Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds profitieren gerade in Deutschland im gewerblichen Bereich von der guten wirtschaftlichen Situation. Außerdem wurden die Preise
nicht durch übermäßige Spekulationen nach oben getrieben - wie beispielsweise in Großbritannien -, sodass Investoren hierzulande keine Angst vor dem Platzen
einer Immobilienblase haben müssen. Hinzu kommt, dass Immobilieninvestments gegenwärtig an Attraktivität gewinnen, weil das Schreckgespenst Inflation
herumgeistert.
Nicht zu vergessen, dass Ansparverträge natürlich eine besonders unerfahrene Anlegerzielgruppe ansprechen, was bei den Folgekosten ganz besonders zu Buche
schlägt. Dieser Hinweis ist wichtig, weil in den vergangenen Jahren bei einer Reihe von Ansparfonds vollständige oder teilweise Vermögensvernichtung
konstatiert werden musste. Ein positives Beispiel eines gelungenen Ansparfonds, der mit einiger Wahrscheinlichkeit für die betroffenen Anleger akzeptable
oder prospektgemäße Erträge aus Immobilienfonds erwirtschaftet, ist nicht bekannt.
Konkret benannt sind Fondsimmobilien, die sich im Münchner Stadtteil Sendling befinden und zum Zeitpunkt der Prospektierung voll vermietet waren -
insbesondere an die Hypovereinsbank, die Stadt München und den Sporthandschuhhersteller Roeckl. Die Investitionssumme für diese Erstinvestition beträgt 45,5
Mio. EUR. Die beiden weiteren geplanten Immobilienerwerbe sollen nach Ablauf von jeweils ca. fünf Jahren (geplant je 46,02 Mio. EUR Investitionssumme)
erfolgen.
Private Equity Fonds gehören, gemessen an den Absatzzahlen, neben den Schiffsbeteiligungen mit zu den aktuell erfolgreichsten Produktlinien im Bereich der
Geschlossenen Fonds. Neben den attraktiven Provisionen, die Finanzdienstleister mit deren Vertrieb verdienen können, ist sicher eine lange Reihe weiterer
Gründe dafür maßgebend: Da wäre insbesondere die erstaunlich positive, zumeist eher emotional geprägte Berichterstattung in den Medien zum Thema Private
Equity und auch zu den dazu angebotenen, mit hohen Kosten belasteten Anlageformen.
Es handelt sich um einen Geschlossenen Preisvergleich Immobilienfonds aus der langen (und erfolgreichen) Holland-Serie dieses Initiators. Investiert wird in zwei
Bürogebäude in Arnheim und Utrecht. Ersteres steht lt. Prospekt kurz vor der Fertigstellung. Das Gebäude in Utrecht wurde im Jahr 1988 erstellt. Beide Gebäude
sind zu 100 Prozent an öffentliche Vertragspartner langfristig vermietet. Der Kaufpreis der beiden Gebäude beträgt rund 48,3 Mio. EUR. Die Gesamtinvestition
beträgt 58,3 Mio. EUR, die neben dem Gesellschaftskapital über Hypothekendarlehen sind.
Kreditgeber ist die HSH Nordbank AG, Hamburg. Die mit der Emission verbundenen Kosten (Weichkosten) bewegen sich am unteren Ende der für derartige Emissionen
üblichen Bandbreite. Die Außenfinanzierung des Anteils ist möglich. Angebote über eine 50-Prozent-Finanzierung in Euro oder sfr liegen dem Prospekt bei. Die
dadurch entstehenden zusätzlichen Risiken sind im Prospekt beschrieben. Es werden jährliche Ausschüttungen in Höhe von 7 bis 7,5 Prozent in Aussicht gestellt.
Dass Beteiligungen an geschlossenen Fonds mit den Chancen, aber auch mit den Risiken unternehmerischer Investitionen verbunden sind, ist kein Geheimnis.
Dennoch ignorieren dies viele Anleger und auch manche Berater und Vermittler hartnäckig. Die einen, weil sie den Prospekt nicht lesen oder lesen wollen, die
anderen, weil sie am schnellen Geschäft interessiert sind und deshalb im Kundengespräch vorzugsweise über Ausschüttungen, Renditen und Steuervorteile reden
statt über Risiken, in der Hoffnung, dass die Interessenten dadurch schneller zur Unterschrift bereit sind.
Beispielhaft sei hier an die bei Geschlossenen Fonds häufig praktizierte Finanzierung mit Krediten in Niedrigzinswährungen (Schweizer Franken und japanischer
Yen) erinnert. Die Finanzerfahrungen vieler Anleger reichen häufig nicht aus, um die mit dieser Form der Fremdfinanzierung verbundenen Risiken vollständig zu
erfassen. Dabei dürften für einen erfahrenen Investor die Vorteile von Preisvergleich Immobilienfonds deren Nachteile weit überwiegen. Angeboten wird eine Beteiligung an
der Reederei MS Global Hebe GmbH & Co. KG, Leer.
Diese Problematik erhöht natürlich die mit der Investition in geschlossene Fonds verbundenen ohnehin umfangreichen Investitionsrisiken. Außerdem wird die
dem Berater/Vermittler laut BGH-Urteil auferlegte Plausibilitätsprüfung durch diese Gestaltungsmöglichkeiten bei der Einzahlung fast unmöglich gemacht,
sodass auch seine Haftungsrisiken aus der Vermittlung des Fonds ansteigen. Da jedoch andererseits die für derartige Konstruktionen besonders ansprechbare
unerfahrene Zielgruppe vergleichsweise selten zu juristischen Mitteln greift.
Immobilien und Aktien - für viele deutsche Anleger war das bislang ein Gegensatz. Immobilien stehen für Sicherheit schlechthin, Aktien für eine renditestarke,
aber auch mit Risiken verbundene Geldanlage. Mit Real Estate Investment Trusts (REITs) lässt sich Immobilienvermögen an die Börse bringen, und zwar ganz
speziell zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Anlegern und Unternehmen. Da es in Deutschland aktuell noch keine REITs gibt, dürfte es noch einige Zeit
dauern, bis sich auch hier zu Lande ein REIT-Markt etabliert hat.
Das ist aber kein Grund, sich zu ärgern. Investoren für Immobilienfonds haben nämlich die Möglichkeit, vom Jahr für Jahr steigenden Angebot an REITs in anderen Ländern und
Regionen sowie ihren Gewinnchancen zu profitieren - vor allem durch Investments in Fondsprodukte. Die Preisvergleich Immobilienfonds ist für viele Anleger nach wie vor
der Inbegriff einer sicheren Geldanlage - vor allem als Schutz gegen Inflation. Wer die Möglichkeit hat, wird daher einen nicht unerheblichen Teil seines
Vermögens in Betongeld investieren.
Die Verpflichtungen des Anlagevermittlers umfassen in der Regel nur die Erteilung von Auskünften sowie die Durchführung der Vermittlung der Kapitalanlage.
Nach § 1 Abs. 1a Nr. 1 Kreditwesengesetz (KWG) wird die Anlagevermittlung aufsichtsrechtlich als Finanzdienstleistung qualifiziert. Die Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) nimmt einen gewerbsmäßigen und damit erlaubnispflichtigen Betrieb bei 25 Transaktionen pro Monatsdurchschnitt an.
Börsennotierte Aktiengesellschaften, und nur in dieser Form sind REITs für Privatanleger interessant, müssen Investoren sehr genau und regelmäßig über die
Lage ihres Unternehmens informieren. Wie bereits erwähnt, sorgt die hohe Liquidität von Aktien dafür, dass aktuelle Anteilspreise sozusagen täglich verfügbar
sind. Insofern wissen Anleger immer, wie viel ihr Immobilienfonds gerade wert ist. REITs sind auch im Ausland steuerlich begünstigt. Die Ertragsbesteuerung
erfolgt nicht auf Unternehmens-, sondern auf Anlegerebene.
Anders als bei offenen Immobilienfonds ist für den Aktienkurs von REITs an der Börse nicht allein der Wert des Immobilienvermögens entscheidend, sondern
darüber hinaus auch für die sonstige Situation des Unternehmens. Gibt es zum Beispiel Übernahmephantasien, kann das für die Kurse von REITs mitunter eine erheblich
größere Rolle spielen. Ebenso kann die Qualität des Managements den Börsenwert beeinflussen. In Boomphasen können die Aktienkurse von REITs erheblich über dem
Wert des Immobilienportfolios liegen, in Schwächeperioden kann er deutlich darunter notieren.
Hinzu kommt, dass bei REITs außerhalb des Euroraumes ein Währungsrisiko mit berücksichtigt werden muss. So mussten in den vergangenen Jahren europäische
Investoren beispielsweise bei US-REITs wegen des schwächelnden US-Dollars mitunter deutliche Kursabschläge akzeptieren. Mit REITs seien die höchsten Renditen
am besten in einem breit gestreuten, langfristig ausgerichteten Immobilien-Portfolio zu erzielen, sagt Michael Gruppe, Executive Vice President of Research
and Investor Outreach der National Association of Real Estate Investment Trusts.
REIT-Fonds können durch ihre häufig gegenläufige Wertentwicklung zum Aktienmarkt, vor allem in Zeiten fallender Notierungen, zur Stabilität der Depotrendite
beitragen. Allerdings lohnt sich Sorgfalt bei der Fondsauswahl. Pflicht ist auf jeden Fall ein Blick auf die Depotpositionen. Diese sollten mindestens 30
Werte aus verschiedenen Segmenten (Büros, Geschäfte, Einkaufszentren) und Regionen umfassen, auch wenn es sich wie bei US-REITs nur um ein einziges (großes)
Land handelt.
Doch in den vergangenen drei Jahren - seitdem es an den Aktienmärken mit den Kursen wieder kräftig nach oben ging - entwickelten sich auch REITs unerwartet
gut. Das Plus der REITs-Fonds konnte mit im Schnitt gut 70 Prozent durchaus mit der Performance mithalten, die europäische Immobilienfonds ihren Anteilseignern
bescherten. Allerdings sollten sich Anleger durch die in der Tabelle besonders hervorstechenden guten Ergebnisse amerikanischer REIT-Fonds nicht blenden
lassen. Diese sind auf Dollarbasis errechnet.
Diese Kombination ist aus folgenden Gründen besonders interessant: So sollten Immobilienfonds, vor allem aus steuerlichen Gründen, mit in einen Entnahmeplan
eingebaut werden. Rentenfonds können interessant sein, um relativ risikolos in Phasen fallender Zinsen an Kursgewinnen festverzinslicher Wertpapiere
mitzuverdienen. Die Vorzüge von Geldmarktfonds liegen in allererster Linie in ihren äußerst geringen Kursschwankungen und den ebenfalls vergleichsweise
recht geringen Kosten.