Immobilienfonds
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds profitieren gerade in Deutschland im gewerblichen Bereich von der guten wirtschaftlichen Situation. Außerdem wurden die Preise
nicht durch übermäßige Spekulationen nach oben getrieben - wie beispielsweise in Großbritannien -, sodass Investoren hierzulande keine Angst vor dem Platzen
einer Immobilienblase haben müssen. Hinzu kommt, dass Immobilieninvestments gegenwärtig an Attraktivität gewinnen, weil das Schreckgespenst Inflation
herumgeistert.
Denn ihre Positionen überschneiden sich zumeist gar nicht oder - im Falle von geschlossenen Immobilienfonds - nur sehr wenig mit den klassischen
Anlageinstrumenten: Aktien, Renten und gegebenenfalls Immobilien. Hinzu kommt, dass sich mit geschlossenen Fondskonstruktionen ähnlich wie mit
Zertifikaten Spezialpakete schnüren lassen.
Zwar gibt es bei den Immobilieninvestments auch die Möglichkeit, statt eines geschlossenen einen offenen Fonds zu wählen. Die
offene Fondsvariante hat für den Investor den Vorteil, dass er aus dem offenen Immobilienfonds problemlos jederzeit aussteigen kann. Der Nachteil ist jedoch,
dass offene Immobilienfonds sehr ähnlich strukturiert sind. Bei einem «geschlossene»n Fonds besteht hingegen der Vorteil, sich ein ganz speziell auf die
eigenen Bedürfnisse und Wünsche strukturiertes, passgenaues Immobilienportfolio zusammenstellen zu können.
Der Spezialist für Auslandsimmobilien und gleichzeitig Erfinder der Holland Immobilienfonds», das Bankhaus Wölbern, bisher im Besitz einer südafrikanischen
Bankengruppe, ging jüngst an einen Hamburger Privatinvestor aus der Private-Equity-Branche. Dem vorliegenden Angebot ist das nicht anzumerken. Es steht in der
Tradition des Hauses Wölbern, das sich mit grundsoliden Immobilienfondskonstruktionen über Jahrzehnte einen Namen gemacht hat. Angeboten wird die Zeichnung
von Kommanditbeteiligungen an der Einundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds.
Es handelt sich um einen Geschlossenen Immobilienfonds für Handwerker aus der langen (und erfolgreichen) Holland-Serie dieses Initiators. Investiert wird in zwei
Bürogebäude in Arnheim und Utrecht. Ersteres steht lt. Prospekt kurz vor der Fertigstellung. Das Gebäude in Utrecht wurde im Jahr 1988 erstellt. Beide Gebäude
sind zu 100 Prozent an öffentliche Vertragspartner langfristig vermietet. Der Kaufpreis der beiden Gebäude beträgt rund 48,3 Mio. EUR. Die Gesamtinvestition
beträgt 58,3 Mio. EUR, die neben dem Gesellschaftskapital über Hypothekendarlehen sind.
Die Anleger beteiligen sich an der oben genannten Beteiligungsgesellschaft, die wiederum jeweils zu 99,99 Prozent an Objektgesellschaften für die sieben
Fondsobjekte beteiligt ist. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 20.000 Can-Dollar und wird zum Zeitpunkt des Beitritts zusätzlich eines Agios von 5 Prozent
zur Zahlung fällig. Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 225 Millionen Can-Dollar, das zur Zeichnung zur Verfügung stehende Kommanditkapital 106 Millionen
Can-Dollar. In Kanada werden 210 Millionen Can-Dollar investiert.
Eine erfolgreiche neue Produktlinie im Bereich der Geschlossenen Fonds macht derzeit Furore. Wir nennen sie Multi-Invest-Fonds. Die Fonds investieren nicht
nur in verschiedene Anlageobjekte, sondern auch in diverse Anlageformen. Innerhalb dieser neuen insbesondere bei Großvertrieben gefragten Produktform werden
unterschiedliche Gestaltungen angeboten. So enthalten manche dieser Fonds, wie der dem hier zu besprechenden Prospekt zugrunde liegende, neben Anlagen aus
dem freien Kapitalmarkt auch solche aus geregelten Märkten, zumeist Investmentfonds.
Bei Fonds der Fundus Fondsverwaltungen funktioniert in der Regel weder das eine noch das andere besonders gut und das liegt an der Gestaltung des Prospekts.
Neben der selbstverständlichen formalen Vollständigkeit und Richtigkeit besticht dieser durch eine klare verständliche Sprache verbunden mit einer
interessanten grafischen Gestaltung und einer eindringlichen Darstellung der Rolle des Zeichners als Unternehmer. Die Fundus-Prospekte schaffen es auch
immer wieder, Begeisterung für die ambitionierten Immobilienfonds für Handwerker dieses Anbieters zu wecken.
Angeboten wird die Beteiligung als Kommanditist an der Strandhotel Zingst-Darß GmbH & Co. KG in Höhe von mindestens 10.000 EUR. Anbieter ist die Fundus
Fondsverwaltungen GmbH, Düren. Deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer ist der Dipl. Kfm. Anno August Jagdfeld. Es liegt der Emissionsprospekt Das
Beteiligungsangebot 2005 vor. Investitionsgegenstand ist zum einen ein Hotel-Neubau in der Vier-Sterne-Kategorie mit 121 Zimmern und Suiten, Wellness Bereich
und Tiefgarage. Das Hotel soll von der Steigenberger Hotels AG betrieben werden.
Die Anlagevermittlung ist die Vermittlung von Kapitalanlagen durch Vertriebsgesellschaften. Betroffen davon sind fast alle Arten von Kapitalanlagen,
insbesondere Aktien, festverzinsliche Wertpapiere, Investmentfondsanteile, Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, Schiffsbeteiligungen sowie Bauspar-
und Versicherungsverträge. Der Vertrieb erfolgt regelmäßig aufgrund mündlicher Empfehlungen, gegebenenfalls unter Übergabe von Prospekten und sonstigen
Verkaufsunterlagen.
Das ist aber kein Grund, sich zu ärgern. Investoren für Immobilienfonds haben nämlich die Möglichkeit, vom Jahr für Jahr steigenden Angebot an REITs in anderen Ländern und
Regionen sowie ihren Gewinnchancen zu profitieren - vor allem durch Investments in Fondsprodukte. Die Immobilienfonds für Handwerker ist für viele Anleger nach wie vor
der Inbegriff einer sicheren Geldanlage - vor allem als Schutz gegen Inflation. Wer die Möglichkeit hat, wird daher einen nicht unerheblichen Teil seines
Vermögens in Betongeld investieren.
Es ist für REITs prinzipiell viel leichter, auch einmal eine antizyklische Anlagepolitik zu verfolgen, weil das Geschehen an der Börse die finanzielle
Situation wesentlich weniger beeinflusst. Dafür wird die Kursentwicklung, was aus Anlegersicht wichtig ist, von mehr Faktoren mitbestimmt. Neben dem
Immobilienvermögen ist das vor allem die Unternehmenslage. Aber auch Diskussionen über mögliche Firmenübernahmen können dazu führen, dass die Kurse steigen
oder fallen. Je nachdem, ob die Nachrichten gut oder schlecht sind.
In manchen Marktphasen liefen die REITs fast durchwegs relativ parallel zum breiten Markt. In einigen verzeichneten REITs sogar Kurszuwächse, während der
breite Markt Federn lassen musste. Sobald sich der deutsche Aktienmarkt für Immobilienfonds entsprechend entwickelt hat, dürfte die Möglichkeit bestehen, sich zum Beispiel in
Spezial-Immobilien wie vielleicht sogar einmal Gefängnisaktien einzukaufen, wodurch sich - so makaber es klingen mag - die Portfoliostruktur optimieren
lässt.
Anders als bei offenen Immobilienfonds ist für den Aktienkurs von REITs an der Börse nicht allein der Wert des Immobilienvermögens entscheidend, sondern
darüber hinaus auch für die sonstige Situation des Unternehmens. Gibt es zum Beispiel Übernahmephantasien, kann das für die Kurse von REITs mitunter eine erheblich
größere Rolle spielen. Ebenso kann die Qualität des Managements den Börsenwert beeinflussen. In Boomphasen können die Aktienkurse von REITs erheblich über dem
Wert des Immobilienportfolios liegen, in Schwächeperioden kann er deutlich darunter notieren.
Kommt es hier zu einer Eintrübung, kann sich das auf die Kurse von REIT-Aktien negativ auswirken. Der Vorteil von REITs gegenüber anderen Aktiengesellschaften
ist aber, dass ihre Ertragssituation wesentlich stabiler und besser kalkulierbar ist. Denn Mietverträge für Immobilien laufen meist viele Jahre, wodurch
sich für mehrere Jahre im Voraus recht genau errechnen lässt, welche Mittel dem REIT zufließen werden. Zu Gute kommt REITs ferner, dass sie mit den ihnen
zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln ungestört arbeiten können.
Auf Grund ihrer geringen Wertschwankung sind Geldmarktfonds prinzipiell nicht nur als vorübergehender Liquiditätsparkplatz bestens geeignet, sondern auch
für die Vermögenssicherung und die Planung von Ertragsströmen. Ein derartiger Fall liegt zum Beispiel vor, wenn nach einer jahrzehntelangen Ansparperiode
ein vorwiegend über Aktienfonds aufgebauter Kapitalstock langsam aufgezehrt werden soll. Dann ist es zur Stabilisierung des angesammelten Vermögens in
vielen Fällen sinnvoll, diesen in einen Mix aus Immobilienfonds umzuschichten.
Trotzdem wird die Volatilität erheblich höher sein als bei einem offenen Immobilienfonds. Das ist in guten Zeiten aus Anlegersicht erfreulich, weil sie
dann gleichbedeutend mit hohen Renditen ist. In Schwächephasen sieht es natürlich genau umgekehrt aus. Diesem Umstand können sich Anleger auch durch ein
Fondsinvestment und eine damit verbundene, noch so geschickte Diversifikation nicht entziehen. REITs-Fonds werden immer mehr zum Muss für Anleger. Sie
entwickelten sich zur am besten geeigneten Beimischung von Immobilien.
Aus steuerlicher Sicht ist interessant, dass bei REITs-Fonds nach zwölf Monaten Kursgewinne steuerfrei vereinnahmt werden können. Ausgeschüttete Dividenden,
die bei REITs einen hohen Anteil haben, unterliegen zurzeit noch der vollen Besteuerung. Ab 2009 unterliegen sie nur noch der dann zu zahlenden
Abgeltungssteuer von 25 Prozent. In früheren Jahren entwickelten sich die Kurse der REITs genau entgegengesetzt zum allgemeinen Trend an den Aktienbörsen.
REITs eigneten sich recht gut, um die Schwankungen eines Aktiendepots auszugleichen.