Immobilienfinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Versichert sind die Haftpflichtrisiken, die sich aus der Eigenschaft als Bauherr, Bauträger oder auch Besitzer des Baugrundstücks ergeben. Für viele ist die
Notwendigkeit des Abschlusses einer derartigen Versicherung nicht immer verständlich, wenn sie fremde Personen (Architekten, Bauunternehmer) mit der
Durchführung des Bauvorhabens beauftragen. Aber Ansprüche aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten (Besucher, Passanten) richten sich grundsätzlich
gegen den Bauherrn.
Der Versicherungsschutz in der Leitungswasser- und Sturmversicherung beginnt erst bei Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Es ist deshalb ratsam, die
Immobilienfinanzierung bereits bei Baubeginn abzuschließen. Nach Abschluss der Bauphase besteht der reguläre Versicherungsschutz ohne Unterbrechung.
Unvorhergesehene Schadenfälle beim Bau können erhebliche Kosten verursachen. Die Bauleistungsversicherung deckt Beschädigungen und Zerstörungen an
Bauleistungen und Baumaterial ab, die während der Bauzeit unvorhergesehen eintreten.
Das Bauherrenhaftpflichtrisiko eines Unternehmers ist in der Regel im Rahmen der Betriebshaftpflichtversicherung abgesichert. Aber es existiert in aller
Regel eine Summenbegrenzung in Höhe von z. B. 500.000 EUR. Für Rohbauten ist eine besondere Position in der Deklaration und im Versicherungsschein der
Feuerversicherung zu bilden. Grundsätzlich sind zwei Ansätze zur Festsetzung der Versicherungssumme denkbar. Entweder wird von Anfang an die volle
Versicherungssumme zu einem reduzierten Prämiensatz festgelegt.
Die neuen
Rechtsgrundlagen (VVG und Musterbedingungen) müssen ihre Bewährungsprobe vor den Gerichten erst einmal bestehen. Zielgruppe sind im Wesentlichen Bauherren,
die gewerbsmäßig Gebäude herstellen, vermieten oder verkaufen (z.B. Wohnungsbaugesellschaften, Bauträger, Banken, Vermietungsunternehmen,
Leasinggesellschaften) sowie Bauherren, die Gebäude für gewerbliche Zwecke nutzen möchten. Dieser Versicherungsschutz steht natürlich auch für private
Bauherren zur Verfügung, jedoch verhalten sich die Gesellschaften bei der Deckungsvergabe eher zurückhaltend.
Die Gothaer gehört zu den Versicherungsgesellschaften, die die Bau-Betriebsunterbrechungs-Versicherung als Zusatzdeckung zu den Bauleistungs
Versicherungsbedingungen für Gebäude anbietet. Nach den Besonderen Bestimmungen für gewerbliche Bauherren, gewerblich genutzte Bauvorhaben wird die
Versicherungssumme wie die Immobilienfinanzierung für Selbstständige folgt festgesetzt. bei erhöhten Kosten der Baufinanzierung = die zu erwartenden Kosten (erhöhte Kosten der Baufinanzierung infolge
Zinsmehraufwand durch Verlängerung der Zwischenfinanzierung.
Wird die Nutzungsmöglichkeit der im Versicherungsvertrag bezeichneten Bauleistung zum geplanten Zeitpunkt durch einen am Versicherungsort eingetretenen
Sachschaden verzögert oder beeinträchtigt, so ersetzt der Versicherer den dadurch entstehenden Unterbrechungsschaden. Der Unterbrechungsschaden besteht aus
den fortlaufenden Kosten und dem Betriebsgewinn, die der VN innerhalb des Unterbrechungszeitraumes, längstens jedoch der Haftzeit nicht erwirtschaften kann,
weil die beschädigte oder zerstörte Bauleistung oder die abhanden gekommene Sache.
Der Abschluss einer RSV kann den finanziellen Ruin einer ganzen Familie verhindern. In aller Regel dauert es mehr als 20 Jahre, bis ein Baudarlehen getilgt
ist. Stirbt der Kreditnehmer, bevor die Schulden bezahlt sind, springt die RSV ein und löst die Restschuld des Baukredits vollständig oder teilweise ab. Ob
sich eine RSV überhaupt lohnt oder empfiehlt, richtet sich vor allem nach der Höhe der Kreditsumme sowie den finanziellen Möglichkeiten und den
Einkommensverhältnissen der Kreditnehmer.
In mehreren der vom Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) dokumentierten über 200 Fälle stieg der Effektivzins dadurch um mehr als das Doppelte an. Der
Kreditnehmer einer Immobilienfinanzierung für Selbstständige sollte aufpassen, dass er durch den Abschluss einer RSV nicht plötzlich so hohe Kosten zu tragen hat, dass seine Zahlungsfähigkeit bedroht ist.
In 94 Prozent aller Fälle, so die Auswertung des vzbv und nicht der konkrete Bedarf abgefragt. Wer eine Baufinanzierung oder einen Ratenkredit mit einer RSV
absichern will, sollte jedes Angebot ganz genau überprüfen.
Zielt man nicht auf eine mehrstufige Absicherung einschließlich Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit ab, dann kann der Versicherungsschutz bereits sehr
viel preisgünstiger vereinbart werden. Bei 100.000 EUR Darlehenshöhe, Eintrittsalter 35 Jahre, Mann, kostet der Todesfallschutz bei ONTOS 834 EUR, bei der
Generali 3.472 EUR, Prämienunterschied: 416 Prozent. Ein 35-jähriger Angestellter finanziert über 36 Monate eine neue Wohnungseinrichtung mit einem
Gesamtdarlehen über 9.000 EUR.
Bei Eintritt bestimmter Ereignisse wie Heirat, Geburt oder Adoption eines Kindes, erfolgreicher Abschluss der Ausbildung, Gründung einer selbstständigen
Existenz, Tod des mitverdienenden Ehepartners, Scheidung, Einkommenssteigerung in bestimmter Größenordnung, Immobilienfinanzierung, Ausscheiden aus der
gesetzlichen Sozialversicherung kann der bisherige Todesfallschutz auf z. B. maximal 300 Prozent der ursprünglichen Beitragssumme, jedoch jeweils nicht mehr
als um 100 Prozent der ursprünglichen Beitragssumme erhöht werden.
Er macht auch nicht geltend, dass ihm der für die Beklagte tätig gewordene Handelsvertreter etwa die Notwendigkeit, eine Tilgung, die ja das eigene Vermögen
mehrt, aufzubringen, verschwiegen hätte. Dementsprechend ergibt sich auch hieraus eine Pflichtverletzung nicht. Der Kläger hätte vielmehr leicht selbst die
Tilgung der Immobilienfinanzierung für Selbstständige errechnen und zu der monatlichen Unterdeckung hinzuzählen und so den monatlich aufzubringenden Betrag ermitteln können. Ein Auseinanderfallen der
prognostizierten und der eingetretenen Steuervorteile in der ersten Zeit nach dem Erwerb.
Die Kläger traten sicherheitshalber die Rechte aus einem gleichzeitig abgeschlossenen Bausparvertrag bei der Landesbausparkasse über 110 000 DM an die Bank
ab. Dieser Bausparvertrag war nach Angaben der Kläger so gewählt worden, daß er voraussichtlich bei Fälligkeit des Grundschulddarlehens zuteilungsreif wurde.
Den Klägern wurde bei Abschluß des Bausparvertrags am 10. Mai 1978 eine Abschlußgebühr von 1 100 DM in Rechnung gestellt, die noch 1978 mit den ersten
Einzahlungen von monatlich 440 DM verrechnet wurde.
Dementsprechend zielt die Rechtsverfolgung des Klägers nicht etwa darauf ab, zum Zwecke der Immobilienfinanzierung eines Bauvorhabens ein eigenes Sicherungsrecht zu
erlangen. Ihm geht es vielmehr allein darum, in die ihm aus der Vereinbarung mit dem Bruder vermeintlich zustehende Rechtsposition aus dem
Lebensversicherungsvertrag einzurücken. Es bedarf keiner Entscheidung, die Rechtsverfolgung, wäre sie bereits zu einem Zeitpunkt angestrengt worden als ein
der Baufinanzierung innewohnendes Risiko anzusehen gewesen wäre.
Der Streit des Klägers mit dem Bruder steht damit nicht mehr in einem inneren Zusammenhang mit der Baufinanzierung, sondern betrifft allein die gegenwärtige
Beteiligung am Versicherungsverhältnis. Damit ist die vom Kläger beabsichtigte nicht mehr dem für das Eingreifen des § 3 Abs. 1d dd
ARB 94 erforderlichen Baufinanzierungsrisiko zuzuordnen. Bei Risikoausschlussklauseln geht das Interesse des Versicherungsnehmers regelmäßig dahin, dass der
Versicherungsschutz nicht weiter verkürzt wird.
Hatte der Steuerpflichtige aber bei Abschluß des Bausparvertrags bereits ein Grundstück zur Bebauung erworben, Baupläne anfertigen lassen und eingereicht
und auch die Finanzierung geklärt, dann kann in der Regel an seiner Absicht, mit Hilfe des Bausparvertrags Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu
erzielen, nicht gezweifelt werden. Nicht notwendig ist, daß zwischen dem Bausparer und der Bausparkasse besondere Vereinbarungen über die Verwendung des
Darlehens der Sparkasse ausschließlich zu Bauzwecken getroffen werden.
Auch bei wirtschaftlich mit der Erweiterung des Betriebes im Zusammenhang stehenden Schulden hänge die Hinzurechnung entgegen dem Urteil des Bundesfinanzhofs
(BFH) vom 30. Juni 1971 I R 55/68 (BFHE 103, 80, BStBl II 1971, 750) davon ab, ob die Schulden der dauernden Verstärkung des Betriebskapitals dienten. Zwar
würde bei Bankzwischenkrediten grundsätzlich ein Zusammenhang mit den laufenden Geschäftsverkehr angenommen und demgemäß auch die Hinzurechnungspflicht
verneint. Das gelte aber nicht in Fällen, mit dem Erwerb in wirtschaftlichem Zusammenhang stehe.
Nach Auffassung des Senats kann der Zusammenhang zwischen der Baufinanzierung und der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen baurechtlichen
Veränderungen eines Gebäudes aus Sicht eines verständigen Versicherungsnehmers, der in den Bedingungen keinen Hinweis auf die Immobilienfinanzierung findet, nur
als ein mittelbarer verstanden werden. Allerdings würde sich der Senat damit in Widerspruch setzen zu der ganz überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und
Immobilienfinanzierung. Für die Entscheidung des vorliegenden Falles folgt der Senat deshalb der Auslegung des BGH.
Ob und inwieweit danach mit einer Immobilienfinanzierung zusammenhängende Streitigkeiten unter den Ausschluß fallen, ist im einzelnen streitig. Eine Prüfung
sämtlicher sich hierbei ergebender Einzelfragen ist aber nicht erforderlich. In jedem Fall fallen Streitigkeiten aus einer Immobilienfinanzierung dann unter den
Ausschluß, wenn ein qualifizierter Zusammenhang mit der Planung und Errichtung eines Gebäudes in dem obengenannten Sinn besteht. Der Begriff der Planung,
wie er in § 4 Abs. 1 k ARB verwendet wird, ist nicht auf die bautechnische Seite eines Bauvorhabens beschränkt.