Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Allerdings sind dabei immer mögliche negative steuerliche Konsequenzen mit einem qualifizierten Berater, am besten mit einem auf diesem Fachgebiet versierten
Steuerberater, im Vorfeld eines Investments abzuklären. Denn, wer sich diesbezüglich nachlässig verhält, den kann das gerade bei geschlossenen
Beteiligungsmodellen fast immer früher oder später sehr, sehr teuer zu stehen kommen. Schließlich handelt es sich bei geschlossenen Beteiligungsmodellen
wie bereits erwähnt um eine äußerst illiquide Anlage.
Denn ihre Positionen überschneiden sich zumeist gar nicht oder - im Falle von geschlossenen Immobilienfonds - nur sehr wenig mit den klassischen
Anlageinstrumenten: Aktien, Renten und gegebenenfalls Immobilien. Hinzu kommt, dass sich mit geschlossenen Fondskonstruktionen ähnlich wie mit
Zertifikaten Spezialpakete schnüren lassen.
So ist die Teuerungsrate im Euro-Raum inzwischen auf etwa 4 Prozent gestiegen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat bereits ihre Besorgnis über diese
Entwicklung geäußert. Sie kann aber mit ihren geldpolitischen Instrumenten, vor allem in Form einer Anhebung der Leitzinsen, diesem Trend wegen der Subprime
Krise nicht entschlossen mit den eigentlich nötigen Maßnahmen entgegenwirken. Das könnte nämlich zu einer Liquiditätskrise führen. Aus diesem Grund dürfte die
Phase stark anziehender Teuerungsraten erst einmal weiter anhalten.
Der Spezialist für Auslandsimmobilien und gleichzeitig Erfinder der Holland Immobilienfonds», das Bankhaus Wölbern, bisher im Besitz einer südafrikanischen
Bankengruppe, ging jüngst an einen Hamburger Privatinvestor aus der Private-Equity-Branche. Dem vorliegenden Angebot ist das nicht anzumerken. Es steht in der
Tradition des Hauses Wölbern, das sich mit grundsoliden Immobilienfondskonstruktionen über Jahrzehnte einen Namen gemacht hat. Angeboten wird die Zeichnung
von Kommanditbeteiligungen an der Einundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds.
Es handelt sich um einen Geschlossenen Beste Immobilienfonds aus der langen (und erfolgreichen) Holland-Serie dieses Initiators. Investiert wird in zwei
Bürogebäude in Arnheim und Utrecht. Ersteres steht lt. Prospekt kurz vor der Fertigstellung. Das Gebäude in Utrecht wurde im Jahr 1988 erstellt. Beide Gebäude
sind zu 100 Prozent an öffentliche Vertragspartner langfristig vermietet. Der Kaufpreis der beiden Gebäude beträgt rund 48,3 Mio. EUR. Die Gesamtinvestition
beträgt 58,3 Mio. EUR, die neben dem Gesellschaftskapital über Hypothekendarlehen sind.
Angeboten wird die Zeichnung von Beteiligungen an der Star Private Equity V Beteiligungs GmbH & Co. KG, Grünwald. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 EUR
(+ 5 Prozent Agio). Das gesamte Fondsvolumen ist mit 300 Mio. EUR bis max. 400 Mio. EUR geplant. Die Gesellschaft investiert insbesondere in einen namentlich
genannten, auf den Cayman Islands domizilierenden Dachfonds. Die Einzahlung erfolgt in drei Tranchen: 50 Prozent + 5 Prozent Agio nach Aufforderung, 30
Prozent zum 31.12.2007 und 20 Prozent zum 31.12.2008.
Dass Beteiligungen an geschlossenen Fonds mit den Chancen, aber auch mit den Risiken unternehmerischer Investitionen verbunden sind, ist kein Geheimnis.
Dennoch ignorieren dies viele Anleger und auch manche Berater und Vermittler hartnäckig. Die einen, weil sie den Prospekt nicht lesen oder lesen wollen, die
anderen, weil sie am schnellen Geschäft interessiert sind und deshalb im Kundengespräch vorzugsweise über Ausschüttungen, Renditen und Steuervorteile reden
statt über Risiken, in der Hoffnung, dass die Interessenten dadurch schneller zur Unterschrift bereit sind.
Im Jahr 1966 wurden die ersten deutschen Beste Immobilienfonds aufgelegt und bildeten neben den Offenen Immobilienfonds über Jahrzehnte das Hauptabsatzprodukt der
deutschen Investmentindustrie. Das Streben nach Sicherheit, insbesondere der Anleger der Kriegsgeneration, spiegelt sich hier besonders wider. Der
Investmentgedanke ist gekennzeichnet durch das Prinzip der Risikostreuung und die Möglichkeit, auch Wertpapiere in Bruchteilen von Anteilen erwerben zu
können.
Im Bereich der festverzinslichen Wertpapiere liegt das Streben nach Risikostreuung nicht unbedingt auf der Hand, handelt es sich doch um Wertpapiere, die
einen festen Zins versprechen und am Ende der Laufzeit die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals garantieren. Die Funktionsweise selbst eines
Standardrentenfonds ist jedoch komplizierter, als es auf den ersten Blick scheint. Insbesondere die Zinsempfindlichkeit des Anlageergebnisses wird häufig
von Anlegern unterschätzt.
Immobilien und Aktien - für viele deutsche Anleger war das bislang ein Gegensatz. Immobilien stehen für Sicherheit schlechthin, Aktien für eine renditestarke,
aber auch mit Risiken verbundene Geldanlage. Mit Real Estate Investment Trusts (REITs) lässt sich Immobilienvermögen an die Börse bringen, und zwar ganz
speziell zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Anlegern und Unternehmen. Da es in Deutschland aktuell noch keine REITs gibt, dürfte es noch einige Zeit
dauern, bis sich auch hier zu Lande ein REIT-Markt etabliert hat.
Das ist aber kein Grund, sich zu ärgern. Investoren für Immobilienfonds haben nämlich die Möglichkeit, vom Jahr für Jahr steigenden Angebot an REITs in anderen Ländern und
Regionen sowie ihren Gewinnchancen zu profitieren - vor allem durch Investments in Fondsprodukte. Die Beste Immobilienfonds ist für viele Anleger nach wie vor
der Inbegriff einer sicheren Geldanlage - vor allem als Schutz gegen Inflation. Wer die Möglichkeit hat, wird daher einen nicht unerheblichen Teil seines
Vermögens in Betongeld investieren.
Im Prinzip ähnelt ein offener «Immobilienfonds» in puncto der Vermögenswerte, in die er investiert, einem G-REIT stark. Das Geld der Investoren fließt
ebenfalls vornehmlich in Gewerbeimmobilien. Auch steuerlich ist diese Art des Immobilieninvestments nicht uninteressant, da nicht der volle Ertrag, der in
Form von Verkaufserlösen und Mieten erzielt wird, besteuert wird. Da die Wertentwicklung sehr schwankungsarm verläuft, eignen sich diese Fonds zudem
prinzipiell recht gut zur Geldanlage für risikoscheue Gemüter.
Börsennotierte Aktiengesellschaften, und nur in dieser Form sind REITs für Privatanleger interessant, müssen Investoren sehr genau und regelmäßig über die
Lage ihres Unternehmens informieren. Wie bereits erwähnt, sorgt die hohe Liquidität von Aktien dafür, dass aktuelle Anteilspreise sozusagen täglich verfügbar
sind. Insofern wissen Anleger immer, wie viel ihr Immobilienfonds gerade wert ist. REITs sind auch im Ausland steuerlich begünstigt. Die Ertragsbesteuerung
erfolgt nicht auf Unternehmens-, sondern auf Anlegerebene.
Anders als bei offenen Immobilienfonds ist für den Aktienkurs von REITs an der Börse nicht allein der Wert des Immobilienvermögens entscheidend, sondern
darüber hinaus auch für die sonstige Situation des Unternehmens. Gibt es zum Beispiel Übernahmephantasien, kann das für die Kurse von REITs mitunter eine erheblich
größere Rolle spielen. Ebenso kann die Qualität des Managements den Börsenwert beeinflussen. In Boomphasen können die Aktienkurse von REITs erheblich über dem
Wert des Immobilienportfolios liegen, in Schwächeperioden kann er deutlich darunter notieren.
Hinzu kommt, dass bei REITs außerhalb des Euroraumes ein Währungsrisiko mit berücksichtigt werden muss. So mussten in den vergangenen Jahren europäische
Investoren beispielsweise bei US-REITs wegen des schwächelnden US-Dollars mitunter deutliche Kursabschläge akzeptieren. Mit REITs seien die höchsten Renditen
am besten in einem breit gestreuten, langfristig ausgerichteten Immobilien-Portfolio zu erzielen, sagt Michael Gruppe, Executive Vice President of Research
and Investor Outreach der National Association of Real Estate Investment Trusts.
Auf Grund ihrer geringen Wertschwankung sind Geldmarktfonds prinzipiell nicht nur als vorübergehender Liquiditätsparkplatz bestens geeignet, sondern auch
für die Vermögenssicherung und die Planung von Ertragsströmen. Ein derartiger Fall liegt zum Beispiel vor, wenn nach einer jahrzehntelangen Ansparperiode
ein vorwiegend über Aktienfonds aufgebauter Kapitalstock langsam aufgezehrt werden soll. Dann ist es zur Stabilisierung des angesammelten Vermögens in
vielen Fällen sinnvoll, diesen in einen Mix aus Immobilienfonds umzuschichten.
Äußerst interessant nicht nur im Hinblick auf ein Anti-Inflations-Investment, sondern auch hinsichtlich der Abgeltungsteuer sind offene Immobilienfonds.
Denn die Ausschüttungen offener Immobilienfonds, auf die der Hauptanteil des jährlichen Wertzuwachses erfolgt, sind traditionell zu einem großen Teil
steuerfrei - insbesondere wenn es sich um Fonds mit hohen Auslandsanlagen handelt. Sie profitieren stark von den Doppelbesteuerungsabkommen. Aber es gibt
auch inlandsorientierte offene Immobilienfonds mit niedriger Steuerquote.
Zudem müssen Investoren womöglich hinsichtlich der Ausrichtung umdenken. Bislang galt es bei offenen Immobilienfonds aus Renditegründen als schick, den
Schwerpunkt der Aktivitäten von Deutschland auf andere Länder zu verlagern. Jetzt könnte Deutschland wieder erheblich an Attraktivität gewinnen. Schließlich
sind vor allem in Spanien und Großbritannien die Immobilienmärkte heiß gelaufen. Rückschläge drohen. Außerdem brachten die meisten auf Deutschland
ausgerichteten offenen Immobilienfonds ihre Portfolios auf Vordermann.