Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds, die als Ansparfonds konzipiert sind oder die Ansparmöglichkeit in Raten als Option anbieten, sind immer mit großer Vorsicht zu
genießen. Das liegt ganz einfach zunächst daran, dass Geld, das in ein bestehendes Objekt nicht sofort, sondern nur in kleinen Raten investiert werden kann,
zunächst einmal Geld kostet. Es gibt noch mehr Gründe für diese These: Die Verwaltung von Ansparverträgen kostet natürlich zusätzlich Geld für deren
Verwaltung und den kostenträchtigen Umgang mit Zahlungsausfällen.
Ausschüttungen aus den Immobilienfonds werden in Höhe von 7 bis 13 Prozent versprochen. Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 214,23 Mio. EUR, wovon 139,58 Mio. EUR für den Erwerb
der Grundstücke ausgegeben werden sollen. Außerdem ist in dieser Summe das ausstehende Eigenkapital (Ansparangebot) in Höhe von 50,11 Mio. EUR enthalten und
die Kosten für Dienstleistungen und Garantien 15,34 Mio. EUR, Finanzierung 1,53 Mio. EUR und das Disagio in Höhe von 4,60 Mio. EUR. Außerdem ist in der
Gesamtinvestitionssumme die Anfangsausschüttung an die Anleger.
Konkret benannt sind Fondsimmobilien, die sich im Münchner Stadtteil Sendling befinden und zum Zeitpunkt der Prospektierung voll vermietet waren -
insbesondere an die Hypovereinsbank, die Stadt München und den Sporthandschuhhersteller Roeckl. Die Investitionssumme für diese Erstinvestition beträgt 45,5
Mio. EUR. Die beiden weiteren geplanten Immobilienerwerbe sollen nach Ablauf von jeweils ca. fünf Jahren (geplant je 46,02 Mio. EUR Investitionssumme)
erfolgen.
Private Equity Fonds gehören, gemessen an den Absatzzahlen, neben den Schiffsbeteiligungen mit zu den aktuell erfolgreichsten Produktlinien im Bereich der
Geschlossenen Fonds. Neben den attraktiven Provisionen, die Finanzdienstleister mit deren Vertrieb verdienen können, ist sicher eine lange Reihe weiterer
Gründe dafür maßgebend: Da wäre insbesondere die erstaunlich positive, zumeist eher emotional geprägte Berichterstattung in den Medien zum Thema Private
Equity und auch zu den dazu angebotenen, mit hohen Kosten belasteten Anlageformen.
Außerdem spricht die außergewöhnliche Intransparenz dieses Produkts für den Markterfolg, denn schließlich werden allzu blumige Werbeaussagen so erst spät
entlarvt. Daneben gelingt es den Anbietern immer wieder, die enorme Performance der von deutschen Politikern schon als Heuschrecken bezeichneten, agressiv
auftretenden sog. Hedgefonds auf die Geschlossenen Private Equity Beiträge Immobilienfonds 2025 zu übertragen und den Eindruck einer gewissen Zwangsläufigkeit hoher Renditen von
Private Equity- und Venture Capital Investitionen zu erwecken.
Kreditgeber ist die HSH Nordbank AG, Hamburg. Die mit der Emission verbundenen Kosten (Weichkosten) bewegen sich am unteren Ende der für derartige Emissionen
üblichen Bandbreite. Die Außenfinanzierung des Anteils ist möglich. Angebote über eine 50-Prozent-Finanzierung in Euro oder sfr liegen dem Prospekt bei. Die
dadurch entstehenden zusätzlichen Risiken sind im Prospekt beschrieben. Es werden jährliche Ausschüttungen in Höhe von 7 bis 7,5 Prozent in Aussicht gestellt.
Eigenkapitalfonds, also Fonds, die zur Finanzierung des Fondsobjekts keine Fremdmittel aufnehmen, sondern ausschließlich Eigenkapital, also ausschließlich die
Einlagen der beteiligten Anleger investieren, sind selten. Im Normalfall wird das Engagement durch Einsatz von relativ hohen Fremdmittelanteilen - häufig
zwischen 50 und 70 Prozent der Investitionssumme - gehebelt. Das bedeutet gelegentlich, dass die interessant erscheinende Fondsrendite weniger auf die
Marktchancen des Fondsobjekts selbst ist.
Im Jahr 1966 wurden die ersten deutschen Beiträge Immobilienfonds 2025 aufgelegt und bildeten neben den Offenen Immobilienfonds über Jahrzehnte das Hauptabsatzprodukt der
deutschen Investmentindustrie. Das Streben nach Sicherheit, insbesondere der Anleger der Kriegsgeneration, spiegelt sich hier besonders wider. Der
Investmentgedanke ist gekennzeichnet durch das Prinzip der Risikostreuung und die Möglichkeit, auch Wertpapiere in Bruchteilen von Anteilen erwerben zu
können.
Im Bereich der festverzinslichen Wertpapiere liegt das Streben nach Risikostreuung nicht unbedingt auf der Hand, handelt es sich doch um Wertpapiere, die
einen festen Zins versprechen und am Ende der Laufzeit die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals garantieren. Die Funktionsweise selbst eines
Standardrentenfonds ist jedoch komplizierter, als es auf den ersten Blick scheint. Insbesondere die Zinsempfindlichkeit des Anlageergebnisses wird häufig
von Anlegern unterschätzt.
Für Wertpapier-Sondervermögen wird die Möglichkeit erweitert, neben den bisher zulässigen Aktienindizes auch andere Wertpapierindizes nachzubilden und dabei
bislang bestehende Anlagegrenzen zu überschreiten (§ 8c Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 KAGG). Dies dürfte in der Praxis zukünftig dazu führen, dass im Markt anerkannte
Indizes (z. B. Dow Jones Index, FAZ-Index) nachgebildet und somit neuartige Indexfonds mit unterschiedlichen Ausgestaltungen den Privatanlegern angeboten
werden.
Offene Immobilienfonds dürfen nach dem Entwurf mehr als bisher in Grundstücken außerhalb des europäischen Währungsraums investieren. Wegen des Währungsrisikos
soll die Obergrenze jedoch bei Beiträge Immobilienfonds 2025 der 30 Prozent festgesetzt werden (vgl. § 27 Abs. 5 KAGG). Bei offenen Immobilienfonds soll im Interesse der Anleger der
Anteilspreis täglich ermittelt (§ 34 Abs. 3 KAGG) und die Tätigkeit in den Sachverständigenausschüssen zeitlich begrenzt werden (§ 32 Abs. 2 KAGG). In
Erfüllung des in § 10 Abs. 1 Satz 1 KAGG niedergelegten Grundsatzes.
Im Prinzip ähnelt ein offener «Immobilienfonds» in puncto der Vermögenswerte, in die er investiert, einem G-REIT stark. Das Geld der Investoren fließt
ebenfalls vornehmlich in Gewerbeimmobilien. Auch steuerlich ist diese Art des Immobilieninvestments nicht uninteressant, da nicht der volle Ertrag, der in
Form von Verkaufserlösen und Mieten erzielt wird, besteuert wird. Da die Wertentwicklung sehr schwankungsarm verläuft, eignen sich diese Fonds zudem
prinzipiell recht gut zur Geldanlage für risikoscheue Gemüter.
Börsennotierte Aktiengesellschaften, und nur in dieser Form sind REITs für Privatanleger interessant, müssen Investoren sehr genau und regelmäßig über die
Lage ihres Unternehmens informieren. Wie bereits erwähnt, sorgt die hohe Liquidität von Aktien dafür, dass aktuelle Anteilspreise sozusagen täglich verfügbar
sind. Insofern wissen Anleger immer, wie viel ihr Immobilienfonds gerade wert ist. REITs sind auch im Ausland steuerlich begünstigt. Die Ertragsbesteuerung
erfolgt nicht auf Unternehmens-, sondern auf Anlegerebene.
Es erfordert viel Geschick, Zeit und Mühe, wenn sich Anleger auf eigene Faust einen lukrativen REIT-Mix zusammenzustellen versuchen. Darüber hinaus
sind gute Kenntnisse über Branchen und Regionen vonnöten, um eine fundierte Anlageentscheidung treffen zu können. Gerade in den USA umfasst der Markt ein
weites Spektrum, also ein recht differenziertes Angebot, sodass es selbst unter ausgewiesenen Experten nur wenige gibt, die einen profunden Überblick über
den Gesamtmarkt besitzen.
Hinzu kommt, dass bei REITs außerhalb des Euroraumes ein Währungsrisiko mit berücksichtigt werden muss. So mussten in den vergangenen Jahren europäische
Investoren beispielsweise bei US-REITs wegen des schwächelnden US-Dollars mitunter deutliche Kursabschläge akzeptieren. Mit REITs seien die höchsten Renditen
am besten in einem breit gestreuten, langfristig ausgerichteten Immobilien-Portfolio zu erzielen, sagt Michael Gruppe, Executive Vice President of Research
and Investor Outreach der National Association of Real Estate Investment Trusts.
Unter Diversifikationsgesichtspunkten wäre es prinzipiell am besten, einen global aufgestellten Fonds zu bevorzugen. Aber Theorie und Praxis klaffen
bekanntlich auseinander. Denn ein Fondsmanagement ist in der Regel nicht in allen Regionen mit seiner Expertise gleich gut zu Hause. Deshalb sind global
ausgerichtete Fonds, von denen es auch nur eine recht überschaubare Zahl gibt, mit ihren Performanceleistungen nicht ganz vorne zu finden. Auch nicht in
längerfristigen Vergleichen.
Nach einer Statistik der Investment Property Datenbank IPD liegen die Renditeerwartungen bei deutschen Immobilien für die Jahre 2008 bis 2010 bei 6 bis 8
Prozent. Große Schritte nach vorn gemacht haben laut der Ratingagentur Scope zum Beispiel die offenen Immobilienfonds der Sparkassentochter DEKA und der
Volks- und Raiffeisenbankengruppe UniImmo Deutschland und UniImmo Europa. Sie rangieren in der Bonitätsskala weit oben. Klare Fortschritte bei der
Wertentwicklung erzielten zudem auch die Portfolios der offenen Immobilienfonds der WestLB.
Aus steuerlicher Sicht ist interessant, dass bei REITs-Fonds nach zwölf Monaten Kursgewinne steuerfrei vereinnahmt werden können. Ausgeschüttete Dividenden,
die bei REITs einen hohen Anteil haben, unterliegen zurzeit noch der vollen Besteuerung. Ab 2009 unterliegen sie nur noch der dann zu zahlenden
Abgeltungssteuer von 25 Prozent. In früheren Jahren entwickelten sich die Kurse der REITs genau entgegengesetzt zum allgemeinen Trend an den Aktienbörsen.
REITs eigneten sich recht gut, um die Schwankungen eines Aktiendepots auszugleichen.