Immobilienfonds
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Allerdings sind dabei immer mögliche negative steuerliche Konsequenzen mit einem qualifizierten Berater, am besten mit einem auf diesem Fachgebiet versierten
Steuerberater, im Vorfeld eines Investments abzuklären. Denn, wer sich diesbezüglich nachlässig verhält, den kann das gerade bei geschlossenen
Beteiligungsmodellen fast immer früher oder später sehr, sehr teuer zu stehen kommen. Schließlich handelt es sich bei geschlossenen Beteiligungsmodellen
wie bereits erwähnt um eine äußerst illiquide Anlage.
Nicht zu vergessen, dass Ansparverträge natürlich eine besonders unerfahrene Anlegerzielgruppe ansprechen, was bei den Folgekosten ganz besonders zu Buche
schlägt. Dieser Hinweis ist wichtig, weil in den vergangenen Jahren bei einer Reihe von Ansparfonds vollständige oder teilweise Vermögensvernichtung
konstatiert werden musste. Ein positives Beispiel eines gelungenen Ansparfonds, der mit einiger Wahrscheinlichkeit für die betroffenen Anleger akzeptable
oder prospektgemäße Erträge aus Immobilienfonds erwirtschaftet, ist nicht bekannt.
Konkret benannt sind Fondsimmobilien, die sich im Münchner Stadtteil Sendling befinden und zum Zeitpunkt der Prospektierung voll vermietet waren -
insbesondere an die Hypovereinsbank, die Stadt München und den Sporthandschuhhersteller Roeckl. Die Investitionssumme für diese Erstinvestition beträgt 45,5
Mio. EUR. Die beiden weiteren geplanten Immobilienerwerbe sollen nach Ablauf von jeweils ca. fünf Jahren (geplant je 46,02 Mio. EUR Investitionssumme)
erfolgen.
Private Equity Fonds gehören, gemessen an den Absatzzahlen, neben den Schiffsbeteiligungen mit zu den aktuell erfolgreichsten Produktlinien im Bereich der
Geschlossenen Fonds. Neben den attraktiven Provisionen, die Finanzdienstleister mit deren Vertrieb verdienen können, ist sicher eine lange Reihe weiterer
Gründe dafür maßgebend: Da wäre insbesondere die erstaunlich positive, zumeist eher emotional geprägte Berichterstattung in den Medien zum Thema Private
Equity und auch zu den dazu angebotenen, mit hohen Kosten belasteten Anlageformen.
Außerdem spricht die außergewöhnliche Intransparenz dieses Produkts für den Markterfolg, denn schließlich werden allzu blumige Werbeaussagen so erst spät
entlarvt. Daneben gelingt es den Anbietern immer wieder, die enorme Performance der von deutschen Politikern schon als Heuschrecken bezeichneten, agressiv
auftretenden sog. Hedgefonds auf die Geschlossenen Private Equity Günstige Immobilienfonds zu übertragen und den Eindruck einer gewissen Zwangsläufigkeit hoher Renditen von
Private Equity- und Venture Capital Investitionen zu erwecken.
Kreditgeber ist die HSH Nordbank AG, Hamburg. Die mit der Emission verbundenen Kosten (Weichkosten) bewegen sich am unteren Ende der für derartige Emissionen
üblichen Bandbreite. Die Außenfinanzierung des Anteils ist möglich. Angebote über eine 50-Prozent-Finanzierung in Euro oder sfr liegen dem Prospekt bei. Die
dadurch entstehenden zusätzlichen Risiken sind im Prospekt beschrieben. Es werden jährliche Ausschüttungen in Höhe von 7 bis 7,5 Prozent in Aussicht gestellt.
Die prognostizierte Rendite soll vorrangig in Wohnimmobilien erzielt werden. Die gut les- aber schwer verstehbaren Geschäftsprinzipien scheinen auf eine
schlichte Markttaktik hinzuweisen, die den Erwerb jetzt günstiger Immobilien und deren Wiederverkauf in besseren Zeiten zu höheren Preisen zum Inhalt hat.
Neben den als in der Immobilienwirtschaft üblich geschilderten Vorgehensweisen wie Aufteilung, Grossistengeschäft und Veredelungsgeschäft sind auch
Beteiligungen an (zum Initiatorenkreis hinzurechenbaren?)
Im Jahr 1966 wurden die ersten deutschen Günstige Immobilienfonds aufgelegt und bildeten neben den Offenen Immobilienfonds über Jahrzehnte das Hauptabsatzprodukt der
deutschen Investmentindustrie. Das Streben nach Sicherheit, insbesondere der Anleger der Kriegsgeneration, spiegelt sich hier besonders wider. Der
Investmentgedanke ist gekennzeichnet durch das Prinzip der Risikostreuung und die Möglichkeit, auch Wertpapiere in Bruchteilen von Anteilen erwerben zu
können.
Im Bereich der festverzinslichen Wertpapiere liegt das Streben nach Risikostreuung nicht unbedingt auf der Hand, handelt es sich doch um Wertpapiere, die
einen festen Zins versprechen und am Ende der Laufzeit die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals garantieren. Die Funktionsweise selbst eines
Standardrentenfonds ist jedoch komplizierter, als es auf den ersten Blick scheint. Insbesondere die Zinsempfindlichkeit des Anlageergebnisses wird häufig
von Anlegern unterschätzt.
Für Wertpapier-Sondervermögen wird die Möglichkeit erweitert, neben den bisher zulässigen Aktienindizes auch andere Wertpapierindizes nachzubilden und dabei
bislang bestehende Anlagegrenzen zu überschreiten (§ 8c Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 KAGG). Dies dürfte in der Praxis zukünftig dazu führen, dass im Markt anerkannte
Indizes (z. B. Dow Jones Index, FAZ-Index) nachgebildet und somit neuartige Indexfonds mit unterschiedlichen Ausgestaltungen den Privatanlegern angeboten
werden.
Auch wenn gemäß § 31 Abs. 7 WpHG ausdrücklich nur die den Anforderungen der OGAW-Richtlinie entsprechenden Immobilienfonds als nichtkomplex gelten, dürften
auch andere, nicht der OGAW-Richtlinie unterfallende Fonds, wie z. B. Günstige Immobilienfonds oder Dach-Hedgefonds als nichtkomplex im Sinne der allgemeinen
Definition nichtkomplexer Finanzinstrumente in § 7 WpDVerOV gelten. Aufträge für derartige Fondsanteile können damit auch im Rahmen des reinen Ausführungsgeschäfts
ausgeführt werden.
Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, sich um die Vermeidung von Interessenkonflikten zu bemühen und hat dafür zu sorgen, dass unvermeidbare
Konflikte unter der gebotenen Wahrung der Interessen der Anteilinhaber gelöst werden. Die Bankenaufsichtsbehörde kann Richtlinien erlassen, nach denen sie
für den Regelfall beurteilt, ob den Verpflichtungen nach Satz 1 und Satz 6 entsprochen ist. Die Ergänzung soll dem Interesse der Anleger dienen und dafür
sorgen, dass die Investmentgesellschaft mögliche Interessenkonflikte gerecht lösen wird.
Selbst wenn man bereit ist, sich dieses Wissen anzueignen und permanent die weitere Entwicklung mitzuverfolgen, haben Anleger von Immobilienfonds dennoch gegenüber
institutionellen Investoren erhebliche Nachteile bei der Informationsbeschaffung. Insbesondere wenn es um Investments in asiatische REITs geht. Und damit
nicht genug. Außerdem gibt es neben den eben beschriebenen Equity- oder Aktien-REITs auch noch REITs, die Hypothekarkredite (engl.: mortgages) aufkaufen.
Diese sind aber so speziell, dass sie für Privatanleger als Anlageprodukt nicht in Frage kommen.
Anders als bei offenen Immobilienfonds ist für den Aktienkurs von REITs an der Börse nicht allein der Wert des Immobilienvermögens entscheidend, sondern
darüber hinaus auch für die sonstige Situation des Unternehmens. Gibt es zum Beispiel Übernahmephantasien, kann das für die Kurse von REITs mitunter eine erheblich
größere Rolle spielen. Ebenso kann die Qualität des Managements den Börsenwert beeinflussen. In Boomphasen können die Aktienkurse von REITs erheblich über dem
Wert des Immobilienportfolios liegen, in Schwächeperioden kann er deutlich darunter notieren.
Steuerliche Nachteile und mangelnde Transparenz hatten bislang zur Folge, dass börsennotiertes Immobilienvermögen in Deutschland mit erheblichen Abschlägen
mitunter bis zu 40 Prozent unter dem tatsächlichen Wert gehandelt wird. Mit REITs ist es hingegen möglich, Immobilienportfolios wesentlich passgenauer auf
Anlegerbedürfnisse zuzuschneidern. Das dürfte auch von der Börse mit höheren Kursen belohnt werden. Obwohl in Deutschland jetzt die gesetzlichen Voraussetzungen
geschaffen wurden, um einen G-REIT aufzulegen, müssen sich Anleger noch ein wenig gedulden.
Ein Pluspunkt für Immobilienfonds ist zudem, dass die gewerblichen Immobilienmärkte zurzeit in Deutschland Rückenwind von der guten Konjunktur erhalten. Allerdings
gilt es zu bedenken, dass die offenen «Immobilienfonds» einerseits zwar zu den Inflationsgewinnern gehören, andererseits würde sie ein Konjunkturrückschlag
treffen. Denn offene Immobilienfonds stecken ihr Geld fast ausschließlich in die renditestärkeren Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Supermärkte oder
Bürogebäude, nicht aber in die weit weniger konjunkturempfindlichen Wohnimmobilien.
Trotzdem wird die Volatilität erheblich höher sein als bei einem offenen Immobilienfonds. Das ist in guten Zeiten aus Anlegersicht erfreulich, weil sie
dann gleichbedeutend mit hohen Renditen ist. In Schwächephasen sieht es natürlich genau umgekehrt aus. Diesem Umstand können sich Anleger auch durch ein
Fondsinvestment und eine damit verbundene, noch so geschickte Diversifikation nicht entziehen. REITs-Fonds werden immer mehr zum Muss für Anleger. Sie
entwickelten sich zur am besten geeigneten Beimischung von Immobilien.
Aus steuerlicher Sicht ist interessant, dass bei REITs-Fonds nach zwölf Monaten Kursgewinne steuerfrei vereinnahmt werden können. Ausgeschüttete Dividenden,
die bei REITs einen hohen Anteil haben, unterliegen zurzeit noch der vollen Besteuerung. Ab 2009 unterliegen sie nur noch der dann zu zahlenden
Abgeltungssteuer von 25 Prozent. In früheren Jahren entwickelten sich die Kurse der REITs genau entgegengesetzt zum allgemeinen Trend an den Aktienbörsen.
REITs eigneten sich recht gut, um die Schwankungen eines Aktiendepots auszugleichen.