Immobilienfinanzierung
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Während für baulich und räumlich von den übrigen Betriebsbauten getrennt errichtete Bauten ein ermäßigter Prämiensatz berechnet wird, kommt für Anbauten
grundsätzlich der Prämiensatz des erweiterten Betriebes zur Anwendung. Bei der Rohbauversicherung ist nur das Interesse des Versicherungsnehmers gedeckt.
Das Eigentum des Bauunternehmers (z. B. Baustoffe, Werkzeuge und Baugerüste) kann über eine Bauleistungsversicherung gedeckt werden. Feuerschäden am Rohbau
deckt die Wohngebäudeversicherung beitragsfrei für sechs Monate (vielfach auch zwölf Monate) ab.
Alle am Bau helfenden Personen sind besonderen Gefahren ausgesetzt. Helfen beispielsweise Nachbarn, Freunde oder Verwandte, so sind sie über die
Berufsgenossenschaft versichert. Dazu muss der Bauherr diese Personen bei der Berufsgenossenschaft anmelden, auch wenn die Mithilfe unentgeltlich ist.
Unabhängig davon kann eine Immobilienfinanzierung Versicherungsschutz auch über die sog. Bauhelfer-Unfallversicherung erlangt werden. Diese Unfallabsicherung steht dann zusätzlich zur
Verfügung und schließt den Bauherrn und den Ehepartner ein.
Das Bauherrenhaftpflichtrisiko eines Unternehmers ist in der Regel im Rahmen der Betriebshaftpflichtversicherung abgesichert. Aber es existiert in aller
Regel eine Summenbegrenzung in Höhe von z. B. 500.000 EUR. Für Rohbauten ist eine besondere Position in der Deklaration und im Versicherungsschein der
Feuerversicherung zu bilden. Grundsätzlich sind zwei Ansätze zur Festsetzung der Versicherungssumme denkbar. Entweder wird von Anfang an die volle
Versicherungssumme zu einem reduzierten Prämiensatz festgelegt.
Zu den Anbietern gehören grundsätzlich alle Versicherer, die auch das gewerbliche und industrielle Geschäft decken. Dennoch haben sich in den letzten Jahren
einige Gesellschaften wegen der Schwere des Risikos aus diesem Segment zurückgezogen. Einige andere Versicherer übernehmen die Policen nur, wenn eine
größere Geschäftsverbindung besteht. Unter anderem haben folgende Versicherer jedoch entsprechende Versicherungsprodukte unter der Bezeichnung Bau
Unterbrechungsversicherung oder Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung entwickelt.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ersetzt Vermögensverluste des Bauherrn durch verzögerte Fertigstellung eines Bauwerkes infolge eines
Sachschadens. Im Extremfall kann die Immobilienfinanzierung Stiftung Warentest es zu monatelangen Reparaturarbeiten auf der Baustelle kommen, was zu erheblichen Verlusten (Mietausfällen) für den Bauherrn
führen kann. Für die zukünftigen Mieter bedeutet der verspätete Einzug ebenfalls einen Vermögensnachteil, für den sie den Bauherrn in Anspruch nehmen werden.
Die Versicherer bieten die Deckung überwiegend an.
Der Wunsch nach dem eigenen Heim bleibt. Und genau dieser ungebrochene Wunsch ist auch in den vor uns liegenden Jahren die Chance derjenigen, die sich
professionell und mit profundem Wissen als überzeugende Berater und leistungsfähige Mittler der «Baufinanzierung» bewähren können. Auch in den nächsten
Jahren versetzt aktuelles und stets aktualisiertes Wissen jeden Engagierten in die Lage, durch die bessere Leistung nach wie vor gut zu verdienen.
Der Normalverdiener kann weniger denn je aus dem Vollen schöpfen.
Es ist zu empfehlen, bereits bestehende Versicherungen zur Absicherung des Todesfallrisikos des Hauptversorgers zu nutzen, wenn diese hierzu ausreichen. Ein
35-jähriger Mann hat für ein Darlehen über 100.000 EUR mit 25-jähriger Laufzeit eine RSV in gleicher Höhe für 77 EUR im Monat, also 924 EUR im Jahr und
23.100 EUR über die Gesamtlaufzeit versichert (Tarif april protect der april germany AG). Der Todesfallschutz kostet dabei 16 EUR im Monat, die Absicherung
der Arbeitslosigkeit 13 EUR und die der Arbeitsunfähigkeit 48 EUR.
In mehreren der vom Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) dokumentierten über 200 Fälle stieg der Effektivzins dadurch um mehr als das Doppelte an. Der
Kreditnehmer einer Immobilienfinanzierung Stiftung Warentest sollte aufpassen, dass er durch den Abschluss einer RSV nicht plötzlich so hohe Kosten zu tragen hat, dass seine Zahlungsfähigkeit bedroht ist.
In 94 Prozent aller Fälle, so die Auswertung des vzbv und nicht der konkrete Bedarf abgefragt. Wer eine Baufinanzierung oder einen Ratenkredit mit einer RSV
absichern will, sollte jedes Angebot ganz genau überprüfen.
Die Höhe der Beiträge für den Versicherungsschutz einer RSV ist abhängig von Kriterien wie Alter, Geschlecht und Gesundheitszustand der versicherten Person
sowie von der Höhe der Versicherungssumme. Je älter die versicherte Person ist, desto teurer ist der Versicherungsschutz. Männer zahlen aufgrund der
geringeren Lebenserwartung im Vergleich zu Frauen höhere Beiträge. Gesundheitliche Beeinträchtigungen führen zu höheren Beiträgen als bei unauffälligem
Gesundheitszustand. Bei bestimmten Erkrankungen ist der Vertragsabschluss nicht möglich.
Soweit der Kläger eine Pflichtverletzung darin sehen will, dass die Ankaufsberechnung einen Betrag für die Tilgung, die bei etwa 100 DM monatlich liege,
nicht enthalte, lässt sich hieraus eine Pflichtverletzung nicht feststellen. Die überreichte Ankaufsberechnung enthält auf ihrer zweiten Seite hinter dem
Stichwort Ausgaben den Klammerzusatz ohne Tilgung. Der Kläger als akademisch Gebildeter wusste aber, dass er eine Immobilienfinanzierung ohne Tilgung
nicht erhalten würde.
Im Fünfjahresbereich betragen die Zinskosten lediglich 3,5 Prozent. Glücklich ist der zu schätzen, der jetzt neue Darlehen braucht! Ende März wird bei einer
Immobilienfinanzierung Stiftung Warentest ein Darlehen über 340.000 EUR fällig. Bislang betrug der Nominalzins 7,9 Prozent p. a. Vor zehn Jahren hatte die Unternehmerin die
Zinsentwicklung anders eingeschätzt und auf lange Laufzeiten gesetzt. Jetzt ist sie in einer komfortableren Situation. Die Liquiditätsentlastung für Frau S.:
11.900 EUR weniger Kostenbelastung und damit mehr Geld auf dem Immobilienkonto.
Ein Vergleich mit dem Teilmarkt der Realkredite scheide aus, weil die fremdfinanzierten Versicherungen erheblich unsicherer seien als Immobilien. Der
Bonitätsprüfung des Kreditnehmers komme deshalb eine wesentlich größere Bedeutung zu und rechtfertige daher auch einen größeren Aufwand. Hieraus ergäbe
sich, dass die Beschaffung der Darlehensmittel und die Betreuung der Finanzierung der aufwendigste Teil des Konzeptes sei. Die vielen unterschiedlichen
Versicherungspartner bei der Finanzierung führten dazu, dass das Konzept der Sicherheits- Kompakt Rente vielfältiger sei.
Nachdem die Kläger die Abschlußgebühren für die Bausparverträge von 4 800 DM zuzüglich Kontenführungsgebühren von 10 DM als Sonderausgaben erklärt hatten,
machten sie im Einspruchsverfahren diese Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Dies lehnte der Beklagte und
Revisionsbeklagte (FA) mit dem Hinweis ab, daß die Abschlußgebühren nicht in dem für Werbungskosten erforderlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung stünden, so daß sie nur als Immobilienfinanzierung in Betracht kämen.
Auch die Klage hatte keinen Erfolg. Das FG gab folgende Begründung: Zwischen den Abschlußgebühren und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bestehe
kein für die Anerkennung des als Werbungskosten erforderlicher Zusammenhang. Dieser entstehe erst mit der Gewährung des Darlehens und seiner Verwendung zur
Baufinanzierung». Die Abschlußgebühren der beiden bereits am 10. Februar 1964 abgeschlossenen Bausparverträge von 1 600 DM ständen schon deshalb mit den
späteren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht im ausreichenden Zusammenhang.
Ein solcher innerer, sachlicher Zusammenhang der vom Kläger beabsichtigten Interessenwahrnehmung mit der «Baufinanzierung» besteht nach Auffassung des
Senats nicht. In dem Zeitpunkt, als die Verpflichtung des Bruders, dem Eintritt des Klägers in den Vertrag zuzustimmen, zwischen den Beteiligten erstmals
str. wurde – nach dem Vortrag der Beklagten im September 2001, nach der Behauptung des Klägers erst später – diente die Lebensversicherung unstr. nicht mehr
der Sicherung der Bankdarlehen, die bereits im Jahr 1999 vollständig abgelöst worden waren.
Ob danach die mit der Immobilienfinanzierung zusammenhängenden Fragen unter den Ausschuss fallen, ist umstritten (BGH v. 16.10.1985 – IVa ZR 49/84, VersR 1986,
132 = MDR 1986, 296 unter Hinweis auf Böhme, ARB, 4. Aufl., § 4 Rz. 34; Harbauer, Rechtsschutzversicherung, 4. Aufl., § 4 Rz. 109). Auch unter Beachtung
dieser billigenswerten Zielsetzung der Ausschlussklausel kann jedoch nicht übersehen werden, dass die Fassung selbst wenig geglückt und in ihrem Wortsinn
nicht eindeutig ist (BGH v. 1.2.1989 – IVa ZR 247/87, VersR 1989, 470 = MDR 1989, 619).
Nach dem Vertragsinhalt sollte das Darlehen sowohl der Ablösung eines alten Restkredits als auch der Fertigstellung des Bauobjekts dienen. Als
Auszahlungsvoraussetzung war u.a. eine vollstreckbare Ausfertigung der persönlichen Schuldunterwerfung der künftig in die GbR eintretenden Gesellschafter in
Höhe ihrer im Gesellschaftsvertrag vereinbarten quotenmäßigen Haftung vorgesehen. Mit Darlehensvertrag vom 22./28.12.1998 nahm die GbR, wiederum vertreten
durch die G., bei der Beklagten einen weiteren Kredit von 540.000 Euro zur Immobilienfinanzierung auf.
Eine von den Miteigentumsanteilen abweichende Verteilung hat der BFH auch in bezug auf die erhöhten Absetzungen nach § 7b EStG anerkannt, wenn die
Miteigentümer in einem von ihren Eigentumsanteilen abweichenden Verhältnis zur Baufinanzierung beigetragen haben. Dementsprechend hat auch die Verwaltung
eine von den Eigentumsanteilen abweichende Verteilung der erhöhten Absetzungen anerkannt, wenn hierfür wirtschaftlich vernünftige, grundstücksbezogene
Gründe vorlagen.