Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds profitieren gerade in Deutschland im gewerblichen Bereich von der guten wirtschaftlichen Situation. Außerdem wurden die Preise
nicht durch übermäßige Spekulationen nach oben getrieben - wie beispielsweise in Großbritannien -, sodass Investoren hierzulande keine Angst vor dem Platzen
einer Immobilienblase haben müssen. Hinzu kommt, dass Immobilieninvestments gegenwärtig an Attraktivität gewinnen, weil das Schreckgespenst Inflation
herumgeistert.
Nicht zu vergessen, dass Ansparverträge natürlich eine besonders unerfahrene Anlegerzielgruppe ansprechen, was bei den Folgekosten ganz besonders zu Buche
schlägt. Dieser Hinweis ist wichtig, weil in den vergangenen Jahren bei einer Reihe von Ansparfonds vollständige oder teilweise Vermögensvernichtung
konstatiert werden musste. Ein positives Beispiel eines gelungenen Ansparfonds, der mit einiger Wahrscheinlichkeit für die betroffenen Anleger akzeptable
oder prospektgemäße Erträge aus Immobilienfonds erwirtschaftet, ist nicht bekannt.
Mit klassischen geschlossenen Fondsbeteiligungen in Immobilien wären solche Ergebnisse nicht erzielbar. Nach den Klassikern (Immobilien) sowie den Private
Equity-, New-Energy- und Lebensversicherungsfonds folgt jetzt also gewissermaßen die dritte Welle geschlossener Fondsmodelle: Damit sind so exotische
Anlagethemen gemeint wie Patentfonds, Fonds für Computerspiele und Events. Darüber hinaus gibt es als vorletzten Schrei Bildungs- und Sanierungsfonds,
welche auf Unternehmen setzen, die in die Klemme geraten sind.
Es gibt einige Möglichkeiten, sich an Immobilien in den Wachstumsregionen Südostasiens zu beteiligen. Eine Möglichkeit bilden die sog. REITs-Fonds, also
offene Investmentfonds, die in Immobilienaktien investieren, soweit sie sich entsprechend spezialisiert haben. Bei den geschlossenen Fonds gibt es eine
Reihe von Angeboten, die meist mehrere Südostasien-Immobilien bündeln. Und dann gibt es geschlossene Fonds wie den vorliegenden, die mit Dachfondsstrukturen
ein breit diversifiziertes Portefeuille abbilden.
Investiert wird in Geschlossene Beste Immobilienfonds mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Es können auch Zielfonds, die in Wohnungen und Hotels investieren,
erworben werden. Die Auswahl erfolgt nach einem speziellen, von der Anbieterin entwickelten Bewertungssystem. Die Mindestanlage beträgt 20.000 EUR + 5 % Agio.
Die Laufzeit ist mit acht Jahren ab Vollinvestition geplant. Es werden durchschnittliche Auszahlungen von 6 bis 8 % zuzüglich der Kapitalrückführung
prognostiziert. Das Gesamtinvestitionsvolumen ist mit ca.16 Mio. EUR geplant.
Angeboten wird die Zeichnung von Beteiligungen an der Star Private Equity V Beteiligungs GmbH & Co. KG, Grünwald. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 EUR
(+ 5 Prozent Agio). Das gesamte Fondsvolumen ist mit 300 Mio. EUR bis max. 400 Mio. EUR geplant. Die Gesellschaft investiert insbesondere in einen namentlich
genannten, auf den Cayman Islands domizilierenden Dachfonds. Die Einzahlung erfolgt in drei Tranchen: 50 Prozent + 5 Prozent Agio nach Aufforderung, 30
Prozent zum 31.12.2007 und 20 Prozent zum 31.12.2008.
Eine erfolgreiche neue Produktlinie im Bereich der Geschlossenen Fonds macht derzeit Furore. Wir nennen sie Multi-Invest-Fonds. Die Fonds investieren nicht
nur in verschiedene Anlageobjekte, sondern auch in diverse Anlageformen. Innerhalb dieser neuen insbesondere bei Großvertrieben gefragten Produktform werden
unterschiedliche Gestaltungen angeboten. So enthalten manche dieser Fonds, wie der dem hier zu besprechenden Prospekt zugrunde liegende, neben Anlagen aus
dem freien Kapitalmarkt auch solche aus geregelten Märkten, zumeist Investmentfonds.
Im Jahr 1966 wurden die ersten deutschen Beste Immobilienfonds aufgelegt und bildeten neben den Offenen Immobilienfonds über Jahrzehnte das Hauptabsatzprodukt der
deutschen Investmentindustrie. Das Streben nach Sicherheit, insbesondere der Anleger der Kriegsgeneration, spiegelt sich hier besonders wider. Der
Investmentgedanke ist gekennzeichnet durch das Prinzip der Risikostreuung und die Möglichkeit, auch Wertpapiere in Bruchteilen von Anteilen erwerben zu
können.
Angeboten wird der Erwerb von Kommanditanteilen an dem in der Überschrift genannten Fonds, der wiederum seinerseits in Immobilien und Immobilienfonds, in
gebrauchte Lebensversicherungen (11 Mio. EUR) sowie in offene Wertpapierfonds (Aktien- und Rentenfonds 10 Mio. EUR) investiert. 9 Mio. EUR zuzüglich des
5-prozentigen bzw. 8-prozentigen Agios fließen in Nebenkosten. Zusammen mit aufzunehmenden Fremdmitteln (50 Mio. EUR gesamt, wovon 5,4 Mio. EUR bereits
aufgenommen sein sollen) soll eine Gesamtinvestition von 100 Mio. EUR ermöglicht werden.
Wer eine liquide Immobilienanlage sucht, hatte in Deutschland bislang wenig Auswahlmöglichkeiten. Die Zahl der börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften
ist zwar überschaubar. Wer keine böse Überraschung erleben möchte, dem bleibt allerdings nichts anderes übrig, als das betreffende Unternehmen genau unter
die Lupe zu nehmen. Fondskonstruktionen helfen hier dem Anleger auch nicht weiter, weil es keine derartigen Produkte gibt, die nur oder vorwiegend auf
Immobilienaktiengesellschaften setzen.
Das ist aber kein Grund, sich zu ärgern. Investoren für Immobilienfonds haben nämlich die Möglichkeit, vom Jahr für Jahr steigenden Angebot an REITs in anderen Ländern und
Regionen sowie ihren Gewinnchancen zu profitieren - vor allem durch Investments in Fondsprodukte. Die Beste Immobilienfonds ist für viele Anleger nach wie vor
der Inbegriff einer sicheren Geldanlage - vor allem als Schutz gegen Inflation. Wer die Möglichkeit hat, wird daher einen nicht unerheblichen Teil seines
Vermögens in Betongeld investieren.
Im Prinzip ähnelt ein offener «Immobilienfonds» in puncto der Vermögenswerte, in die er investiert, einem G-REIT stark. Das Geld der Investoren fließt
ebenfalls vornehmlich in Gewerbeimmobilien. Auch steuerlich ist diese Art des Immobilieninvestments nicht uninteressant, da nicht der volle Ertrag, der in
Form von Verkaufserlösen und Mieten erzielt wird, besteuert wird. Da die Wertentwicklung sehr schwankungsarm verläuft, eignen sich diese Fonds zudem
prinzipiell recht gut zur Geldanlage für risikoscheue Gemüter.
In manchen Marktphasen liefen die REITs fast durchwegs relativ parallel zum breiten Markt. In einigen verzeichneten REITs sogar Kurszuwächse, während der
breite Markt Federn lassen musste. Sobald sich der deutsche Aktienmarkt für Immobilienfonds entsprechend entwickelt hat, dürfte die Möglichkeit bestehen, sich zum Beispiel in
Spezial-Immobilien wie vielleicht sogar einmal Gefängnisaktien einzukaufen, wodurch sich - so makaber es klingen mag - die Portfoliostruktur optimieren
lässt.
Zurzeit gibt es noch keinen G-REIT, in den Anleger investieren können. Finanzexperten rechnen damit, dass es noch einige Monate dauern wird, bis der erste
G-REIT startklar ist. Im Jahr 2008, so die Prognose, dürfte dann aber eine regelrechte REIT-Gründungswelle einsetzen. Dann will die Deutsche Börse einen
eigenständigen REIT-Index einführen, der die wichtigsten Werte enthalten soll. Bis es auch Fonds gibt, die in G-REITs investieren, dürften allerdings nochmals
ein bis zwei Jahre vergehen.
Steuerliche Nachteile und mangelnde Transparenz hatten bislang zur Folge, dass börsennotiertes Immobilienvermögen in Deutschland mit erheblichen Abschlägen
mitunter bis zu 40 Prozent unter dem tatsächlichen Wert gehandelt wird. Mit REITs ist es hingegen möglich, Immobilienportfolios wesentlich passgenauer auf
Anlegerbedürfnisse zuzuschneidern. Das dürfte auch von der Börse mit höheren Kursen belohnt werden. Obwohl in Deutschland jetzt die gesetzlichen Voraussetzungen
geschaffen wurden, um einen G-REIT aufzulegen, müssen sich Anleger noch ein wenig gedulden.
Die Auswahl und Bewertung einzelner REITs erfordert eine profunde Kenntnis der Funktionsweise und der Besonderheiten des Aktien- und Immobilienmarktes. Darüber
hinaus ist es - wie schon angedeutet - erforderlich, das eingesetzte Kapital auf eine Vielzahl von REITs verschiedener Branchen und womöglich Regionen zu
verteilen. Dafür eignet sich am besten eine Fondslösung. Es gibt zahlreiche Fonds, mit denen sich dies realisieren lässt. Die vielfältigen Faktoren, die den
Kurs von börsennotierten REITs beeinflussen können.
Äußerst interessant nicht nur im Hinblick auf ein Anti-Inflations-Investment, sondern auch hinsichtlich der Abgeltungsteuer sind offene Immobilienfonds.
Denn die Ausschüttungen offener Immobilienfonds, auf die der Hauptanteil des jährlichen Wertzuwachses erfolgt, sind traditionell zu einem großen Teil
steuerfrei - insbesondere wenn es sich um Fonds mit hohen Auslandsanlagen handelt. Sie profitieren stark von den Doppelbesteuerungsabkommen. Aber es gibt
auch inlandsorientierte offene Immobilienfonds mit niedriger Steuerquote.
Hier sollten sich die Objekte nicht nur auf einen Bundesstaat allein beschränken. Vorsicht ist auch im Hinblick auf Mogelpackungen geboten. Da in vielen
europäischen Ländern - wie beispielsweise Deutschland - REITs ein noch relativ neues Investmentprodukt sind, investierten und investieren zum Teil immer
noch Investmentfonds nicht ausschließlich in REITs, sondern darüber hinaus auch in gewöhnliche Immobilienaktiengesellschaften und so genannte immobiliennahe
Werte wie Dividendentitel von Hypothekenbanken, Bauunternehmen und Produzenten von Baumaterial.