für die Immobilienfinanzierung monatlich reduziert. Außerdem kann die Restschuld-Lebensversicherung durch eine Krankentagegeldversicherung ergänzt
werden, aus der bei vorübergehender Arbeitsunfähigkeit die fälligen Zins- und Tilgungsraten weiter gezahlt werden. Als Anbieter der beschriebenen
Versicherungssparten kommen grundsätzlich alle Sachversicherungsgesellschaften in Betracht.
In Zeiten flauer Konjunktur und zahlreicher Insolvenzen im Baugewerbe erlangt die Baugarantieversicherung besondere Bedeutung. Sie ist eine Form der
Kreditversicherung und wird vom Bauunternehmen abgeschlossen, das dadurch seinen Kunden die Fertigstellung des Bauwerks auch im Fall der Insolvenz
garantiert. Die Bauherren erhalten von der Versicherung einen Sicherungsschein, der in vergleichbarer Form auch von Reiseveranstaltern bekannt ist. Das
Baurisiko ist grundsätzlich vom Versicherungsschutz in der Rechtsschutzversicherung ausgeschlossen.
Die neuen
Rechtsgrundlagen (VVG und Musterbedingungen) müssen ihre Bewährungsprobe vor den Gerichten erst einmal bestehen. Zielgruppe sind im Wesentlichen Bauherren,
die gewerbsmäßig Gebäude herstellen, vermieten oder verkaufen (z.B. Wohnungsbaugesellschaften, Bauträger, Banken, Vermietungsunternehmen,
Leasinggesellschaften) sowie Bauherren, die Gebäude für gewerbliche Zwecke nutzen möchten. Dieser Versicherungsschutz steht natürlich auch für private
Bauherren zur Verfügung, jedoch verhalten sich die Gesellschaften bei der Deckungsvergabe eher zurückhaltend.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ersetzt Vermögensverluste des Bauherrn durch verzögerte Fertigstellung eines Bauwerkes infolge eines
Sachschadens. Im Extremfall kann die Preisvergleich Immobilienfinanzierung es zu monatelangen Reparaturarbeiten auf der Baustelle kommen, was zu erheblichen Verlusten (Mietausfällen) für den Bauherrn
führen kann. Für die zukünftigen Mieter bedeutet der verspätete Einzug ebenfalls einen Vermögensnachteil, für den sie den Bauherrn in Anspruch nehmen werden.
Die Versicherer bieten die Deckung überwiegend an.
Der Versicherer leistet Entschädigung nur, soweit sie innerhalb der vereinbarten Haftzeit entsteht. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem ohne Eintritt des
Sachschadens die Nutzung begonnen hätte. Grundsätzlich beträgt die Haftzeit zwölf Monate. Eine längere Haftzeit ist zwar möglich, verteuert jedoch den
Versicherungsschutz erheblich; dagegen führen kürzere Leistungszeiten zu einer Beitragsermäßigung. Es ist jedoch ratsam, immer eine ausreichende Haftzeit
zu wählen die vorher kaum zu bewerten sind.
Es ist zu empfehlen, bereits bestehende Versicherungen zur Absicherung des Todesfallrisikos des Hauptversorgers zu nutzen, wenn diese hierzu ausreichen. Ein
35-jähriger Mann hat für ein Darlehen über 100.000 EUR mit 25-jähriger Laufzeit eine RSV in gleicher Höhe für 77 EUR im Monat, also 924 EUR im Jahr und
23.100 EUR über die Gesamtlaufzeit versichert (Tarif april protect der april germany AG). Der Todesfallschutz kostet dabei 16 EUR im Monat, die Absicherung
der Arbeitslosigkeit 13 EUR und die der Arbeitsunfähigkeit 48 EUR.
Bei der Versicherung mit erhöhter Todesfallsumme steht der Todesfallschutz im Vordergrund. Daher ist sie besonders für junge Familien mit erhöhtem Bedarf an
Hinterbliebenenschutz geeignet und zu empfehlen. Im Todesfall wird z. B. die doppelte Erlebensfallsumme ausgezahlt. Auch in Verbindung mit einer
Preisvergleich Immobilienfinanzierung und als Hypotheken-Tilgungsversicherung ist sie dazu geeignet, Familien gegen die besonderen wirtschaftlichen Folgen des Todesfalls
abzusichern.
Die Höhe der Beiträge für den Versicherungsschutz einer RSV ist abhängig von Kriterien wie Alter, Geschlecht und Gesundheitszustand der versicherten Person
sowie von der Höhe der Versicherungssumme. Je älter die versicherte Person ist, desto teurer ist der Versicherungsschutz. Männer zahlen aufgrund der
geringeren Lebenserwartung im Vergleich zu Frauen höhere Beiträge. Gesundheitliche Beeinträchtigungen führen zu höheren Beiträgen als bei unauffälligem
Gesundheitszustand. Bei bestimmten Erkrankungen ist der Vertragsabschluss nicht möglich.
Soweit der Kläger eine Pflichtverletzung darin sehen will, dass die Ankaufsberechnung einen Betrag für die Tilgung, die bei etwa 100 DM monatlich liege,
nicht enthalte, lässt sich hieraus eine Pflichtverletzung nicht feststellen. Die überreichte Ankaufsberechnung enthält auf ihrer zweiten Seite hinter dem
Stichwort Ausgaben den Klammerzusatz ohne Tilgung. Der Kläger als akademisch Gebildeter wusste aber, dass er eine Immobilienfinanzierung ohne Tilgung
nicht erhalten würde.
Hingegen fließen den Anlegern in Fällen wie dem vorliegenden langfristig kalkulierbare und garantierte Rentenzahlungen namhafter Versicherungsunternehmen
zu, die an die Banken abgetreten werden. Es ist daher nicht zu erkennen, dass der Wert der Sicherheiten gegenüber denen bei einer Preisvergleich Immobilienfinanzierung
üblichen Sicherheiten von minderer Qualität wäre. Ein Vergleich der Finanzierung im Rahmen der Sicherheits-Kompakt-Rente mit Konsumentenkrediten scheidet
mangels Vergleichbarkeit aus.
Soweit der Kläger eine Pflichtverletzung daraus herleiten will, dass der Handelsvertreter der Beklagten ihm zu dem Immobilienerwerb geraten habe, obwohl in
Ermangelung von Eigenkapital die Mieten die aufzubringenden Kapitalkosten nicht deckten, hat er damit keinen Erfolg. Der Einwand des Klägers, Steuervorteile
könnten, da sie den monatlich aufzubringenden Unterdeckungsanteil nicht zeitnah ausglichen, bei der Gegenüberstellung von Aufwand und Erträgen nicht in
Betracht kommen, ist nicht stichhaltig.
Die Anerkennung derartiger Kosten ist nach der Rechtsprechung des BFH von bestimmten Voraussetzungen abhängig. Danach werden Aufwendungen als vorweggenommene
Werbungskosten nur anerkannt, wenn sie in einem engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit den zu erzielenden Einkünften (vgl. BFH-Entscheidung
vom 10. November 1961 VI 283/60 U, BFHE 74, 143, BStBl III 1962, 54), bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in einem engen zeitlichen und
wirtschaftlichen Zusammenhang mit der geplanten Immobilienfinanzierung des Hauses stehen.
Der Streit des Klägers mit dem Bruder steht damit nicht mehr in einem inneren Zusammenhang mit der Baufinanzierung, sondern betrifft allein die gegenwärtige
Beteiligung am Versicherungsverhältnis. Damit ist die vom Kläger beabsichtigte nicht mehr dem für das Eingreifen des § 3 Abs. 1d dd
ARB 94 erforderlichen Baufinanzierungsrisiko zuzuordnen. Bei Risikoausschlussklauseln geht das Interesse des Versicherungsnehmers regelmäßig dahin, dass der
Versicherungsschutz nicht weiter verkürzt wird.
Ihr Anwendungsbereich darf mithin nicht weiter ausgedehnt werden, als es ihr Sinn unter Beachtung des wirtschaftlichen Ziels und der gewählten Ausdrucksweise
erfordert. Nach dem Wortlaut des § 3 Abs. 1d dd ARB 94 reicht es aus, wenn die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit der
Finanzierung eines unter aa) bis cc) genannten Vorhabens steht. Hier diente der Lebensversicherungsvertrag, in den der Kläger als Versicherungsnehmer
aufgenommen werden will, ursprünglich der Sicherung der Bankdarlehen
Die Gesellschafter teilschuldnerisch für die Zahlung von Geldbeträgen des Grundschuldbetrages und der Zinsen und Nebenleistungen der persönlichen Haftung zu
unterwerfen, aus welcher die Gläubigerin sie ohne vorherige Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz in Anspruch nehmen kann und sie auch wegen der
persönlichen Haftung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in ihr gesamtes Vermögen zu unterwerfen und zu beantragen, dass der Gläubiger auch
insoweit eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde erteilt wird.
Nach dem Vertragsinhalt sollte das Darlehen sowohl der Ablösung eines alten Restkredits als auch der Fertigstellung des Bauobjekts dienen. Als
Auszahlungsvoraussetzung war u.a. eine vollstreckbare Ausfertigung der persönlichen Schuldunterwerfung der künftig in die GbR eintretenden Gesellschafter in
Höhe ihrer im Gesellschaftsvertrag vereinbarten quotenmäßigen Haftung vorgesehen. Mit Darlehensvertrag vom 22./28.12.1998 nahm die GbR, wiederum vertreten
durch die G., bei der Beklagten einen weiteren Kredit von 540.000 Euro zur Immobilienfinanzierung auf.
Beide Darlehen wurden durch eine Grundschuld über 36 Mio. DM an dem gesellschaftseigenen Grundstück gesichert. Nach Valutierung der Darlehen erklärte Lü. im
eigenen Namen und als Geschäftsführer der G. für sämtliche Gesellschafter der GbR in einer notariellen Urkunde vom 23.3.1999, dass die Gesellschafter der
Beklagten aus der Kreditaufnahme insgesamt 22 Mio. DM persönlich schulden, wobei die Haftung der Gesellschafter quotal beschränkt wurde. Ferner unterwarf er
die Gesellschafter und sich selbst insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen.