Immobilienfonds
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Durch die Zweitmärkte, die Investoren den vorzeitigen Verkauf ohne allzu hohe Abschläge ermöglichen, hat sich die Situation zwar verbessert. Dennoch ist er
für Investoren aufgrund der hohen Abschläge auf den Wert der jeweiligen Beteiligung ein Ärgernis. Ihr großer Vorteil ist jedoch, neben den regelmäßigen und
im Erfolgsfall des Fonds gut kalkulierbaren Ausschüttungen, ihre zumeist geringe oder kaum vorhandene Korrelation mit anderen Anlageinstrumenten wie zum
Beispiel Aktien oder Aktienfonds.
Viele geschlossene Immobilienfonds eignen sich vorzüglich zur Optimierung eines klassisch strukturierten Vermögens. Das heißt, mit ihnen lässt sich die Wertentwicklung
von Wertpapierdepots - auf Aktien- oder Aktienfondsbasis - stabilisieren. Kein Wunder, dass sie deshalb gerade für größere Vermögen ein mitunter fast schon
unentbehrlicher Baustein zum gezielten, professionellen Vermögensaufbau sind. Wenn neue Beteiligungsmodelle vorgestellt werden, prahlen die Initiatoren oft
mit vollmundigen Aussagen und versuchen vor allem, den Blick für die Vorteile zu schärfen.
So ist die Teuerungsrate im Euro-Raum inzwischen auf etwa 4 Prozent gestiegen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat bereits ihre Besorgnis über diese
Entwicklung geäußert. Sie kann aber mit ihren geldpolitischen Instrumenten, vor allem in Form einer Anhebung der Leitzinsen, diesem Trend wegen der Subprime
Krise nicht entschlossen mit den eigentlich nötigen Maßnahmen entgegenwirken. Das könnte nämlich zu einer Liquiditätskrise führen. Aus diesem Grund dürfte die
Phase stark anziehender Teuerungsraten erst einmal weiter anhalten.
Immobilien erfreuen sich bei Anlegern großer Beliebtheit, wenn es auch immer häufiger ausländische Objekte sein sollen. Dort winken meist weitgehend
steuerfreie Erträge, ein im Vergleich zu Deutschland fungiblerer Markt und interessante Wertsteigerungschancen. Nun ist auch dieser Weg in der Vergangenheit
nicht nur mit Erfolgen gepflastert gewesen. Vor allem in den USA wurde schon viel Geld deutscher Anleger in den Sand gesetzt. Hinzu kommt, dass die meisten
ausländischen Immobilienfonds bislang nur kleine Teile ihrer meist langfristigen Anlagedauer hinter sich gebracht haben.
Die Annahme allerdings, dass ein vergleichsweise hoher Prozentsatz dieser Fonds auf dem heutigen Stand ungefähr prospektgemäß läuft oder zumindest ohne
gravierende Kapitalverluste dasteht, erscheint nicht allzu gewagt, auch deshalb, weil die meisten der genannten Immobilienmärkte das in den letzten Jahren
erreichte hohe Niveau bislang halten konnten. Kanada als Anlageland für Beiträge Immobilienfonds 2027 glänzt zudem mit vergleichsweise erfreulichen Konjunkturdaten und einer starken
Währung.
Die Anleger beteiligen sich an der oben genannten Beteiligungsgesellschaft, die wiederum jeweils zu 99,99 Prozent an Objektgesellschaften für die sieben
Fondsobjekte beteiligt ist. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 20.000 Can-Dollar und wird zum Zeitpunkt des Beitritts zusätzlich eines Agios von 5 Prozent
zur Zahlung fällig. Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 225 Millionen Can-Dollar, das zur Zeichnung zur Verfügung stehende Kommanditkapital 106 Millionen
Can-Dollar. In Kanada werden 210 Millionen Can-Dollar investiert.
Dass Beteiligungen an geschlossenen Fonds mit den Chancen, aber auch mit den Risiken unternehmerischer Investitionen verbunden sind, ist kein Geheimnis.
Dennoch ignorieren dies viele Anleger und auch manche Berater und Vermittler hartnäckig. Die einen, weil sie den Prospekt nicht lesen oder lesen wollen, die
anderen, weil sie am schnellen Geschäft interessiert sind und deshalb im Kundengespräch vorzugsweise über Ausschüttungen, Renditen und Steuervorteile reden
statt über Risiken, in der Hoffnung, dass die Interessenten dadurch schneller zur Unterschrift bereit sind.
Der anhaltende Erfolg der SHB, der Erfinderin der ratierlichen Einzahlungen bei geschlossenen Fonds, gibt diesem Initiator, zumindest was den eigenen
Geschäftserfolg angeht, recht. Ob mit diesem System auch die Anleger und der Vertrieb glücklich werden, ist schwer vorauszusagen, weil die Fondskonstruktion
es erlaubt, mögliche Schieflagen über viele Jahre zu verschleiern, indem zum Beispiel die ratierlichen Einzahlungen statt zur Investition in Beiträge Immobilienfonds 2027
zum zeitweiligen Ausgleich von Schieflagen benutzt werden könnten.
Angeboten wird der Erwerb von Kommanditanteilen an dem in der Überschrift genannten Fonds, der wiederum seinerseits in Immobilien und Immobilienfonds, in
gebrauchte Lebensversicherungen (11 Mio. EUR) sowie in offene Wertpapierfonds (Aktien- und Rentenfonds 10 Mio. EUR) investiert. 9 Mio. EUR zuzüglich des
5-prozentigen bzw. 8-prozentigen Agios fließen in Nebenkosten. Zusammen mit aufzunehmenden Fremdmitteln (50 Mio. EUR gesamt, wovon 5,4 Mio. EUR bereits
aufgenommen sein sollen) soll eine Gesamtinvestition von 100 Mio. EUR ermöglicht werden.
Immobilien und Aktien - für viele deutsche Anleger war das bislang ein Gegensatz. Immobilien stehen für Sicherheit schlechthin, Aktien für eine renditestarke,
aber auch mit Risiken verbundene Geldanlage. Mit Real Estate Investment Trusts (REITs) lässt sich Immobilienvermögen an die Börse bringen, und zwar ganz
speziell zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Anlegern und Unternehmen. Da es in Deutschland aktuell noch keine REITs gibt, dürfte es noch einige Zeit
dauern, bis sich auch hier zu Lande ein REIT-Markt etabliert hat.
Auch wenn gemäß § 31 Abs. 7 WpHG ausdrücklich nur die den Anforderungen der OGAW-Richtlinie entsprechenden Immobilienfonds als nichtkomplex gelten, dürften
auch andere, nicht der OGAW-Richtlinie unterfallende Fonds, wie z. B. Beiträge Immobilienfonds 2027 oder Dach-Hedgefonds als nichtkomplex im Sinne der allgemeinen
Definition nichtkomplexer Finanzinstrumente in § 7 WpDVerOV gelten. Aufträge für derartige Fondsanteile können damit auch im Rahmen des reinen Ausführungsgeschäfts
ausgeführt werden.
Es ist für REITs prinzipiell viel leichter, auch einmal eine antizyklische Anlagepolitik zu verfolgen, weil das Geschehen an der Börse die finanzielle
Situation wesentlich weniger beeinflusst. Dafür wird die Kursentwicklung, was aus Anlegersicht wichtig ist, von mehr Faktoren mitbestimmt. Neben dem
Immobilienvermögen ist das vor allem die Unternehmenslage. Aber auch Diskussionen über mögliche Firmenübernahmen können dazu führen, dass die Kurse steigen
oder fallen. Je nachdem, ob die Nachrichten gut oder schlecht sind.
Selbst wenn man bereit ist, sich dieses Wissen anzueignen und permanent die weitere Entwicklung mitzuverfolgen, haben Anleger von Immobilienfonds dennoch gegenüber
institutionellen Investoren erhebliche Nachteile bei der Informationsbeschaffung. Insbesondere wenn es um Investments in asiatische REITs geht. Und damit
nicht genug. Außerdem gibt es neben den eben beschriebenen Equity- oder Aktien-REITs auch noch REITs, die Hypothekarkredite (engl.: mortgages) aufkaufen.
Diese sind aber so speziell, dass sie für Privatanleger als Anlageprodukt nicht in Frage kommen.
Zurzeit gibt es noch keinen G-REIT, in den Anleger investieren können. Finanzexperten rechnen damit, dass es noch einige Monate dauern wird, bis der erste
G-REIT startklar ist. Im Jahr 2008, so die Prognose, dürfte dann aber eine regelrechte REIT-Gründungswelle einsetzen. Dann will die Deutsche Börse einen
eigenständigen REIT-Index einführen, der die wichtigsten Werte enthalten soll. Bis es auch Fonds gibt, die in G-REITs investieren, dürften allerdings nochmals
ein bis zwei Jahre vergehen.
Dort unterliegen sie der vollen Besteuerung, was aber im Rahmen der Einführung einer Abgeltungssteuer auf Wertpapiererträge ab 2009 korrigiert werden wird.
Bei G-REITs wird dadurch von der Ausschüttung für die meisten Anleger mehr übrig bleiben. Entscheidend sind aber nicht aktuelle oder künftige steuerliche
Vorteile, sondern vor allem, dass Anleger über REITs die Möglichkeit haben, sich an einem professionell gemanagten Immobilienportfolio auf Aktienbasis zu
beteiligen.
Auf Grund ihrer geringen Wertschwankung sind Geldmarktfonds prinzipiell nicht nur als vorübergehender Liquiditätsparkplatz bestens geeignet, sondern auch
für die Vermögenssicherung und die Planung von Ertragsströmen. Ein derartiger Fall liegt zum Beispiel vor, wenn nach einer jahrzehntelangen Ansparperiode
ein vorwiegend über Aktienfonds aufgebauter Kapitalstock langsam aufgezehrt werden soll. Dann ist es zur Stabilisierung des angesammelten Vermögens in
vielen Fällen sinnvoll, diesen in einen Mix aus Immobilienfonds umzuschichten.
Nach einer Statistik der Investment Property Datenbank IPD liegen die Renditeerwartungen bei deutschen Immobilien für die Jahre 2008 bis 2010 bei 6 bis 8
Prozent. Große Schritte nach vorn gemacht haben laut der Ratingagentur Scope zum Beispiel die offenen Immobilienfonds der Sparkassentochter DEKA und der
Volks- und Raiffeisenbankengruppe UniImmo Deutschland und UniImmo Europa. Sie rangieren in der Bonitätsskala weit oben. Klare Fortschritte bei der
Wertentwicklung erzielten zudem auch die Portfolios der offenen Immobilienfonds der WestLB.
Diese Kombination ist aus folgenden Gründen besonders interessant: So sollten Immobilienfonds, vor allem aus steuerlichen Gründen, mit in einen Entnahmeplan
eingebaut werden. Rentenfonds können interessant sein, um relativ risikolos in Phasen fallender Zinsen an Kursgewinnen festverzinslicher Wertpapiere
mitzuverdienen. Die Vorzüge von Geldmarktfonds liegen in allererster Linie in ihren äußerst geringen Kursschwankungen und den ebenfalls vergleichsweise
recht geringen Kosten.