Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Ein Anleger kann sich entweder durch Einmalzahlungen in Höhe von mindestens 7.669 EUR + 5 Prozent Abwicklungsgebühr oder mittels 190 monatlicher Raten in
Höhe von mindestens 38,35 EUR an der oben genannten KG als Kommanditist über den oben gleichfalls genannten Treuhänder beteiligen. Angeboten wird außerdem
eine Kombination, bei der nur 50 Prozent der Zeichnungssumme zuzüglich der Abwicklungsgebühr in einer Summe gezahlt werden. Die restliche Zeichnungssumme
soll durch Umbuchung der Ausschüttungen erbracht werden.
Ausschüttungen aus den Immobilienfonds werden in Höhe von 7 bis 13 Prozent versprochen. Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 214,23 Mio. EUR, wovon 139,58 Mio. EUR für den Erwerb
der Grundstücke ausgegeben werden sollen. Außerdem ist in dieser Summe das ausstehende Eigenkapital (Ansparangebot) in Höhe von 50,11 Mio. EUR enthalten und
die Kosten für Dienstleistungen und Garantien 15,34 Mio. EUR, Finanzierung 1,53 Mio. EUR und das Disagio in Höhe von 4,60 Mio. EUR. Außerdem ist in der
Gesamtinvestitionssumme die Anfangsausschüttung an die Anleger.
Mit klassischen geschlossenen Fondsbeteiligungen in Immobilien wären solche Ergebnisse nicht erzielbar. Nach den Klassikern (Immobilien) sowie den Private
Equity-, New-Energy- und Lebensversicherungsfonds folgt jetzt also gewissermaßen die dritte Welle geschlossener Fondsmodelle: Damit sind so exotische
Anlagethemen gemeint wie Patentfonds, Fonds für Computerspiele und Events. Darüber hinaus gibt es als vorletzten Schrei Bildungs- und Sanierungsfonds,
welche auf Unternehmen setzen, die in die Klemme geraten sind.
Die Zweitmärkte für Geschlossene Fonds werden immer beliebter. Aus der Sicht der Eigentümer von Beteiligungen mag das eine gute Nachricht sein, denn durch
die Zweitmärkte erhalten ihre Beteiligungen eine Chance zur Fungibilität (Handelbarkeit), wenn auch mangels nennenswerter Umsätze noch eine geringe. Bei den
Käufern von Zweitmarktfonds, soweit sie nicht zur Schicht der gut organisierten institutionellen Anleger gehören, wird die Motivation dann doch eher
zweifelhaft, ähnelt doch die Investition in eine Neuemission eines Geschlossenen Fonds.
Investiert wird in Geschlossene Immobilienfonds für Freiberufler mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Es können auch Zielfonds, die in Wohnungen und Hotels investieren,
erworben werden. Die Auswahl erfolgt nach einem speziellen, von der Anbieterin entwickelten Bewertungssystem. Die Mindestanlage beträgt 20.000 EUR + 5 % Agio.
Die Laufzeit ist mit acht Jahren ab Vollinvestition geplant. Es werden durchschnittliche Auszahlungen von 6 bis 8 % zuzüglich der Kapitalrückführung
prognostiziert. Das Gesamtinvestitionsvolumen ist mit ca.16 Mio. EUR geplant.
Angeboten wird die Zeichnung von Beteiligungen an der Star Private Equity V Beteiligungs GmbH & Co. KG, Grünwald. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 EUR
(+ 5 Prozent Agio). Das gesamte Fondsvolumen ist mit 300 Mio. EUR bis max. 400 Mio. EUR geplant. Die Gesellschaft investiert insbesondere in einen namentlich
genannten, auf den Cayman Islands domizilierenden Dachfonds. Die Einzahlung erfolgt in drei Tranchen: 50 Prozent + 5 Prozent Agio nach Aufforderung, 30
Prozent zum 31.12.2007 und 20 Prozent zum 31.12.2008.
Eigenkapitalfonds, also Fonds, die zur Finanzierung des Fondsobjekts keine Fremdmittel aufnehmen, sondern ausschließlich Eigenkapital, also ausschließlich die
Einlagen der beteiligten Anleger investieren, sind selten. Im Normalfall wird das Engagement durch Einsatz von relativ hohen Fremdmittelanteilen - häufig
zwischen 50 und 70 Prozent der Investitionssumme - gehebelt. Das bedeutet gelegentlich, dass die interessant erscheinende Fondsrendite weniger auf die
Marktchancen des Fondsobjekts selbst ist.
Bei Fonds der Fundus Fondsverwaltungen funktioniert in der Regel weder das eine noch das andere besonders gut und das liegt an der Gestaltung des Prospekts.
Neben der selbstverständlichen formalen Vollständigkeit und Richtigkeit besticht dieser durch eine klare verständliche Sprache verbunden mit einer
interessanten grafischen Gestaltung und einer eindringlichen Darstellung der Rolle des Zeichners als Unternehmer. Die Fundus-Prospekte schaffen es auch
immer wieder, Begeisterung für die ambitionierten Immobilienfonds für Freiberufler dieses Anbieters zu wecken.
Angeboten wird der Erwerb von Kommanditanteilen an dem in der Überschrift genannten Fonds, der wiederum seinerseits in Immobilien und Immobilienfonds, in
gebrauchte Lebensversicherungen (11 Mio. EUR) sowie in offene Wertpapierfonds (Aktien- und Rentenfonds 10 Mio. EUR) investiert. 9 Mio. EUR zuzüglich des
5-prozentigen bzw. 8-prozentigen Agios fließen in Nebenkosten. Zusammen mit aufzunehmenden Fremdmitteln (50 Mio. EUR gesamt, wovon 5,4 Mio. EUR bereits
aufgenommen sein sollen) soll eine Gesamtinvestition von 100 Mio. EUR ermöglicht werden.
Wer eine liquide Immobilienanlage sucht, hatte in Deutschland bislang wenig Auswahlmöglichkeiten. Die Zahl der börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften
ist zwar überschaubar. Wer keine böse Überraschung erleben möchte, dem bleibt allerdings nichts anderes übrig, als das betreffende Unternehmen genau unter
die Lupe zu nehmen. Fondskonstruktionen helfen hier dem Anleger auch nicht weiter, weil es keine derartigen Produkte gibt, die nur oder vorwiegend auf
Immobilienaktiengesellschaften setzen.
Auch wenn gemäß § 31 Abs. 7 WpHG ausdrücklich nur die den Anforderungen der OGAW-Richtlinie entsprechenden Immobilienfonds als nichtkomplex gelten, dürften
auch andere, nicht der OGAW-Richtlinie unterfallende Fonds, wie z. B. Immobilienfonds für Freiberufler oder Dach-Hedgefonds als nichtkomplex im Sinne der allgemeinen
Definition nichtkomplexer Finanzinstrumente in § 7 WpDVerOV gelten. Aufträge für derartige Fondsanteile können damit auch im Rahmen des reinen Ausführungsgeschäfts
ausgeführt werden.
Im Prinzip ähnelt ein offener «Immobilienfonds» in puncto der Vermögenswerte, in die er investiert, einem G-REIT stark. Das Geld der Investoren fließt
ebenfalls vornehmlich in Gewerbeimmobilien. Auch steuerlich ist diese Art des Immobilieninvestments nicht uninteressant, da nicht der volle Ertrag, der in
Form von Verkaufserlösen und Mieten erzielt wird, besteuert wird. Da die Wertentwicklung sehr schwankungsarm verläuft, eignen sich diese Fonds zudem
prinzipiell recht gut zur Geldanlage für risikoscheue Gemüter.
Offene Immobilienfonds können, wenn viele Anleger aus ihnen aussteigen, in einen Liquiditätsengpass geraten und gezwungen sein, kurzfristig in ihrem
Portfolio befindliche Objekte zu ungünstigen Preisen zu verkaufen. Zu solch zyklischem Verhalten können REITs nie genötigt werden. Sie können Schwächeperioden
an den Immobilienmärkten aussitzen, bis sich die Situation wieder beruhigt hat. Das heißt: Ihnen ist es möglich, in Ruhe ihr operatives Geschäft fortzuführen
und sogar eine antizyklische Anlagepolitik zu verfolgen.
Mit REITs können Anleger den Teil ihres Vermögens, den sie in Immobilien gesteckt haben, gut diversifizieren. Mit offenen Immobilienfonds sind Anleger
hier zu Lande meist gezwungen, sich zu Europa, mit dem Schwerpunkt Deutschland, zu konzentrieren. Mit REITs haben sie hingegen die Möglichkeit, weltweit
diversifiziert ins hoch liquide Anlageinstrument Aktie zu investieren. Dadurch lassen sich problemlos und schnell, sozusagen täglich und sogar mehrmals
täglich, per Telefon oder Mausklick Umschichtungen im Depot vornehmen.
Hinzu kommt, dass bei REITs außerhalb des Euroraumes ein Währungsrisiko mit berücksichtigt werden muss. So mussten in den vergangenen Jahren europäische
Investoren beispielsweise bei US-REITs wegen des schwächelnden US-Dollars mitunter deutliche Kursabschläge akzeptieren. Mit REITs seien die höchsten Renditen
am besten in einem breit gestreuten, langfristig ausgerichteten Immobilien-Portfolio zu erzielen, sagt Michael Gruppe, Executive Vice President of Research
and Investor Outreach der National Association of Real Estate Investment Trusts.
Ein Pluspunkt für Immobilienfonds ist zudem, dass die gewerblichen Immobilienmärkte zurzeit in Deutschland Rückenwind von der guten Konjunktur erhalten. Allerdings
gilt es zu bedenken, dass die offenen «Immobilienfonds» einerseits zwar zu den Inflationsgewinnern gehören, andererseits würde sie ein Konjunkturrückschlag
treffen. Denn offene Immobilienfonds stecken ihr Geld fast ausschließlich in die renditestärkeren Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Supermärkte oder
Bürogebäude, nicht aber in die weit weniger konjunkturempfindlichen Wohnimmobilien.
Doch in den vergangenen drei Jahren - seitdem es an den Aktienmärken mit den Kursen wieder kräftig nach oben ging - entwickelten sich auch REITs unerwartet
gut. Das Plus der REITs-Fonds konnte mit im Schnitt gut 70 Prozent durchaus mit der Performance mithalten, die europäische Immobilienfonds ihren Anteilseignern
bescherten. Allerdings sollten sich Anleger durch die in der Tabelle besonders hervorstechenden guten Ergebnisse amerikanischer REIT-Fonds nicht blenden
lassen. Diese sind auf Dollarbasis errechnet.
Zudem müssen Investoren womöglich hinsichtlich der Ausrichtung umdenken. Bislang galt es bei offenen Immobilienfonds aus Renditegründen als schick, den
Schwerpunkt der Aktivitäten von Deutschland auf andere Länder zu verlagern. Jetzt könnte Deutschland wieder erheblich an Attraktivität gewinnen. Schließlich
sind vor allem in Spanien und Großbritannien die Immobilienmärkte heiß gelaufen. Rückschläge drohen. Außerdem brachten die meisten auf Deutschland
ausgerichteten offenen Immobilienfonds ihre Portfolios auf Vordermann.