Immobilienfinanzierung für Studenten
Arten und Formen einer Immobilienfinanzierung.
Die Immobilienfinanzierung von Neubau- oder Umbau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen kann auf verschiedenen bewährten Wegen erfolgen, teilweise auch in Kombination:
einem Hypotheken- oder Grundschuld-gesichertes Annuitätendarlehen einer Bank oder Sparkasse mit gleich bleibenden Raten, die im Verlauf der Tilgungsphase einen ansteigenden Tilgungs- und einen abnehmenden Zinsanteil aufweisen.
einem Bauspardarlehen
einem öffentlichen Kredit, z.B. von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), der über eine finanzierende Bank mit beantragt wird und in Hochzinsphasen interessant ist, weil er deutlich niedrigere Zinsbelastungen und teilweise auch Tilgungsaussetzungen in der Startphase vorsieht.
oder einer Tilgungsaussetzungsversicherung.
Wonach richtet sich die Kredithöhe für die Immobilienfinanzierung
Bei der Immobilienfinanzierung spielt die Wertermittlung des Objektes eine große Rolle, für das ein Kredit bereitgestellt werden soll. Zum einen hängt davon ab, wie schnell die Beleihungsgrenze erreicht wird, die bei Bausparkassen und Hypothekenbanken üblicherweise bei 60 Prozent des Objektwertes liegt, bei anderen Banken und Sparkassen kann sie auch bei bis zu 100 Prozent liegen.
Zinsen und Tilgung einer Immobilienfinanzierung
Die Zinsen werden vertraglich meistens nur für eine bestimmte Zeit, typischerweise zwischen fünf und fünfzehn Jahren, verbindlich festgeschrieben. Die Tilgung kann entweder sofort nach Darlehensauszahlung beginnen oder nach einer Phase der Tilgungsaussetzung, um zum Beispiel dem Finanzierer die Möglichkeit zu geben, die Phase erhöhter Kosten (Umzug, Renovierung etc.) zum Finanzierungsbeginn leichter zu überstehen.
Immobilienfinanzierung für Studenten
Wie in jeder Branche und Berufsgruppe, so gilt auch für Studenten sich rechtzeitig gegen alltägliche Gefahren und Risiken rechtzeitig durch eine Immobilienfinanzierung abzusichern. Auch wenn die zu zahlenden Beiträge bei vielen Verbrauchern eine immer wichtigere Rolle spielen, so sollte stets ein bedarfsgerechter Versicherungsschutz im Vordergrund stehen, um im Bedarfsfall nicht auf die benötigten finanziellen Leistungen verzichten zu müssen. Viele Anbieter haben daher spezielle Deckungskonzepte und Tarife entwickelt, welche einen bestmöglichen Versicherungsschutz durch die Immobilienfinanzierung für Studenten mit einem guten Preis- Leistungsangebot bietet. Wie Stiftung Warentest in seinem durchgeführten Test feststellte, gibt es bei gleichbleibender Leistungsqualität erhebliche Preisunterschiede zwischen den jeweiligen Versicherern, die teilweise bis zu 70% betragen können. Daher lohnt es sich immer, einen Vergleich durchzuführen, bevor man sich letzten Endes für einen bestimmten Anbieter entscheidet.
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Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfinanzierung
Mit dem Bauvorhaben sind in der Regel erhebliche finanzielle Lasten verbunden. Es sollte deshalb auch darüber nachgedacht werden, wie bei vorzeitigem Tod
des Hauptverdieners weiterlaufende Hypotheken bezahlt werden können. Dazu bietet sich die Restschuld-Lebensversicherung an, die sich während ihrer Laufzeit
der Höhe des Restdarlehens angleicht. Es handelt sich hierbei um eine Sonderform der Risikolebensversicherung. Zur Abdeckung des Risikos der
Arbeitsunfähigkeit kann eine Arbeitsunfähigkeits-Zusatzversicherung abgeschlossen werden.
Während der Bauphase kommt der Absicherung der mit einem Bauvorhaben verbundenen Risiken besondere Bedeutung zu. Der unerwartete Eintritt von Schadenfällen,
die von nicht korrekt bewerteten Risiken der Immobilienfinanzierung ausgehen, kann zu beträchtlichen Vermögenseinbußen führen und die rechtzeitige Fertigstellung des Bauvorhabens
gefährden. Spezifische Baurisiken bestehen sowohl bei gewerblichen und industriellen Projekten als auch bei privaten Bauvorhaben. Die Versicherungswirtschaft
bietet eine Reihe von Produkten an, um diese Gefahren abzusichern.
In Zeiten flauer Konjunktur und zahlreicher Insolvenzen im Baugewerbe erlangt die Baugarantieversicherung besondere Bedeutung. Sie ist eine Form der
Kreditversicherung und wird vom Bauunternehmen abgeschlossen, das dadurch seinen Kunden die Fertigstellung des Bauwerks auch im Fall der Insolvenz
garantiert. Die Bauherren erhalten von der Versicherung einen Sicherungsschein, der in vergleichbarer Form auch von Reiseveranstaltern bekannt ist. Das
Baurisiko ist grundsätzlich vom Versicherungsschutz in der Rechtsschutzversicherung ausgeschlossen.
Allgemeines über die Immobilienfinanzierung
Die neuen
Rechtsgrundlagen (VVG und Musterbedingungen) müssen ihre Bewährungsprobe vor den Gerichten erst einmal bestehen. Zielgruppe sind im Wesentlichen Bauherren,
die gewerbsmäßig Gebäude herstellen, vermieten oder verkaufen (z.B. Wohnungsbaugesellschaften, Bauträger, Banken, Vermietungsunternehmen,
Leasinggesellschaften) sowie Bauherren, die Gebäude für gewerbliche Zwecke nutzen möchten. Dieser Versicherungsschutz steht natürlich auch für private
Bauherren zur Verfügung, jedoch verhalten sich die Gesellschaften bei der Deckungsvergabe eher zurückhaltend.
Die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ersetzt Vermögensverluste des Bauherrn durch verzögerte Fertigstellung eines Bauwerkes infolge eines
Sachschadens. Im Extremfall kann die Immobilienfinanzierung für Studenten es zu monatelangen Reparaturarbeiten auf der Baustelle kommen, was zu erheblichen Verlusten (Mietausfällen) für den Bauherrn
führen kann. Für die zukünftigen Mieter bedeutet der verspätete Einzug ebenfalls einen Vermögensnachteil, für den sie den Bauherrn in Anspruch nehmen werden.
Die Versicherer bieten die Deckung überwiegend an.
Diesen Empfehlungen sind die meisten Gesellschaften gefolgt. Einige Versicherer binden die Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung auch unmittelbar
an die Bauwesenversicherung (Bauleistungsversicherung) und erweitern die Deckung durch entsprechende Zusatzbedingungen. Die versicherten Gefahren sind
jedoch grundsätzlich gleich. Rechtsgrundlage der Bauleistungs-Betriebsunterbrechungs-Versicherung ist außerdem das Versicherungsvertragsgesetz (VVG), das
ebenfalls mit Wirkung vom 1.1.2008 geändert wurde.
Immobilienfinanzierung
Diese Form der Hypothekenversicherung, die in den USA und Großbritannien seit vielen Jahren fester Bestandteil der Eigenheimfinanzierung ist, kann jetzt
auch in Deutschland vom Hypothekengläubiger abgeschlossen werden. Damit kann sich der Hypothekengläubiger für den Fall versichern, dass die Hypothek als
Folge einer Zwangsversteigerung ganz oder teilweise ausfällt. Darüber hinaus stehen im Rahmen der Lebensversicherung zur Hypothekenabsicherung die
Hypothekentilgungsversicherung zur Verfügung, die vom Hypothekenschuldner abgeschlossen werden können.
Die Restschuldversicherung (RSV) wird zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme abgeschlossen. Die Vertragslaufzeit entspricht der Laufzeit des Kredits. Sie löst die
Restschuld einer Immobilienfinanzierung für Studenten auf einen Schlag ab, falls der Versicherte verstirbt. Überlebt die versicherte Person die Versicherungsdauer, so wird kein oder
nur sehr wenig Kapital ausbezahlt. Die Beiträge sind vom Grundsatz her niedrig, insbesondere im Vergleich zur Rentenversicherung, Kapitallebensversicherung
oder den fondsgebundenen Vertragsformen, bei denen Vermögenswerte angespart werden.
Diese Versicherung bietet Singles besondere Vorteile, weil auf einen hohen Todesfallschutz verzichtet wird. Statt dessen steht eine verbesserte
Ablaufleistung zum Vertragsende zur Verfügung. Bei vorzeitigem Tod wird neben dem garantierten Versicherungsguthaben, bestehend aus dem Rückkaufswert ohne
Gewinnbeteiligung, noch ein Sterbegeld in Höhe von durchschnittlich 10 Prozent der Erlebensfallsumme gewährt. Das niedrige Sterbegeld erfordert nur geringe
Risikobeiträge, sodass diese Einsparungen voll der Kapitalbildung zufließen müssten.
Infos zum Thema Immobilienfinanzierung
Es sind keine Gesichtspunkte zu erkennen, die es rechtfertigen könnten, die Gesamtprovision im vorliegenden Fall, in größerem Umfang als bei schwierigen
Immobilienfinanzierungen der in der Finanzierungsvermittlung liegenden Teilleistung des Anbieters eines Kombinationsprodukts zuzuordnen. Die unter die von
der Rechtsprechung gebilligte Obergrenze derartiger Kosten von 2 v.H. fallenden Baufinanzierungen bei geschlossenen Immobilienfonds zeichnen sich durch
große Risiken bei der Entwicklung der künftigen Mieteinnahmen aus.
Sie sind Miteigentümer eines Grundstücks, auf dem sie 1972 ein Gebäude errichteten. Sie hatten seinerzeit einen Baukredit» bei der Kreissparkasse F
aufgenommen. Im Streitjahr 1978 wurde eine Umschuldung vorgenommen. Ein 1971 abgeschlossene Immobilienfinanzierung für Studenten bei der Landesbausparkasse H über 55 000 DM war
zuteilungsreif geworden. Hiermit wurde ein Teil des «Baukredits abgelöst. Die Sparkasse gewährte den Klägern am 9. Mai 1978 ein neues Grundschulddarlehen
über 110 000 DM. Das Darlehen sollte bis zum 31. Dezember 1985 getilgt werden.
Da das Mehrfamilienhaus mit 20 Prozent Eigenkapital erworben wurde, überlegt die Unternehmerin, ob sie nicht nach einer alternativen Finanzierung suchen
sollte. Vielleicht gibt es günstigere Banken?, so ihre Frage. Hier hilft ein Blick ins Internet. Der beste Anbieter verlangt 4,02 Prozent effektiv, wobei
nicht ersichtlich ist, welche Bank tatsächlich dieses Schnäppchen anpreist. Ein professioneller Finanzmakler ist zwischengeschaltet, der den Kreditsuchenden
an die Bank vermittelt. Das Internetportal gibt dem Nutzer nützliche Zusatzinfos.
Immobilienfinanzierung für Studenten
Dementsprechend zielt die Rechtsverfolgung des Klägers nicht etwa darauf ab, zum Zwecke der Immobilienfinanzierung eines Bauvorhabens ein eigenes Sicherungsrecht zu
erlangen. Ihm geht es vielmehr allein darum, in die ihm aus der Vereinbarung mit dem Bruder vermeintlich zustehende Rechtsposition aus dem
Lebensversicherungsvertrag einzurücken. Es bedarf keiner Entscheidung, die Rechtsverfolgung, wäre sie bereits zu einem Zeitpunkt angestrengt worden als ein
der Baufinanzierung innewohnendes Risiko anzusehen gewesen wäre.
Auch die Klage hatte keinen Erfolg. Das FG gab folgende Begründung: Zwischen den Abschlußgebühren und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bestehe
kein für die Anerkennung des als Werbungskosten erforderlicher Zusammenhang. Dieser entstehe erst mit der Gewährung des Darlehens und seiner Verwendung zur
Baufinanzierung». Die Abschlußgebühren der beiden bereits am 10. Februar 1964 abgeschlossenen Bausparverträge von 1 600 DM ständen schon deshalb mit den
späteren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht im ausreichenden Zusammenhang.
Weil der Kläger das Grundstück erst durch Vertrag vom 16. Juni 1964 erworben habe. Aber auch die Abschlußgebühren der beiden erst am 5. November 1964
abgeschlossenen Bausparverträge hingen mit den späteren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht ausreichend zusammen, da zu dieser Zeit das alte
Gebäude noch nicht abgerissen gewesen und die Baugenehmigung für das neue Gebäude erst im März 1965 erteilt worden sei. Maßgebend sei, daß die
Bausparverträge der Kapitalansammlung dienten.
Allgemeine Informationen über die Immobilienfinanzierung
Durch das Gesetz über steuerliche Vergünstigungen bei der Herstellung oder Anschaffung bestimmter Wohngebäude vom 11.Juli 1977 (BGBl I, 1213, BStBl I, 360)
wurde in § 7b Abs.1 Satz 3 EStG die zusätzliche Bestimmung aufgenommen, daß bei einem Anteil des Steuerpflichtigen an einem gemäß § 7b EStG begünstigten
Objekt nur der entsprechende Teilbetrag der Höchstbemessungsgrenze zugrunde zu legen ist. Diese Bestimmung steht im Zusammenhang vom 11.Juli 1977,
wonach der Anteil eines Steuerpflichtigen einem ganzen Objekt gleichsteht.
Wenn ein Kunde eine Bank um die Erstellung eines Vorschlages für eine Baufinanzierung» bittet und die Bank darauf eingeht, kommt konkludent eine
Immobilienfinanzierung zustande. Im Rahmen dieser Finanzierungsberatung muß die Bank den Kunden zwar darauf hinweisen, daß es grundsätzlich im Laufe der Zeit zu
Schwankungen des Zinsniveaus kommen kann. Die Kenntnis von dieser allgemein bekannten Tatsache darf sie (mangels entgegenstehender Umstände) bei dem Kunden
voraussetzen.
Beide Darlehen wurden durch eine Grundschuld über 36 Mio. DM an dem gesellschaftseigenen Grundstück gesichert. Nach Valutierung der Darlehen erklärte Lü. im
eigenen Namen und als Geschäftsführer der G. für sämtliche Gesellschafter der GbR in einer notariellen Urkunde vom 23.3.1999, dass die Gesellschafter der
Beklagten aus der Kreditaufnahme insgesamt 22 Mio. DM persönlich schulden, wobei die Haftung der Gesellschafter quotal beschränkt wurde. Ferner unterwarf er
die Gesellschafter und sich selbst insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen.