Immobilienfonds
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Allerdings sind dabei immer mögliche negative steuerliche Konsequenzen mit einem qualifizierten Berater, am besten mit einem auf diesem Fachgebiet versierten
Steuerberater, im Vorfeld eines Investments abzuklären. Denn, wer sich diesbezüglich nachlässig verhält, den kann das gerade bei geschlossenen
Beteiligungsmodellen fast immer früher oder später sehr, sehr teuer zu stehen kommen. Schließlich handelt es sich bei geschlossenen Beteiligungsmodellen
wie bereits erwähnt um eine äußerst illiquide Anlage.
Ausschüttungen aus den Immobilienfonds werden in Höhe von 7 bis 13 Prozent versprochen. Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 214,23 Mio. EUR, wovon 139,58 Mio. EUR für den Erwerb
der Grundstücke ausgegeben werden sollen. Außerdem ist in dieser Summe das ausstehende Eigenkapital (Ansparangebot) in Höhe von 50,11 Mio. EUR enthalten und
die Kosten für Dienstleistungen und Garantien 15,34 Mio. EUR, Finanzierung 1,53 Mio. EUR und das Disagio in Höhe von 4,60 Mio. EUR. Außerdem ist in der
Gesamtinvestitionssumme die Anfangsausschüttung an die Anleger.
Zwar gibt es bei den Immobilieninvestments auch die Möglichkeit, statt eines geschlossenen einen offenen Fonds zu wählen. Die
offene Fondsvariante hat für den Investor den Vorteil, dass er aus dem offenen Immobilienfonds problemlos jederzeit aussteigen kann. Der Nachteil ist jedoch,
dass offene Immobilienfonds sehr ähnlich strukturiert sind. Bei einem «geschlossene»n Fonds besteht hingegen der Vorteil, sich ein ganz speziell auf die
eigenen Bedürfnisse und Wünsche strukturiertes, passgenaues Immobilienportfolio zusammenstellen zu können.
Die Zweitmärkte für Geschlossene Fonds werden immer beliebter. Aus der Sicht der Eigentümer von Beteiligungen mag das eine gute Nachricht sein, denn durch
die Zweitmärkte erhalten ihre Beteiligungen eine Chance zur Fungibilität (Handelbarkeit), wenn auch mangels nennenswerter Umsätze noch eine geringe. Bei den
Käufern von Zweitmarktfonds, soweit sie nicht zur Schicht der gut organisierten institutionellen Anleger gehören, wird die Motivation dann doch eher
zweifelhaft, ähnelt doch die Investition in eine Neuemission eines Geschlossenen Fonds.
Die Annahme allerdings, dass ein vergleichsweise hoher Prozentsatz dieser Fonds auf dem heutigen Stand ungefähr prospektgemäß läuft oder zumindest ohne
gravierende Kapitalverluste dasteht, erscheint nicht allzu gewagt, auch deshalb, weil die meisten der genannten Immobilienmärkte das in den letzten Jahren
erreichte hohe Niveau bislang halten konnten. Kanada als Anlageland für Immobilienfonds für Akademiker glänzt zudem mit vergleichsweise erfreulichen Konjunkturdaten und einer starken
Währung.
Anleger investieren als Kommanditisten (direkt oder über eine Treuhandkonstruktion) in die IVG Balanced Portfolio Asia GmbH & Co. KG (Fondsgesellschaft).
Diese erwirbt IVG Real Estate Index Zertifikate, die wiederum die Entwicklung von derzeit vier und maximal fünf vordefinierten Zielfonds abbilden. Es geht
um ein Investitionsvolumen von mindestens 200 und maximal 400 Mio. US-Dollar. Bei den Zielfonds handelt es sich um Fonds mit unterschiedlichem Management
Ansatz, mehrheitlich jedoch mit opportunistischen (also riskanten) Anlagezielsetzungen.
Dass Beteiligungen an geschlossenen Fonds mit den Chancen, aber auch mit den Risiken unternehmerischer Investitionen verbunden sind, ist kein Geheimnis.
Dennoch ignorieren dies viele Anleger und auch manche Berater und Vermittler hartnäckig. Die einen, weil sie den Prospekt nicht lesen oder lesen wollen, die
anderen, weil sie am schnellen Geschäft interessiert sind und deshalb im Kundengespräch vorzugsweise über Ausschüttungen, Renditen und Steuervorteile reden
statt über Risiken, in der Hoffnung, dass die Interessenten dadurch schneller zur Unterschrift bereit sind.
Beispielhaft sei hier an die bei Geschlossenen Fonds häufig praktizierte Finanzierung mit Krediten in Niedrigzinswährungen (Schweizer Franken und japanischer
Yen) erinnert. Die Finanzerfahrungen vieler Anleger reichen häufig nicht aus, um die mit dieser Form der Fremdfinanzierung verbundenen Risiken vollständig zu
erfassen. Dabei dürften für einen erfahrenen Investor die Vorteile von Immobilienfonds für Akademiker deren Nachteile weit überwiegen. Angeboten wird eine Beteiligung an
der Reederei MS Global Hebe GmbH & Co. KG, Leer.
Angeboten wird die Beteiligung als Kommanditist an der Strandhotel Zingst-Darß GmbH & Co. KG in Höhe von mindestens 10.000 EUR. Anbieter ist die Fundus
Fondsverwaltungen GmbH, Düren. Deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer ist der Dipl. Kfm. Anno August Jagdfeld. Es liegt der Emissionsprospekt Das
Beteiligungsangebot 2005 vor. Investitionsgegenstand ist zum einen ein Hotel-Neubau in der Vier-Sterne-Kategorie mit 121 Zimmern und Suiten, Wellness Bereich
und Tiefgarage. Das Hotel soll von der Steigenberger Hotels AG betrieben werden.
Für Wertpapier-Sondervermögen wird die Möglichkeit erweitert, neben den bisher zulässigen Aktienindizes auch andere Wertpapierindizes nachzubilden und dabei
bislang bestehende Anlagegrenzen zu überschreiten (§ 8c Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 KAGG). Dies dürfte in der Praxis zukünftig dazu führen, dass im Markt anerkannte
Indizes (z. B. Dow Jones Index, FAZ-Index) nachgebildet und somit neuartige Indexfonds mit unterschiedlichen Ausgestaltungen den Privatanlegern angeboten
werden.
Offene Immobilienfonds dürfen nach dem Entwurf mehr als bisher in Grundstücken außerhalb des europäischen Währungsraums investieren. Wegen des Währungsrisikos
soll die Obergrenze jedoch bei Immobilienfonds für Akademiker der 30 Prozent festgesetzt werden (vgl. § 27 Abs. 5 KAGG). Bei offenen Immobilienfonds soll im Interesse der Anleger der
Anteilspreis täglich ermittelt (§ 34 Abs. 3 KAGG) und die Tätigkeit in den Sachverständigenausschüssen zeitlich begrenzt werden (§ 32 Abs. 2 KAGG). In
Erfüllung des in § 10 Abs. 1 Satz 1 KAGG niedergelegten Grundsatzes.
Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, sich um die Vermeidung von Interessenkonflikten zu bemühen und hat dafür zu sorgen, dass unvermeidbare
Konflikte unter der gebotenen Wahrung der Interessen der Anteilinhaber gelöst werden. Die Bankenaufsichtsbehörde kann Richtlinien erlassen, nach denen sie
für den Regelfall beurteilt, ob den Verpflichtungen nach Satz 1 und Satz 6 entsprochen ist. Die Ergänzung soll dem Interesse der Anleger dienen und dafür
sorgen, dass die Investmentgesellschaft mögliche Interessenkonflikte gerecht lösen wird.
Börsennotierte Aktiengesellschaften, und nur in dieser Form sind REITs für Privatanleger interessant, müssen Investoren sehr genau und regelmäßig über die
Lage ihres Unternehmens informieren. Wie bereits erwähnt, sorgt die hohe Liquidität von Aktien dafür, dass aktuelle Anteilspreise sozusagen täglich verfügbar
sind. Insofern wissen Anleger immer, wie viel ihr Immobilienfonds gerade wert ist. REITs sind auch im Ausland steuerlich begünstigt. Die Ertragsbesteuerung
erfolgt nicht auf Unternehmens-, sondern auf Anlegerebene.
Anders als bei offenen Immobilienfonds ist für den Aktienkurs von REITs an der Börse nicht allein der Wert des Immobilienvermögens entscheidend, sondern
darüber hinaus auch für die sonstige Situation des Unternehmens. Gibt es zum Beispiel Übernahmephantasien, kann das für die Kurse von REITs mitunter eine erheblich
größere Rolle spielen. Ebenso kann die Qualität des Managements den Börsenwert beeinflussen. In Boomphasen können die Aktienkurse von REITs erheblich über dem
Wert des Immobilienportfolios liegen, in Schwächeperioden kann er deutlich darunter notieren.
Besser sieht die Situation natürlich aus, wenn man in die USA blickt. Hier gibt es einen gut entwickelten Markt mit REITs-Aktien aller Art. Asien hat
nachgezogen. Hier sind REITs-Investments in einer ganzen Reihe von Ländern möglich, ebenso wie in Europa. Die Gleichung: Immobilien = magere Rendite muss
für REITs nicht automatisch gelten. In den vergangenen 30 Jahren lag ihre Rendite nämlich um fast 50 Prozent über den im US-Aktienleitindex Dow Jones
Industrials enthaltenen Aktien.
Unter Diversifikationsgesichtspunkten wäre es prinzipiell am besten, einen global aufgestellten Fonds zu bevorzugen. Aber Theorie und Praxis klaffen
bekanntlich auseinander. Denn ein Fondsmanagement ist in der Regel nicht in allen Regionen mit seiner Expertise gleich gut zu Hause. Deshalb sind global
ausgerichtete Fonds, von denen es auch nur eine recht überschaubare Zahl gibt, mit ihren Performanceleistungen nicht ganz vorne zu finden. Auch nicht in
längerfristigen Vergleichen.
Doch in den vergangenen drei Jahren - seitdem es an den Aktienmärken mit den Kursen wieder kräftig nach oben ging - entwickelten sich auch REITs unerwartet
gut. Das Plus der REITs-Fonds konnte mit im Schnitt gut 70 Prozent durchaus mit der Performance mithalten, die europäische Immobilienfonds ihren Anteilseignern
bescherten. Allerdings sollten sich Anleger durch die in der Tabelle besonders hervorstechenden guten Ergebnisse amerikanischer REIT-Fonds nicht blenden
lassen. Diese sind auf Dollarbasis errechnet.
Diese Kombination ist aus folgenden Gründen besonders interessant: So sollten Immobilienfonds, vor allem aus steuerlichen Gründen, mit in einen Entnahmeplan
eingebaut werden. Rentenfonds können interessant sein, um relativ risikolos in Phasen fallender Zinsen an Kursgewinnen festverzinslicher Wertpapiere
mitzuverdienen. Die Vorzüge von Geldmarktfonds liegen in allererster Linie in ihren äußerst geringen Kursschwankungen und den ebenfalls vergleichsweise
recht geringen Kosten.