Immobilienfonds
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Durch die Zweitmärkte, die Investoren den vorzeitigen Verkauf ohne allzu hohe Abschläge ermöglichen, hat sich die Situation zwar verbessert. Dennoch ist er
für Investoren aufgrund der hohen Abschläge auf den Wert der jeweiligen Beteiligung ein Ärgernis. Ihr großer Vorteil ist jedoch, neben den regelmäßigen und
im Erfolgsfall des Fonds gut kalkulierbaren Ausschüttungen, ihre zumeist geringe oder kaum vorhandene Korrelation mit anderen Anlageinstrumenten wie zum
Beispiel Aktien oder Aktienfonds.
Allerdings besteht auch hier das Problem, dass aufgrund des allgemein stark gestiegenen Interesses wirklich lukrative Objektive alles andere als leicht zu
finden sind. Gegen geschlossene Immobilienfonds gibt es eine Vielzahl von Vorbehalten. Viele davon bestehen zu Recht. Da sind zum einen die hohen Kosten, beispielsweise
für Vertrieb und Marketing, die dem Anleger aufgebrummt werden. Ein anderes Manko ist natürlich die geringe Liquidität. Wer vorzeitig aus einem geschlossenen
Immobilienfonds aussteigt, muss hohe Abschläge einkalkulieren.
Geschlossene Immobilienfonds müssen sich neu erfinden, tönt Christian Harreiner, Geschäftsführer des Emissionshauses Delbrück Bethmann Mafei (DBM). Der Fonds hat das
größte Riesenrad der Welt, den 165 Meter hohen Singapore Flyer, finanziert. Zwischen 10 und 15 Prozent Rendite pro Jahr könnten Investoren einstreichen, ist
Harreiner überzeugt. Doch solche Aussagen sind mit Vorsicht zu genießen. Entscheidend ist letztlich nämlich einzig und allein der Praxistest. Sollte sich die
Prognose erfüllen, wäre das natürlich recht ordentlich.
Die Zweitmärkte für Geschlossene Fonds werden immer beliebter. Aus der Sicht der Eigentümer von Beteiligungen mag das eine gute Nachricht sein, denn durch
die Zweitmärkte erhalten ihre Beteiligungen eine Chance zur Fungibilität (Handelbarkeit), wenn auch mangels nennenswerter Umsätze noch eine geringe. Bei den
Käufern von Zweitmarktfonds, soweit sie nicht zur Schicht der gut organisierten institutionellen Anleger gehören, wird die Motivation dann doch eher
zweifelhaft, ähnelt doch die Investition in eine Neuemission eines Geschlossenen Fonds.
Nun gibt es in Deutschland eine weit verbreitete Sichtweise auf jede Art von Immobilienanlagen, die diesem Investitionsobjekt eine unverrückbare Sicherheit
zuweist und Wertschwankungen nur in ihrer positiven Form für möglich hält. Ab einer bestimmten Vermögens- oder Einkommenshöhe gibt es zwar viele erfahrene
Anleger, die dieses Missverständnis bereits mit hohen Vermögensverlusten bezahlt haben. Umso wichtiger erscheint es, dass gleichermaßen aussichts- wie
risikoreiche Gute Immobilienfonds wie das vorliegende so gestaltet sind.
Angeboten wird die Zeichnung von Beteiligungen an der Star Private Equity V Beteiligungs GmbH & Co. KG, Grünwald. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 EUR
(+ 5 Prozent Agio). Das gesamte Fondsvolumen ist mit 300 Mio. EUR bis max. 400 Mio. EUR geplant. Die Gesellschaft investiert insbesondere in einen namentlich
genannten, auf den Cayman Islands domizilierenden Dachfonds. Die Einzahlung erfolgt in drei Tranchen: 50 Prozent + 5 Prozent Agio nach Aufforderung, 30
Prozent zum 31.12.2007 und 20 Prozent zum 31.12.2008.
Eine erfolgreiche neue Produktlinie im Bereich der Geschlossenen Fonds macht derzeit Furore. Wir nennen sie Multi-Invest-Fonds. Die Fonds investieren nicht
nur in verschiedene Anlageobjekte, sondern auch in diverse Anlageformen. Innerhalb dieser neuen insbesondere bei Großvertrieben gefragten Produktform werden
unterschiedliche Gestaltungen angeboten. So enthalten manche dieser Fonds, wie der dem hier zu besprechenden Prospekt zugrunde liegende, neben Anlagen aus
dem freien Kapitalmarkt auch solche aus geregelten Märkten, zumeist Investmentfonds.
Der anhaltende Erfolg der SHB, der Erfinderin der ratierlichen Einzahlungen bei geschlossenen Fonds, gibt diesem Initiator, zumindest was den eigenen
Geschäftserfolg angeht, recht. Ob mit diesem System auch die Anleger und der Vertrieb glücklich werden, ist schwer vorauszusagen, weil die Fondskonstruktion
es erlaubt, mögliche Schieflagen über viele Jahre zu verschleiern, indem zum Beispiel die ratierlichen Einzahlungen statt zur Investition in Gute Immobilienfonds
zum zeitweiligen Ausgleich von Schieflagen benutzt werden könnten.
Die Beteiligungsgesellschaft betreibt den Erwerb, den Betrieb und die Veräußerung von Seeschiffen, insbesondere das MS (Motorschiff) Global Hebe. Das Schiff
wurde bereits im April 2005 für 9,7 Mio. EUR erworben. Es handelt sich um einen sogenannten Bulk-Carrier (= Massengutschiff) Baujahr 2005. Das Schiff wird
aktuell bereits eingesetzt. Das Gesamtkapital des Fonds beträgt 11,4 Mio. EUR. Darin enthalten sind auch die Kosten für vorgesehene Umbauarbeiten im Jahr
2010 (300.000 EUR).
Für Wertpapier-Sondervermögen wird die Möglichkeit erweitert, neben den bisher zulässigen Aktienindizes auch andere Wertpapierindizes nachzubilden und dabei
bislang bestehende Anlagegrenzen zu überschreiten (§ 8c Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 KAGG). Dies dürfte in der Praxis zukünftig dazu führen, dass im Markt anerkannte
Indizes (z. B. Dow Jones Index, FAZ-Index) nachgebildet und somit neuartige Indexfonds mit unterschiedlichen Ausgestaltungen den Privatanlegern angeboten
werden.
Offene Gute Immobilienfonds haben es deshalb schwer, wenn sie gegen den Strom schwimmen und eine antizyklische Anlagepolitik betreiben wollen. Bei REIT
Beteiligungen handelt es sich hingegen um Aktien. Deren Kurse können zwar auch steigen oder fallen, oft sogar erheblich stärker als bei offenen
Immobilienfonds. Der entscheidende Unterschied ist nur, dass die Gesellschaft davon - außer bei Kapitalerhöhungen - nicht betroffen ist. Denn den Kauf und
Verkauf von Aktien wickelt die Börse ab und dies ist ein Geschäft zwischen neuem und altem Aktionär.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, in welcher Form das erfolgt. Sie reichen vom Erwerb der eigenen vier Wände, über den Kauf von Anteilen an offenen oder
geschlossenen Immobilienfonds» bis hin zum Einstieg in Aktien von Immobilienaktiengesellschaften und - das ist zumindest für deutsche Anleger neu - von so
genannten G-REITs, also von German Real Estate Investment Trusts. Im Prinzip handelt es sich dabei um Immobilienvermögen, das in Aktiengesellschaften
ausgegliedert wird, die gegenüber herkömmlichen Gesellschaften erhebliche Steuervorteile besitzen.
Selbst wenn man bereit ist, sich dieses Wissen anzueignen und permanent die weitere Entwicklung mitzuverfolgen, haben Anleger von Immobilienfonds dennoch gegenüber
institutionellen Investoren erhebliche Nachteile bei der Informationsbeschaffung. Insbesondere wenn es um Investments in asiatische REITs geht. Und damit
nicht genug. Außerdem gibt es neben den eben beschriebenen Equity- oder Aktien-REITs auch noch REITs, die Hypothekarkredite (engl.: mortgages) aufkaufen.
Diese sind aber so speziell, dass sie für Privatanleger als Anlageprodukt nicht in Frage kommen.
Mit REITs können Anleger den Teil ihres Vermögens, den sie in Immobilien gesteckt haben, gut diversifizieren. Mit offenen Immobilienfonds sind Anleger
hier zu Lande meist gezwungen, sich zu Europa, mit dem Schwerpunkt Deutschland, zu konzentrieren. Mit REITs haben sie hingegen die Möglichkeit, weltweit
diversifiziert ins hoch liquide Anlageinstrument Aktie zu investieren. Dadurch lassen sich problemlos und schnell, sozusagen täglich und sogar mehrmals
täglich, per Telefon oder Mausklick Umschichtungen im Depot vornehmen.
Hinzu kommt, dass bei REITs außerhalb des Euroraumes ein Währungsrisiko mit berücksichtigt werden muss. So mussten in den vergangenen Jahren europäische
Investoren beispielsweise bei US-REITs wegen des schwächelnden US-Dollars mitunter deutliche Kursabschläge akzeptieren. Mit REITs seien die höchsten Renditen
am besten in einem breit gestreuten, langfristig ausgerichteten Immobilien-Portfolio zu erzielen, sagt Michael Gruppe, Executive Vice President of Research
and Investor Outreach der National Association of Real Estate Investment Trusts.
Unter Diversifikationsgesichtspunkten wäre es prinzipiell am besten, einen global aufgestellten Fonds zu bevorzugen. Aber Theorie und Praxis klaffen
bekanntlich auseinander. Denn ein Fondsmanagement ist in der Regel nicht in allen Regionen mit seiner Expertise gleich gut zu Hause. Deshalb sind global
ausgerichtete Fonds, von denen es auch nur eine recht überschaubare Zahl gibt, mit ihren Performanceleistungen nicht ganz vorne zu finden. Auch nicht in
längerfristigen Vergleichen.
Trotzdem wird die Volatilität erheblich höher sein als bei einem offenen Immobilienfonds. Das ist in guten Zeiten aus Anlegersicht erfreulich, weil sie
dann gleichbedeutend mit hohen Renditen ist. In Schwächephasen sieht es natürlich genau umgekehrt aus. Diesem Umstand können sich Anleger auch durch ein
Fondsinvestment und eine damit verbundene, noch so geschickte Diversifikation nicht entziehen. REITs-Fonds werden immer mehr zum Muss für Anleger. Sie
entwickelten sich zur am besten geeigneten Beimischung von Immobilien.
Hier sollten sich die Objekte nicht nur auf einen Bundesstaat allein beschränken. Vorsicht ist auch im Hinblick auf Mogelpackungen geboten. Da in vielen
europäischen Ländern - wie beispielsweise Deutschland - REITs ein noch relativ neues Investmentprodukt sind, investierten und investieren zum Teil immer
noch Investmentfonds nicht ausschließlich in REITs, sondern darüber hinaus auch in gewöhnliche Immobilienaktiengesellschaften und so genannte immobiliennahe
Werte wie Dividendentitel von Hypothekenbanken, Bauunternehmen und Produzenten von Baumaterial.