Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds profitieren gerade in Deutschland im gewerblichen Bereich von der guten wirtschaftlichen Situation. Außerdem wurden die Preise
nicht durch übermäßige Spekulationen nach oben getrieben - wie beispielsweise in Großbritannien -, sodass Investoren hierzulande keine Angst vor dem Platzen
einer Immobilienblase haben müssen. Hinzu kommt, dass Immobilieninvestments gegenwärtig an Attraktivität gewinnen, weil das Schreckgespenst Inflation
herumgeistert.
Ausschüttungen aus den Immobilienfonds werden in Höhe von 7 bis 13 Prozent versprochen. Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 214,23 Mio. EUR, wovon 139,58 Mio. EUR für den Erwerb
der Grundstücke ausgegeben werden sollen. Außerdem ist in dieser Summe das ausstehende Eigenkapital (Ansparangebot) in Höhe von 50,11 Mio. EUR enthalten und
die Kosten für Dienstleistungen und Garantien 15,34 Mio. EUR, Finanzierung 1,53 Mio. EUR und das Disagio in Höhe von 4,60 Mio. EUR. Außerdem ist in der
Gesamtinvestitionssumme die Anfangsausschüttung an die Anleger.
Konkret benannt sind Fondsimmobilien, die sich im Münchner Stadtteil Sendling befinden und zum Zeitpunkt der Prospektierung voll vermietet waren -
insbesondere an die Hypovereinsbank, die Stadt München und den Sporthandschuhhersteller Roeckl. Die Investitionssumme für diese Erstinvestition beträgt 45,5
Mio. EUR. Die beiden weiteren geplanten Immobilienerwerbe sollen nach Ablauf von jeweils ca. fünf Jahren (geplant je 46,02 Mio. EUR Investitionssumme)
erfolgen.
Private Equity Fonds gehören, gemessen an den Absatzzahlen, neben den Schiffsbeteiligungen mit zu den aktuell erfolgreichsten Produktlinien im Bereich der
Geschlossenen Fonds. Neben den attraktiven Provisionen, die Finanzdienstleister mit deren Vertrieb verdienen können, ist sicher eine lange Reihe weiterer
Gründe dafür maßgebend: Da wäre insbesondere die erstaunlich positive, zumeist eher emotional geprägte Berichterstattung in den Medien zum Thema Private
Equity und auch zu den dazu angebotenen, mit hohen Kosten belasteten Anlageformen.
Nun gibt es in Deutschland eine weit verbreitete Sichtweise auf jede Art von Immobilienanlagen, die diesem Investitionsobjekt eine unverrückbare Sicherheit
zuweist und Wertschwankungen nur in ihrer positiven Form für möglich hält. Ab einer bestimmten Vermögens- oder Einkommenshöhe gibt es zwar viele erfahrene
Anleger, die dieses Missverständnis bereits mit hohen Vermögensverlusten bezahlt haben. Umso wichtiger erscheint es, dass gleichermaßen aussichts- wie
risikoreiche Immobilienfonds für Akademiker wie das vorliegende so gestaltet sind.
Angeboten wird die Zeichnung von Beteiligungen an der Star Private Equity V Beteiligungs GmbH & Co. KG, Grünwald. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 EUR
(+ 5 Prozent Agio). Das gesamte Fondsvolumen ist mit 300 Mio. EUR bis max. 400 Mio. EUR geplant. Die Gesellschaft investiert insbesondere in einen namentlich
genannten, auf den Cayman Islands domizilierenden Dachfonds. Die Einzahlung erfolgt in drei Tranchen: 50 Prozent + 5 Prozent Agio nach Aufforderung, 30
Prozent zum 31.12.2007 und 20 Prozent zum 31.12.2008.
Eine erfolgreiche neue Produktlinie im Bereich der Geschlossenen Fonds macht derzeit Furore. Wir nennen sie Multi-Invest-Fonds. Die Fonds investieren nicht
nur in verschiedene Anlageobjekte, sondern auch in diverse Anlageformen. Innerhalb dieser neuen insbesondere bei Großvertrieben gefragten Produktform werden
unterschiedliche Gestaltungen angeboten. So enthalten manche dieser Fonds, wie der dem hier zu besprechenden Prospekt zugrunde liegende, neben Anlagen aus
dem freien Kapitalmarkt auch solche aus geregelten Märkten, zumeist Investmentfonds.
Beispielhaft sei hier an die bei Geschlossenen Fonds häufig praktizierte Finanzierung mit Krediten in Niedrigzinswährungen (Schweizer Franken und japanischer
Yen) erinnert. Die Finanzerfahrungen vieler Anleger reichen häufig nicht aus, um die mit dieser Form der Fremdfinanzierung verbundenen Risiken vollständig zu
erfassen. Dabei dürften für einen erfahrenen Investor die Vorteile von Immobilienfonds für Akademiker deren Nachteile weit überwiegen. Angeboten wird eine Beteiligung an
der Reederei MS Global Hebe GmbH & Co. KG, Leer.
Die Beteiligungsgesellschaft betreibt den Erwerb, den Betrieb und die Veräußerung von Seeschiffen, insbesondere das MS (Motorschiff) Global Hebe. Das Schiff
wurde bereits im April 2005 für 9,7 Mio. EUR erworben. Es handelt sich um einen sogenannten Bulk-Carrier (= Massengutschiff) Baujahr 2005. Das Schiff wird
aktuell bereits eingesetzt. Das Gesamtkapital des Fonds beträgt 11,4 Mio. EUR. Darin enthalten sind auch die Kosten für vorgesehene Umbauarbeiten im Jahr
2010 (300.000 EUR).
Die Anlagevermittlung ist die Vermittlung von Kapitalanlagen durch Vertriebsgesellschaften. Betroffen davon sind fast alle Arten von Kapitalanlagen,
insbesondere Aktien, festverzinsliche Wertpapiere, Investmentfondsanteile, Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, Schiffsbeteiligungen sowie Bauspar-
und Versicherungsverträge. Der Vertrieb erfolgt regelmäßig aufgrund mündlicher Empfehlungen, gegebenenfalls unter Übergabe von Prospekten und sonstigen
Verkaufsunterlagen.
Offene Immobilienfonds dürfen nach dem Entwurf mehr als bisher in Grundstücken außerhalb des europäischen Währungsraums investieren. Wegen des Währungsrisikos
soll die Obergrenze jedoch bei Immobilienfonds für Akademiker der 30 Prozent festgesetzt werden (vgl. § 27 Abs. 5 KAGG). Bei offenen Immobilienfonds soll im Interesse der Anleger der
Anteilspreis täglich ermittelt (§ 34 Abs. 3 KAGG) und die Tätigkeit in den Sachverständigenausschüssen zeitlich begrenzt werden (§ 32 Abs. 2 KAGG). In
Erfüllung des in § 10 Abs. 1 Satz 1 KAGG niedergelegten Grundsatzes.
Im Prinzip ähnelt ein offener «Immobilienfonds» in puncto der Vermögenswerte, in die er investiert, einem G-REIT stark. Das Geld der Investoren fließt
ebenfalls vornehmlich in Gewerbeimmobilien. Auch steuerlich ist diese Art des Immobilieninvestments nicht uninteressant, da nicht der volle Ertrag, der in
Form von Verkaufserlösen und Mieten erzielt wird, besteuert wird. Da die Wertentwicklung sehr schwankungsarm verläuft, eignen sich diese Fonds zudem
prinzipiell recht gut zur Geldanlage für risikoscheue Gemüter.
In manchen Marktphasen liefen die REITs fast durchwegs relativ parallel zum breiten Markt. In einigen verzeichneten REITs sogar Kurszuwächse, während der
breite Markt Federn lassen musste. Sobald sich der deutsche Aktienmarkt für Immobilienfonds entsprechend entwickelt hat, dürfte die Möglichkeit bestehen, sich zum Beispiel in
Spezial-Immobilien wie vielleicht sogar einmal Gefängnisaktien einzukaufen, wodurch sich - so makaber es klingen mag - die Portfoliostruktur optimieren
lässt.
Es erfordert viel Geschick, Zeit und Mühe, wenn sich Anleger auf eigene Faust einen lukrativen REIT-Mix zusammenzustellen versuchen. Darüber hinaus
sind gute Kenntnisse über Branchen und Regionen vonnöten, um eine fundierte Anlageentscheidung treffen zu können. Gerade in den USA umfasst der Markt ein
weites Spektrum, also ein recht differenziertes Angebot, sodass es selbst unter ausgewiesenen Experten nur wenige gibt, die einen profunden Überblick über
den Gesamtmarkt besitzen.
Besser sieht die Situation natürlich aus, wenn man in die USA blickt. Hier gibt es einen gut entwickelten Markt mit REITs-Aktien aller Art. Asien hat
nachgezogen. Hier sind REITs-Investments in einer ganzen Reihe von Ländern möglich, ebenso wie in Europa. Die Gleichung: Immobilien = magere Rendite muss
für REITs nicht automatisch gelten. In den vergangenen 30 Jahren lag ihre Rendite nämlich um fast 50 Prozent über den im US-Aktienleitindex Dow Jones
Industrials enthaltenen Aktien.
Auf Grund ihrer geringen Wertschwankung sind Geldmarktfonds prinzipiell nicht nur als vorübergehender Liquiditätsparkplatz bestens geeignet, sondern auch
für die Vermögenssicherung und die Planung von Ertragsströmen. Ein derartiger Fall liegt zum Beispiel vor, wenn nach einer jahrzehntelangen Ansparperiode
ein vorwiegend über Aktienfonds aufgebauter Kapitalstock langsam aufgezehrt werden soll. Dann ist es zur Stabilisierung des angesammelten Vermögens in
vielen Fällen sinnvoll, diesen in einen Mix aus Immobilienfonds umzuschichten.
Nach einer Statistik der Investment Property Datenbank IPD liegen die Renditeerwartungen bei deutschen Immobilien für die Jahre 2008 bis 2010 bei 6 bis 8
Prozent. Große Schritte nach vorn gemacht haben laut der Ratingagentur Scope zum Beispiel die offenen Immobilienfonds der Sparkassentochter DEKA und der
Volks- und Raiffeisenbankengruppe UniImmo Deutschland und UniImmo Europa. Sie rangieren in der Bonitätsskala weit oben. Klare Fortschritte bei der
Wertentwicklung erzielten zudem auch die Portfolios der offenen Immobilienfonds der WestLB.
Deshalb fährt man in der Regel besser, wenn man sich selbst einen Fondskorb zusammenstellt, der zum Beispiel aus einem Investment in einen US- und einen
Europa-REIT-Fonds besteht. Eine wichtige Voraussetzung für ein erfolgreiches Fondsinvestment ist die Diversifikation des Fondsvermögens. Das bedeutet, dass
der Fondsmanager mindestens 20, besser mindestens 30 Werte im Depot hat. Nur so ist es möglich, die Ausschläge in der Wertentwicklung nach oben und unten,
also die so genannte Volatilität, deutlich zu vermindern.