Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Allerdings sind dabei immer mögliche negative steuerliche Konsequenzen mit einem qualifizierten Berater, am besten mit einem auf diesem Fachgebiet versierten
Steuerberater, im Vorfeld eines Investments abzuklären. Denn, wer sich diesbezüglich nachlässig verhält, den kann das gerade bei geschlossenen
Beteiligungsmodellen fast immer früher oder später sehr, sehr teuer zu stehen kommen. Schließlich handelt es sich bei geschlossenen Beteiligungsmodellen
wie bereits erwähnt um eine äußerst illiquide Anlage.
Viele geschlossene Immobilienfonds eignen sich vorzüglich zur Optimierung eines klassisch strukturierten Vermögens. Das heißt, mit ihnen lässt sich die Wertentwicklung
von Wertpapierdepots - auf Aktien- oder Aktienfondsbasis - stabilisieren. Kein Wunder, dass sie deshalb gerade für größere Vermögen ein mitunter fast schon
unentbehrlicher Baustein zum gezielten, professionellen Vermögensaufbau sind. Wenn neue Beteiligungsmodelle vorgestellt werden, prahlen die Initiatoren oft
mit vollmundigen Aussagen und versuchen vor allem, den Blick für die Vorteile zu schärfen.
Geschlossene Immobilienfonds müssen sich neu erfinden, tönt Christian Harreiner, Geschäftsführer des Emissionshauses Delbrück Bethmann Mafei (DBM). Der Fonds hat das
größte Riesenrad der Welt, den 165 Meter hohen Singapore Flyer, finanziert. Zwischen 10 und 15 Prozent Rendite pro Jahr könnten Investoren einstreichen, ist
Harreiner überzeugt. Doch solche Aussagen sind mit Vorsicht zu genießen. Entscheidend ist letztlich nämlich einzig und allein der Praxistest. Sollte sich die
Prognose erfüllen, wäre das natürlich recht ordentlich.
Die Zweitmärkte für Geschlossene Fonds werden immer beliebter. Aus der Sicht der Eigentümer von Beteiligungen mag das eine gute Nachricht sein, denn durch
die Zweitmärkte erhalten ihre Beteiligungen eine Chance zur Fungibilität (Handelbarkeit), wenn auch mangels nennenswerter Umsätze noch eine geringe. Bei den
Käufern von Zweitmarktfonds, soweit sie nicht zur Schicht der gut organisierten institutionellen Anleger gehören, wird die Motivation dann doch eher
zweifelhaft, ähnelt doch die Investition in eine Neuemission eines Geschlossenen Fonds.
Nun gibt es in Deutschland eine weit verbreitete Sichtweise auf jede Art von Immobilienanlagen, die diesem Investitionsobjekt eine unverrückbare Sicherheit
zuweist und Wertschwankungen nur in ihrer positiven Form für möglich hält. Ab einer bestimmten Vermögens- oder Einkommenshöhe gibt es zwar viele erfahrene
Anleger, die dieses Missverständnis bereits mit hohen Vermögensverlusten bezahlt haben. Umso wichtiger erscheint es, dass gleichermaßen aussichts- wie
risikoreiche Beitragsvergleich Immobilienfonds wie das vorliegende so gestaltet sind.
Angeboten wird die Zeichnung von Beteiligungen an der Star Private Equity V Beteiligungs GmbH & Co. KG, Grünwald. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 EUR
(+ 5 Prozent Agio). Das gesamte Fondsvolumen ist mit 300 Mio. EUR bis max. 400 Mio. EUR geplant. Die Gesellschaft investiert insbesondere in einen namentlich
genannten, auf den Cayman Islands domizilierenden Dachfonds. Die Einzahlung erfolgt in drei Tranchen: 50 Prozent + 5 Prozent Agio nach Aufforderung, 30
Prozent zum 31.12.2007 und 20 Prozent zum 31.12.2008.
Die prognostizierte Rendite soll vorrangig in Wohnimmobilien erzielt werden. Die gut les- aber schwer verstehbaren Geschäftsprinzipien scheinen auf eine
schlichte Markttaktik hinzuweisen, die den Erwerb jetzt günstiger Immobilien und deren Wiederverkauf in besseren Zeiten zu höheren Preisen zum Inhalt hat.
Neben den als in der Immobilienwirtschaft üblich geschilderten Vorgehensweisen wie Aufteilung, Grossistengeschäft und Veredelungsgeschäft sind auch
Beteiligungen an (zum Initiatorenkreis hinzurechenbaren?)
Bei Fonds der Fundus Fondsverwaltungen funktioniert in der Regel weder das eine noch das andere besonders gut und das liegt an der Gestaltung des Prospekts.
Neben der selbstverständlichen formalen Vollständigkeit und Richtigkeit besticht dieser durch eine klare verständliche Sprache verbunden mit einer
interessanten grafischen Gestaltung und einer eindringlichen Darstellung der Rolle des Zeichners als Unternehmer. Die Fundus-Prospekte schaffen es auch
immer wieder, Begeisterung für die ambitionierten Beitragsvergleich Immobilienfonds dieses Anbieters zu wecken.
Diese Problematik erhöht natürlich die mit der Investition in geschlossene Fonds verbundenen ohnehin umfangreichen Investitionsrisiken. Außerdem wird die
dem Berater/Vermittler laut BGH-Urteil auferlegte Plausibilitätsprüfung durch diese Gestaltungsmöglichkeiten bei der Einzahlung fast unmöglich gemacht,
sodass auch seine Haftungsrisiken aus der Vermittlung des Fonds ansteigen. Da jedoch andererseits die für derartige Konstruktionen besonders ansprechbare
unerfahrene Zielgruppe vergleichsweise selten zu juristischen Mitteln greift.
Wer eine liquide Immobilienanlage sucht, hatte in Deutschland bislang wenig Auswahlmöglichkeiten. Die Zahl der börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften
ist zwar überschaubar. Wer keine böse Überraschung erleben möchte, dem bleibt allerdings nichts anderes übrig, als das betreffende Unternehmen genau unter
die Lupe zu nehmen. Fondskonstruktionen helfen hier dem Anleger auch nicht weiter, weil es keine derartigen Produkte gibt, die nur oder vorwiegend auf
Immobilienaktiengesellschaften setzen.
Auch wenn gemäß § 31 Abs. 7 WpHG ausdrücklich nur die den Anforderungen der OGAW-Richtlinie entsprechenden Immobilienfonds als nichtkomplex gelten, dürften
auch andere, nicht der OGAW-Richtlinie unterfallende Fonds, wie z. B. Beitragsvergleich Immobilienfonds oder Dach-Hedgefonds als nichtkomplex im Sinne der allgemeinen
Definition nichtkomplexer Finanzinstrumente in § 7 WpDVerOV gelten. Aufträge für derartige Fondsanteile können damit auch im Rahmen des reinen Ausführungsgeschäfts
ausgeführt werden.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, in welcher Form das erfolgt. Sie reichen vom Erwerb der eigenen vier Wände, über den Kauf von Anteilen an offenen oder
geschlossenen Immobilienfonds» bis hin zum Einstieg in Aktien von Immobilienaktiengesellschaften und - das ist zumindest für deutsche Anleger neu - von so
genannten G-REITs, also von German Real Estate Investment Trusts. Im Prinzip handelt es sich dabei um Immobilienvermögen, das in Aktiengesellschaften
ausgegliedert wird, die gegenüber herkömmlichen Gesellschaften erhebliche Steuervorteile besitzen.
Der Tenor des Vergleichs - von G-REITs mit offenen Immobilienfonds - sollte darauf hinauslaufen, dass es sich um Produkte für unterschiedliche Anlegertypen
handelt. Offene Immobilienfonds eignen sich vor allem für relativ risikoscheue Investoren. REITs kommen hingegen nur für Anleger in Frage, die bereit sind,
mehr aufs Spiel zu setzen. Denn wer sein Depot mit REITs in Form von Einzeltiteln oder speziellen Fonds bestückt, muss auch stärkere Wertschwankungen
verkraften können.
Mit REITs können Anleger den Teil ihres Vermögens, den sie in Immobilien gesteckt haben, gut diversifizieren. Mit offenen Immobilienfonds sind Anleger
hier zu Lande meist gezwungen, sich zu Europa, mit dem Schwerpunkt Deutschland, zu konzentrieren. Mit REITs haben sie hingegen die Möglichkeit, weltweit
diversifiziert ins hoch liquide Anlageinstrument Aktie zu investieren. Dadurch lassen sich problemlos und schnell, sozusagen täglich und sogar mehrmals
täglich, per Telefon oder Mausklick Umschichtungen im Depot vornehmen.
Kommt es hier zu einer Eintrübung, kann sich das auf die Kurse von REIT-Aktien negativ auswirken. Der Vorteil von REITs gegenüber anderen Aktiengesellschaften
ist aber, dass ihre Ertragssituation wesentlich stabiler und besser kalkulierbar ist. Denn Mietverträge für Immobilien laufen meist viele Jahre, wodurch
sich für mehrere Jahre im Voraus recht genau errechnen lässt, welche Mittel dem REIT zufließen werden. Zu Gute kommt REITs ferner, dass sie mit den ihnen
zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln ungestört arbeiten können.
REIT-Fonds können durch ihre häufig gegenläufige Wertentwicklung zum Aktienmarkt, vor allem in Zeiten fallender Notierungen, zur Stabilität der Depotrendite
beitragen. Allerdings lohnt sich Sorgfalt bei der Fondsauswahl. Pflicht ist auf jeden Fall ein Blick auf die Depotpositionen. Diese sollten mindestens 30
Werte aus verschiedenen Segmenten (Büros, Geschäfte, Einkaufszentren) und Regionen umfassen, auch wenn es sich wie bei US-REITs nur um ein einziges (großes)
Land handelt.
Trotzdem wird die Volatilität erheblich höher sein als bei einem offenen Immobilienfonds. Das ist in guten Zeiten aus Anlegersicht erfreulich, weil sie
dann gleichbedeutend mit hohen Renditen ist. In Schwächephasen sieht es natürlich genau umgekehrt aus. Diesem Umstand können sich Anleger auch durch ein
Fondsinvestment und eine damit verbundene, noch so geschickte Diversifikation nicht entziehen. REITs-Fonds werden immer mehr zum Muss für Anleger. Sie
entwickelten sich zur am besten geeigneten Beimischung von Immobilien.
Diese Kombination ist aus folgenden Gründen besonders interessant: So sollten Immobilienfonds, vor allem aus steuerlichen Gründen, mit in einen Entnahmeplan
eingebaut werden. Rentenfonds können interessant sein, um relativ risikolos in Phasen fallender Zinsen an Kursgewinnen festverzinslicher Wertpapiere
mitzuverdienen. Die Vorzüge von Geldmarktfonds liegen in allererster Linie in ihren äußerst geringen Kursschwankungen und den ebenfalls vergleichsweise
recht geringen Kosten.