Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Durch die Zweitmärkte, die Investoren den vorzeitigen Verkauf ohne allzu hohe Abschläge ermöglichen, hat sich die Situation zwar verbessert. Dennoch ist er
für Investoren aufgrund der hohen Abschläge auf den Wert der jeweiligen Beteiligung ein Ärgernis. Ihr großer Vorteil ist jedoch, neben den regelmäßigen und
im Erfolgsfall des Fonds gut kalkulierbaren Ausschüttungen, ihre zumeist geringe oder kaum vorhandene Korrelation mit anderen Anlageinstrumenten wie zum
Beispiel Aktien oder Aktienfonds.
Ausschüttungen aus den Immobilienfonds werden in Höhe von 7 bis 13 Prozent versprochen. Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 214,23 Mio. EUR, wovon 139,58 Mio. EUR für den Erwerb
der Grundstücke ausgegeben werden sollen. Außerdem ist in dieser Summe das ausstehende Eigenkapital (Ansparangebot) in Höhe von 50,11 Mio. EUR enthalten und
die Kosten für Dienstleistungen und Garantien 15,34 Mio. EUR, Finanzierung 1,53 Mio. EUR und das Disagio in Höhe von 4,60 Mio. EUR. Außerdem ist in der
Gesamtinvestitionssumme die Anfangsausschüttung an die Anleger.
Konkret benannt sind Fondsimmobilien, die sich im Münchner Stadtteil Sendling befinden und zum Zeitpunkt der Prospektierung voll vermietet waren -
insbesondere an die Hypovereinsbank, die Stadt München und den Sporthandschuhhersteller Roeckl. Die Investitionssumme für diese Erstinvestition beträgt 45,5
Mio. EUR. Die beiden weiteren geplanten Immobilienerwerbe sollen nach Ablauf von jeweils ca. fünf Jahren (geplant je 46,02 Mio. EUR Investitionssumme)
erfolgen.
Es gibt einige Möglichkeiten, sich an Immobilien in den Wachstumsregionen Südostasiens zu beteiligen. Eine Möglichkeit bilden die sog. REITs-Fonds, also
offene Investmentfonds, die in Immobilienaktien investieren, soweit sie sich entsprechend spezialisiert haben. Bei den geschlossenen Fonds gibt es eine
Reihe von Angeboten, die meist mehrere Südostasien-Immobilien bündeln. Und dann gibt es geschlossene Fonds wie den vorliegenden, die mit Dachfondsstrukturen
ein breit diversifiziertes Portefeuille abbilden.
Die Annahme allerdings, dass ein vergleichsweise hoher Prozentsatz dieser Fonds auf dem heutigen Stand ungefähr prospektgemäß läuft oder zumindest ohne
gravierende Kapitalverluste dasteht, erscheint nicht allzu gewagt, auch deshalb, weil die meisten der genannten Immobilienmärkte das in den letzten Jahren
erreichte hohe Niveau bislang halten konnten. Kanada als Anlageland für Immobilienfonds günstig glänzt zudem mit vergleichsweise erfreulichen Konjunkturdaten und einer starken
Währung.
Kreditgeber ist die HSH Nordbank AG, Hamburg. Die mit der Emission verbundenen Kosten (Weichkosten) bewegen sich am unteren Ende der für derartige Emissionen
üblichen Bandbreite. Die Außenfinanzierung des Anteils ist möglich. Angebote über eine 50-Prozent-Finanzierung in Euro oder sfr liegen dem Prospekt bei. Die
dadurch entstehenden zusätzlichen Risiken sind im Prospekt beschrieben. Es werden jährliche Ausschüttungen in Höhe von 7 bis 7,5 Prozent in Aussicht gestellt.
Dass Beteiligungen an geschlossenen Fonds mit den Chancen, aber auch mit den Risiken unternehmerischer Investitionen verbunden sind, ist kein Geheimnis.
Dennoch ignorieren dies viele Anleger und auch manche Berater und Vermittler hartnäckig. Die einen, weil sie den Prospekt nicht lesen oder lesen wollen, die
anderen, weil sie am schnellen Geschäft interessiert sind und deshalb im Kundengespräch vorzugsweise über Ausschüttungen, Renditen und Steuervorteile reden
statt über Risiken, in der Hoffnung, dass die Interessenten dadurch schneller zur Unterschrift bereit sind.
Einige Immobilienfonds günstig investieren direkt, andere in Form eines Dachfonds - also in bereits bestehende Fonds, die ihrerseits in den diversen Anlagegebieten
investieren. Zwei Gründe dürften für den Erfolg der Produktlinie besonders maßgebend sein: Durch die angebliche Risikodiversifikation werden die Fonds als
altersvorsorgetauglich dargestellt und diese Sichtweise wird durch die Möglichkeit der ratierlichen Einzahlung in relativ kleinen Raten und mit langen
Laufzeiten unterstützt.
Die Beteiligungsgesellschaft betreibt den Erwerb, den Betrieb und die Veräußerung von Seeschiffen, insbesondere das MS (Motorschiff) Global Hebe. Das Schiff
wurde bereits im April 2005 für 9,7 Mio. EUR erworben. Es handelt sich um einen sogenannten Bulk-Carrier (= Massengutschiff) Baujahr 2005. Das Schiff wird
aktuell bereits eingesetzt. Das Gesamtkapital des Fonds beträgt 11,4 Mio. EUR. Darin enthalten sind auch die Kosten für vorgesehene Umbauarbeiten im Jahr
2010 (300.000 EUR).
Die Anlagevermittlung ist die Vermittlung von Kapitalanlagen durch Vertriebsgesellschaften. Betroffen davon sind fast alle Arten von Kapitalanlagen,
insbesondere Aktien, festverzinsliche Wertpapiere, Investmentfondsanteile, Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, Schiffsbeteiligungen sowie Bauspar-
und Versicherungsverträge. Der Vertrieb erfolgt regelmäßig aufgrund mündlicher Empfehlungen, gegebenenfalls unter Übergabe von Prospekten und sonstigen
Verkaufsunterlagen.
Deshalb blieben bislang eigentlich nur offene Immobilienfonds übrig. Denn wer sich für den Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds entschieden hat,
muss einkalkulieren, dass er womöglich zehn Jahre und länger keinen Zugriff auf sein Kapital hat, außer er nimmt beim Verkauf seiner Beteiligung an den
Emittenten oder via Zweitmarkt hohe Abschläge in Kauf. Bei offenen Immobilienfonds günstig handelt es sich um ein Anlageinstrument, das vor rund 50 Jahren in
Deutschland kreiert wurde und das es in dieser Form eigentlich nur hier zu Lande gibt.
Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, sich um die Vermeidung von Interessenkonflikten zu bemühen und hat dafür zu sorgen, dass unvermeidbare
Konflikte unter der gebotenen Wahrung der Interessen der Anteilinhaber gelöst werden. Die Bankenaufsichtsbehörde kann Richtlinien erlassen, nach denen sie
für den Regelfall beurteilt, ob den Verpflichtungen nach Satz 1 und Satz 6 entsprochen ist. Die Ergänzung soll dem Interesse der Anleger dienen und dafür
sorgen, dass die Investmentgesellschaft mögliche Interessenkonflikte gerecht lösen wird.
Der Tenor des Vergleichs - von G-REITs mit offenen Immobilienfonds - sollte darauf hinauslaufen, dass es sich um Produkte für unterschiedliche Anlegertypen
handelt. Offene Immobilienfonds eignen sich vor allem für relativ risikoscheue Investoren. REITs kommen hingegen nur für Anleger in Frage, die bereit sind,
mehr aufs Spiel zu setzen. Denn wer sein Depot mit REITs in Form von Einzeltiteln oder speziellen Fonds bestückt, muss auch stärkere Wertschwankungen
verkraften können.
Es erfordert viel Geschick, Zeit und Mühe, wenn sich Anleger auf eigene Faust einen lukrativen REIT-Mix zusammenzustellen versuchen. Darüber hinaus
sind gute Kenntnisse über Branchen und Regionen vonnöten, um eine fundierte Anlageentscheidung treffen zu können. Gerade in den USA umfasst der Markt ein
weites Spektrum, also ein recht differenziertes Angebot, sodass es selbst unter ausgewiesenen Experten nur wenige gibt, die einen profunden Überblick über
den Gesamtmarkt besitzen.
Besser sieht die Situation natürlich aus, wenn man in die USA blickt. Hier gibt es einen gut entwickelten Markt mit REITs-Aktien aller Art. Asien hat
nachgezogen. Hier sind REITs-Investments in einer ganzen Reihe von Ländern möglich, ebenso wie in Europa. Die Gleichung: Immobilien = magere Rendite muss
für REITs nicht automatisch gelten. In den vergangenen 30 Jahren lag ihre Rendite nämlich um fast 50 Prozent über den im US-Aktienleitindex Dow Jones
Industrials enthaltenen Aktien.
Auf Grund ihrer geringen Wertschwankung sind Geldmarktfonds prinzipiell nicht nur als vorübergehender Liquiditätsparkplatz bestens geeignet, sondern auch
für die Vermögenssicherung und die Planung von Ertragsströmen. Ein derartiger Fall liegt zum Beispiel vor, wenn nach einer jahrzehntelangen Ansparperiode
ein vorwiegend über Aktienfonds aufgebauter Kapitalstock langsam aufgezehrt werden soll. Dann ist es zur Stabilisierung des angesammelten Vermögens in
vielen Fällen sinnvoll, diesen in einen Mix aus Immobilienfonds umzuschichten.
Auch hier gilt, dass prinzipiell Fonds zu bevorzugen sind, die zum ganz überwiegenden Teil (mindestens 75 Prozent) ihr Geld in richtige REITs stecken. Denn
sonst steckt man sein Geld eigentlich in eine Mogelpackung wo REITs draufsteht, sollten eben auch REITs drin sein. Ihre Beimischung ist wichtig, da
Investoren in Immobilienfonds wegen des hohen Ausgabeaufschlages, in der Regel um die 5 Prozent mindestens fünf Jahre investiert sein müssen, bevor
sich der Erwerb rentiert.
Aus steuerlicher Sicht ist interessant, dass bei REITs-Fonds nach zwölf Monaten Kursgewinne steuerfrei vereinnahmt werden können. Ausgeschüttete Dividenden,
die bei REITs einen hohen Anteil haben, unterliegen zurzeit noch der vollen Besteuerung. Ab 2009 unterliegen sie nur noch der dann zu zahlenden
Abgeltungssteuer von 25 Prozent. In früheren Jahren entwickelten sich die Kurse der REITs genau entgegengesetzt zum allgemeinen Trend an den Aktienbörsen.
REITs eigneten sich recht gut, um die Schwankungen eines Aktiendepots auszugleichen.