Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds profitieren gerade in Deutschland im gewerblichen Bereich von der guten wirtschaftlichen Situation. Außerdem wurden die Preise
nicht durch übermäßige Spekulationen nach oben getrieben - wie beispielsweise in Großbritannien -, sodass Investoren hierzulande keine Angst vor dem Platzen
einer Immobilienblase haben müssen. Hinzu kommt, dass Immobilieninvestments gegenwärtig an Attraktivität gewinnen, weil das Schreckgespenst Inflation
herumgeistert.
Viele geschlossene Immobilienfonds eignen sich vorzüglich zur Optimierung eines klassisch strukturierten Vermögens. Das heißt, mit ihnen lässt sich die Wertentwicklung
von Wertpapierdepots - auf Aktien- oder Aktienfondsbasis - stabilisieren. Kein Wunder, dass sie deshalb gerade für größere Vermögen ein mitunter fast schon
unentbehrlicher Baustein zum gezielten, professionellen Vermögensaufbau sind. Wenn neue Beteiligungsmodelle vorgestellt werden, prahlen die Initiatoren oft
mit vollmundigen Aussagen und versuchen vor allem, den Blick für die Vorteile zu schärfen.
Konkret benannt sind Fondsimmobilien, die sich im Münchner Stadtteil Sendling befinden und zum Zeitpunkt der Prospektierung voll vermietet waren -
insbesondere an die Hypovereinsbank, die Stadt München und den Sporthandschuhhersteller Roeckl. Die Investitionssumme für diese Erstinvestition beträgt 45,5
Mio. EUR. Die beiden weiteren geplanten Immobilienerwerbe sollen nach Ablauf von jeweils ca. fünf Jahren (geplant je 46,02 Mio. EUR Investitionssumme)
erfolgen.
Die Zweitmärkte für Geschlossene Fonds werden immer beliebter. Aus der Sicht der Eigentümer von Beteiligungen mag das eine gute Nachricht sein, denn durch
die Zweitmärkte erhalten ihre Beteiligungen eine Chance zur Fungibilität (Handelbarkeit), wenn auch mangels nennenswerter Umsätze noch eine geringe. Bei den
Käufern von Zweitmarktfonds, soweit sie nicht zur Schicht der gut organisierten institutionellen Anleger gehören, wird die Motivation dann doch eher
zweifelhaft, ähnelt doch die Investition in eine Neuemission eines Geschlossenen Fonds.
Investiert wird in Geschlossene Gute Immobilienfonds mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Es können auch Zielfonds, die in Wohnungen und Hotels investieren,
erworben werden. Die Auswahl erfolgt nach einem speziellen, von der Anbieterin entwickelten Bewertungssystem. Die Mindestanlage beträgt 20.000 EUR + 5 % Agio.
Die Laufzeit ist mit acht Jahren ab Vollinvestition geplant. Es werden durchschnittliche Auszahlungen von 6 bis 8 % zuzüglich der Kapitalrückführung
prognostiziert. Das Gesamtinvestitionsvolumen ist mit ca.16 Mio. EUR geplant.
Angeboten wird die Zeichnung von Beteiligungen an der Star Private Equity V Beteiligungs GmbH & Co. KG, Grünwald. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 EUR
(+ 5 Prozent Agio). Das gesamte Fondsvolumen ist mit 300 Mio. EUR bis max. 400 Mio. EUR geplant. Die Gesellschaft investiert insbesondere in einen namentlich
genannten, auf den Cayman Islands domizilierenden Dachfonds. Die Einzahlung erfolgt in drei Tranchen: 50 Prozent + 5 Prozent Agio nach Aufforderung, 30
Prozent zum 31.12.2007 und 20 Prozent zum 31.12.2008.
Gleich im ersten Teil des vorliegenden Prospekts wird mit dem Begriff Renditefonds eines der Reizworte der Anlegerschützer strapaziert. Außerdem ist davon
die Rede, dass der Fonds auch für Immobilieneinsteiger sinnvoll sei. In der Tat wird es unerfahrenen Anlegern besonders leicht gemacht, in diesen Fonds zu
investieren. Da ist einerseits die niedrige Mindestbeteiligungssumme. Hinzu kommt die halbjährliche Auszahlung der vergleichsweise hohen Ausschüttung. Was
die angesprochene Zielgruppe besonders angenehm empfinden wird.
Im Jahr 1966 wurden die ersten deutschen Gute Immobilienfonds aufgelegt und bildeten neben den Offenen Immobilienfonds über Jahrzehnte das Hauptabsatzprodukt der
deutschen Investmentindustrie. Das Streben nach Sicherheit, insbesondere der Anleger der Kriegsgeneration, spiegelt sich hier besonders wider. Der
Investmentgedanke ist gekennzeichnet durch das Prinzip der Risikostreuung und die Möglichkeit, auch Wertpapiere in Bruchteilen von Anteilen erwerben zu
können.
Im Bereich der festverzinslichen Wertpapiere liegt das Streben nach Risikostreuung nicht unbedingt auf der Hand, handelt es sich doch um Wertpapiere, die
einen festen Zins versprechen und am Ende der Laufzeit die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals garantieren. Die Funktionsweise selbst eines
Standardrentenfonds ist jedoch komplizierter, als es auf den ersten Blick scheint. Insbesondere die Zinsempfindlichkeit des Anlageergebnisses wird häufig
von Anlegern unterschätzt.
Für Wertpapier-Sondervermögen wird die Möglichkeit erweitert, neben den bisher zulässigen Aktienindizes auch andere Wertpapierindizes nachzubilden und dabei
bislang bestehende Anlagegrenzen zu überschreiten (§ 8c Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 KAGG). Dies dürfte in der Praxis zukünftig dazu führen, dass im Markt anerkannte
Indizes (z. B. Dow Jones Index, FAZ-Index) nachgebildet und somit neuartige Indexfonds mit unterschiedlichen Ausgestaltungen den Privatanlegern angeboten
werden.
Offene Immobilienfonds dürfen nach dem Entwurf mehr als bisher in Grundstücken außerhalb des europäischen Währungsraums investieren. Wegen des Währungsrisikos
soll die Obergrenze jedoch bei Gute Immobilienfonds der 30 Prozent festgesetzt werden (vgl. § 27 Abs. 5 KAGG). Bei offenen Immobilienfonds soll im Interesse der Anleger der
Anteilspreis täglich ermittelt (§ 34 Abs. 3 KAGG) und die Tätigkeit in den Sachverständigenausschüssen zeitlich begrenzt werden (§ 32 Abs. 2 KAGG). In
Erfüllung des in § 10 Abs. 1 Satz 1 KAGG niedergelegten Grundsatzes.
Im Prinzip ähnelt ein offener «Immobilienfonds» in puncto der Vermögenswerte, in die er investiert, einem G-REIT stark. Das Geld der Investoren fließt
ebenfalls vornehmlich in Gewerbeimmobilien. Auch steuerlich ist diese Art des Immobilieninvestments nicht uninteressant, da nicht der volle Ertrag, der in
Form von Verkaufserlösen und Mieten erzielt wird, besteuert wird. Da die Wertentwicklung sehr schwankungsarm verläuft, eignen sich diese Fonds zudem
prinzipiell recht gut zur Geldanlage für risikoscheue Gemüter.
In manchen Marktphasen liefen die REITs fast durchwegs relativ parallel zum breiten Markt. In einigen verzeichneten REITs sogar Kurszuwächse, während der
breite Markt Federn lassen musste. Sobald sich der deutsche Aktienmarkt für Immobilienfonds entsprechend entwickelt hat, dürfte die Möglichkeit bestehen, sich zum Beispiel in
Spezial-Immobilien wie vielleicht sogar einmal Gefängnisaktien einzukaufen, wodurch sich - so makaber es klingen mag - die Portfoliostruktur optimieren
lässt.
Eine Garantie auf hohe Gewinne gibt es für Anleger auch mit REIT-Aktien nicht. Wie viel für die Aktionäre herausspringt, hängt von mehreren Faktoren ab: Zum
einen natürlich von der Entwicklung des Immobilienmarktes der boomt schon seit Längerem in den USA und Fernost, sodass es in naher Zukunft zu Korrekturen,
also Kursrückschlägen, kommen könnte, wobei die Gefahren der Überhitzung im Wohnungsbau deutlich höher sind als bei Gewerbeimmobilien. Darüber hinaus ist
aber auch die allgemeine Aktienmarktentwicklung von Bedeutung.
Dort unterliegen sie der vollen Besteuerung, was aber im Rahmen der Einführung einer Abgeltungssteuer auf Wertpapiererträge ab 2009 korrigiert werden wird.
Bei G-REITs wird dadurch von der Ausschüttung für die meisten Anleger mehr übrig bleiben. Entscheidend sind aber nicht aktuelle oder künftige steuerliche
Vorteile, sondern vor allem, dass Anleger über REITs die Möglichkeit haben, sich an einem professionell gemanagten Immobilienportfolio auf Aktienbasis zu
beteiligen.
Unter Diversifikationsgesichtspunkten wäre es prinzipiell am besten, einen global aufgestellten Fonds zu bevorzugen. Aber Theorie und Praxis klaffen
bekanntlich auseinander. Denn ein Fondsmanagement ist in der Regel nicht in allen Regionen mit seiner Expertise gleich gut zu Hause. Deshalb sind global
ausgerichtete Fonds, von denen es auch nur eine recht überschaubare Zahl gibt, mit ihren Performanceleistungen nicht ganz vorne zu finden. Auch nicht in
längerfristigen Vergleichen.
Doch in den vergangenen drei Jahren - seitdem es an den Aktienmärken mit den Kursen wieder kräftig nach oben ging - entwickelten sich auch REITs unerwartet
gut. Das Plus der REITs-Fonds konnte mit im Schnitt gut 70 Prozent durchaus mit der Performance mithalten, die europäische Immobilienfonds ihren Anteilseignern
bescherten. Allerdings sollten sich Anleger durch die in der Tabelle besonders hervorstechenden guten Ergebnisse amerikanischer REIT-Fonds nicht blenden
lassen. Diese sind auf Dollarbasis errechnet.
Hier sollten sich die Objekte nicht nur auf einen Bundesstaat allein beschränken. Vorsicht ist auch im Hinblick auf Mogelpackungen geboten. Da in vielen
europäischen Ländern - wie beispielsweise Deutschland - REITs ein noch relativ neues Investmentprodukt sind, investierten und investieren zum Teil immer
noch Investmentfonds nicht ausschließlich in REITs, sondern darüber hinaus auch in gewöhnliche Immobilienaktiengesellschaften und so genannte immobiliennahe
Werte wie Dividendentitel von Hypothekenbanken, Bauunternehmen und Produzenten von Baumaterial.