Immobilienfonds
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds profitieren gerade in Deutschland im gewerblichen Bereich von der guten wirtschaftlichen Situation. Außerdem wurden die Preise
nicht durch übermäßige Spekulationen nach oben getrieben - wie beispielsweise in Großbritannien -, sodass Investoren hierzulande keine Angst vor dem Platzen
einer Immobilienblase haben müssen. Hinzu kommt, dass Immobilieninvestments gegenwärtig an Attraktivität gewinnen, weil das Schreckgespenst Inflation
herumgeistert.
Denn ihre Positionen überschneiden sich zumeist gar nicht oder - im Falle von geschlossenen Immobilienfonds - nur sehr wenig mit den klassischen
Anlageinstrumenten: Aktien, Renten und gegebenenfalls Immobilien. Hinzu kommt, dass sich mit geschlossenen Fondskonstruktionen ähnlich wie mit
Zertifikaten Spezialpakete schnüren lassen.
Konkret benannt sind Fondsimmobilien, die sich im Münchner Stadtteil Sendling befinden und zum Zeitpunkt der Prospektierung voll vermietet waren -
insbesondere an die Hypovereinsbank, die Stadt München und den Sporthandschuhhersteller Roeckl. Die Investitionssumme für diese Erstinvestition beträgt 45,5
Mio. EUR. Die beiden weiteren geplanten Immobilienerwerbe sollen nach Ablauf von jeweils ca. fünf Jahren (geplant je 46,02 Mio. EUR Investitionssumme)
erfolgen.
Die Zweitmärkte für Geschlossene Fonds werden immer beliebter. Aus der Sicht der Eigentümer von Beteiligungen mag das eine gute Nachricht sein, denn durch
die Zweitmärkte erhalten ihre Beteiligungen eine Chance zur Fungibilität (Handelbarkeit), wenn auch mangels nennenswerter Umsätze noch eine geringe. Bei den
Käufern von Zweitmarktfonds, soweit sie nicht zur Schicht der gut organisierten institutionellen Anleger gehören, wird die Motivation dann doch eher
zweifelhaft, ähnelt doch die Investition in eine Neuemission eines Geschlossenen Fonds.
Die Annahme allerdings, dass ein vergleichsweise hoher Prozentsatz dieser Fonds auf dem heutigen Stand ungefähr prospektgemäß läuft oder zumindest ohne
gravierende Kapitalverluste dasteht, erscheint nicht allzu gewagt, auch deshalb, weil die meisten der genannten Immobilienmärkte das in den letzten Jahren
erreichte hohe Niveau bislang halten konnten. Kanada als Anlageland für Beitragserhöhung Immobilienfonds 2027 glänzt zudem mit vergleichsweise erfreulichen Konjunkturdaten und einer starken
Währung.
Angeboten wird die Zeichnung von Beteiligungen an der Star Private Equity V Beteiligungs GmbH & Co. KG, Grünwald. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 EUR
(+ 5 Prozent Agio). Das gesamte Fondsvolumen ist mit 300 Mio. EUR bis max. 400 Mio. EUR geplant. Die Gesellschaft investiert insbesondere in einen namentlich
genannten, auf den Cayman Islands domizilierenden Dachfonds. Die Einzahlung erfolgt in drei Tranchen: 50 Prozent + 5 Prozent Agio nach Aufforderung, 30
Prozent zum 31.12.2007 und 20 Prozent zum 31.12.2008.
Die prognostizierte Rendite soll vorrangig in Wohnimmobilien erzielt werden. Die gut les- aber schwer verstehbaren Geschäftsprinzipien scheinen auf eine
schlichte Markttaktik hinzuweisen, die den Erwerb jetzt günstiger Immobilien und deren Wiederverkauf in besseren Zeiten zu höheren Preisen zum Inhalt hat.
Neben den als in der Immobilienwirtschaft üblich geschilderten Vorgehensweisen wie Aufteilung, Grossistengeschäft und Veredelungsgeschäft sind auch
Beteiligungen an (zum Initiatorenkreis hinzurechenbaren?)
Beispielhaft sei hier an die bei Geschlossenen Fonds häufig praktizierte Finanzierung mit Krediten in Niedrigzinswährungen (Schweizer Franken und japanischer
Yen) erinnert. Die Finanzerfahrungen vieler Anleger reichen häufig nicht aus, um die mit dieser Form der Fremdfinanzierung verbundenen Risiken vollständig zu
erfassen. Dabei dürften für einen erfahrenen Investor die Vorteile von Beitragserhöhung Immobilienfonds 2027 deren Nachteile weit überwiegen. Angeboten wird eine Beteiligung an
der Reederei MS Global Hebe GmbH & Co. KG, Leer.
Diese Problematik erhöht natürlich die mit der Investition in geschlossene Fonds verbundenen ohnehin umfangreichen Investitionsrisiken. Außerdem wird die
dem Berater/Vermittler laut BGH-Urteil auferlegte Plausibilitätsprüfung durch diese Gestaltungsmöglichkeiten bei der Einzahlung fast unmöglich gemacht,
sodass auch seine Haftungsrisiken aus der Vermittlung des Fonds ansteigen. Da jedoch andererseits die für derartige Konstruktionen besonders ansprechbare
unerfahrene Zielgruppe vergleichsweise selten zu juristischen Mitteln greift.
Immobilien und Aktien - für viele deutsche Anleger war das bislang ein Gegensatz. Immobilien stehen für Sicherheit schlechthin, Aktien für eine renditestarke,
aber auch mit Risiken verbundene Geldanlage. Mit Real Estate Investment Trusts (REITs) lässt sich Immobilienvermögen an die Börse bringen, und zwar ganz
speziell zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Anlegern und Unternehmen. Da es in Deutschland aktuell noch keine REITs gibt, dürfte es noch einige Zeit
dauern, bis sich auch hier zu Lande ein REIT-Markt etabliert hat.
Auch wenn gemäß § 31 Abs. 7 WpHG ausdrücklich nur die den Anforderungen der OGAW-Richtlinie entsprechenden Immobilienfonds als nichtkomplex gelten, dürften
auch andere, nicht der OGAW-Richtlinie unterfallende Fonds, wie z. B. Beitragserhöhung Immobilienfonds 2027 oder Dach-Hedgefonds als nichtkomplex im Sinne der allgemeinen
Definition nichtkomplexer Finanzinstrumente in § 7 WpDVerOV gelten. Aufträge für derartige Fondsanteile können damit auch im Rahmen des reinen Ausführungsgeschäfts
ausgeführt werden.
Die Verpflichtungen des Anlagevermittlers umfassen in der Regel nur die Erteilung von Auskünften sowie die Durchführung der Vermittlung der Kapitalanlage.
Nach § 1 Abs. 1a Nr. 1 Kreditwesengesetz (KWG) wird die Anlagevermittlung aufsichtsrechtlich als Finanzdienstleistung qualifiziert. Die Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) nimmt einen gewerbsmäßigen und damit erlaubnispflichtigen Betrieb bei 25 Transaktionen pro Monatsdurchschnitt an.
Börsennotierte Aktiengesellschaften, und nur in dieser Form sind REITs für Privatanleger interessant, müssen Investoren sehr genau und regelmäßig über die
Lage ihres Unternehmens informieren. Wie bereits erwähnt, sorgt die hohe Liquidität von Aktien dafür, dass aktuelle Anteilspreise sozusagen täglich verfügbar
sind. Insofern wissen Anleger immer, wie viel ihr Immobilienfonds gerade wert ist. REITs sind auch im Ausland steuerlich begünstigt. Die Ertragsbesteuerung
erfolgt nicht auf Unternehmens-, sondern auf Anlegerebene.
Mit REITs können Anleger den Teil ihres Vermögens, den sie in Immobilien gesteckt haben, gut diversifizieren. Mit offenen Immobilienfonds sind Anleger
hier zu Lande meist gezwungen, sich zu Europa, mit dem Schwerpunkt Deutschland, zu konzentrieren. Mit REITs haben sie hingegen die Möglichkeit, weltweit
diversifiziert ins hoch liquide Anlageinstrument Aktie zu investieren. Dadurch lassen sich problemlos und schnell, sozusagen täglich und sogar mehrmals
täglich, per Telefon oder Mausklick Umschichtungen im Depot vornehmen.
Hinzu kommt, dass bei REITs außerhalb des Euroraumes ein Währungsrisiko mit berücksichtigt werden muss. So mussten in den vergangenen Jahren europäische
Investoren beispielsweise bei US-REITs wegen des schwächelnden US-Dollars mitunter deutliche Kursabschläge akzeptieren. Mit REITs seien die höchsten Renditen
am besten in einem breit gestreuten, langfristig ausgerichteten Immobilien-Portfolio zu erzielen, sagt Michael Gruppe, Executive Vice President of Research
and Investor Outreach der National Association of Real Estate Investment Trusts.
Ein Pluspunkt für Immobilienfonds ist zudem, dass die gewerblichen Immobilienmärkte zurzeit in Deutschland Rückenwind von der guten Konjunktur erhalten. Allerdings
gilt es zu bedenken, dass die offenen «Immobilienfonds» einerseits zwar zu den Inflationsgewinnern gehören, andererseits würde sie ein Konjunkturrückschlag
treffen. Denn offene Immobilienfonds stecken ihr Geld fast ausschließlich in die renditestärkeren Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Supermärkte oder
Bürogebäude, nicht aber in die weit weniger konjunkturempfindlichen Wohnimmobilien.
Doch in den vergangenen drei Jahren - seitdem es an den Aktienmärken mit den Kursen wieder kräftig nach oben ging - entwickelten sich auch REITs unerwartet
gut. Das Plus der REITs-Fonds konnte mit im Schnitt gut 70 Prozent durchaus mit der Performance mithalten, die europäische Immobilienfonds ihren Anteilseignern
bescherten. Allerdings sollten sich Anleger durch die in der Tabelle besonders hervorstechenden guten Ergebnisse amerikanischer REIT-Fonds nicht blenden
lassen. Diese sind auf Dollarbasis errechnet.
Hier sollten sich die Objekte nicht nur auf einen Bundesstaat allein beschränken. Vorsicht ist auch im Hinblick auf Mogelpackungen geboten. Da in vielen
europäischen Ländern - wie beispielsweise Deutschland - REITs ein noch relativ neues Investmentprodukt sind, investierten und investieren zum Teil immer
noch Investmentfonds nicht ausschließlich in REITs, sondern darüber hinaus auch in gewöhnliche Immobilienaktiengesellschaften und so genannte immobiliennahe
Werte wie Dividendentitel von Hypothekenbanken, Bauunternehmen und Produzenten von Baumaterial.