Immobilienfonds
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Ein Anleger kann sich entweder durch Einmalzahlungen in Höhe von mindestens 7.669 EUR + 5 Prozent Abwicklungsgebühr oder mittels 190 monatlicher Raten in
Höhe von mindestens 38,35 EUR an der oben genannten KG als Kommanditist über den oben gleichfalls genannten Treuhänder beteiligen. Angeboten wird außerdem
eine Kombination, bei der nur 50 Prozent der Zeichnungssumme zuzüglich der Abwicklungsgebühr in einer Summe gezahlt werden. Die restliche Zeichnungssumme
soll durch Umbuchung der Ausschüttungen erbracht werden.
Nicht zu vergessen, dass Ansparverträge natürlich eine besonders unerfahrene Anlegerzielgruppe ansprechen, was bei den Folgekosten ganz besonders zu Buche
schlägt. Dieser Hinweis ist wichtig, weil in den vergangenen Jahren bei einer Reihe von Ansparfonds vollständige oder teilweise Vermögensvernichtung
konstatiert werden musste. Ein positives Beispiel eines gelungenen Ansparfonds, der mit einiger Wahrscheinlichkeit für die betroffenen Anleger akzeptable
oder prospektgemäße Erträge aus Immobilienfonds erwirtschaftet, ist nicht bekannt.
Mit klassischen geschlossenen Fondsbeteiligungen in Immobilien wären solche Ergebnisse nicht erzielbar. Nach den Klassikern (Immobilien) sowie den Private
Equity-, New-Energy- und Lebensversicherungsfonds folgt jetzt also gewissermaßen die dritte Welle geschlossener Fondsmodelle: Damit sind so exotische
Anlagethemen gemeint wie Patentfonds, Fonds für Computerspiele und Events. Darüber hinaus gibt es als vorletzten Schrei Bildungs- und Sanierungsfonds,
welche auf Unternehmen setzen, die in die Klemme geraten sind.
Der Spezialist für Auslandsimmobilien und gleichzeitig Erfinder der Holland Immobilienfonds», das Bankhaus Wölbern, bisher im Besitz einer südafrikanischen
Bankengruppe, ging jüngst an einen Hamburger Privatinvestor aus der Private-Equity-Branche. Dem vorliegenden Angebot ist das nicht anzumerken. Es steht in der
Tradition des Hauses Wölbern, das sich mit grundsoliden Immobilienfondskonstruktionen über Jahrzehnte einen Namen gemacht hat. Angeboten wird die Zeichnung
von Kommanditbeteiligungen an der Einundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds.
Außerdem spricht die außergewöhnliche Intransparenz dieses Produkts für den Markterfolg, denn schließlich werden allzu blumige Werbeaussagen so erst spät
entlarvt. Daneben gelingt es den Anbietern immer wieder, die enorme Performance der von deutschen Politikern schon als Heuschrecken bezeichneten, agressiv
auftretenden sog. Hedgefonds auf die Geschlossenen Private Equity Preisvergleich Immobilienfonds zu übertragen und den Eindruck einer gewissen Zwangsläufigkeit hoher Renditen von
Private Equity- und Venture Capital Investitionen zu erwecken.
Kreditgeber ist die HSH Nordbank AG, Hamburg. Die mit der Emission verbundenen Kosten (Weichkosten) bewegen sich am unteren Ende der für derartige Emissionen
üblichen Bandbreite. Die Außenfinanzierung des Anteils ist möglich. Angebote über eine 50-Prozent-Finanzierung in Euro oder sfr liegen dem Prospekt bei. Die
dadurch entstehenden zusätzlichen Risiken sind im Prospekt beschrieben. Es werden jährliche Ausschüttungen in Höhe von 7 bis 7,5 Prozent in Aussicht gestellt.
Die prognostizierte Rendite soll vorrangig in Wohnimmobilien erzielt werden. Die gut les- aber schwer verstehbaren Geschäftsprinzipien scheinen auf eine
schlichte Markttaktik hinzuweisen, die den Erwerb jetzt günstiger Immobilien und deren Wiederverkauf in besseren Zeiten zu höheren Preisen zum Inhalt hat.
Neben den als in der Immobilienwirtschaft üblich geschilderten Vorgehensweisen wie Aufteilung, Grossistengeschäft und Veredelungsgeschäft sind auch
Beteiligungen an (zum Initiatorenkreis hinzurechenbaren?)
Im Jahr 1966 wurden die ersten deutschen Preisvergleich Immobilienfonds aufgelegt und bildeten neben den Offenen Immobilienfonds über Jahrzehnte das Hauptabsatzprodukt der
deutschen Investmentindustrie. Das Streben nach Sicherheit, insbesondere der Anleger der Kriegsgeneration, spiegelt sich hier besonders wider. Der
Investmentgedanke ist gekennzeichnet durch das Prinzip der Risikostreuung und die Möglichkeit, auch Wertpapiere in Bruchteilen von Anteilen erwerben zu
können.
Diese Problematik erhöht natürlich die mit der Investition in geschlossene Fonds verbundenen ohnehin umfangreichen Investitionsrisiken. Außerdem wird die
dem Berater/Vermittler laut BGH-Urteil auferlegte Plausibilitätsprüfung durch diese Gestaltungsmöglichkeiten bei der Einzahlung fast unmöglich gemacht,
sodass auch seine Haftungsrisiken aus der Vermittlung des Fonds ansteigen. Da jedoch andererseits die für derartige Konstruktionen besonders ansprechbare
unerfahrene Zielgruppe vergleichsweise selten zu juristischen Mitteln greift.
Immobilien und Aktien - für viele deutsche Anleger war das bislang ein Gegensatz. Immobilien stehen für Sicherheit schlechthin, Aktien für eine renditestarke,
aber auch mit Risiken verbundene Geldanlage. Mit Real Estate Investment Trusts (REITs) lässt sich Immobilienvermögen an die Börse bringen, und zwar ganz
speziell zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Anlegern und Unternehmen. Da es in Deutschland aktuell noch keine REITs gibt, dürfte es noch einige Zeit
dauern, bis sich auch hier zu Lande ein REIT-Markt etabliert hat.
Deshalb blieben bislang eigentlich nur offene Immobilienfonds übrig. Denn wer sich für den Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds entschieden hat,
muss einkalkulieren, dass er womöglich zehn Jahre und länger keinen Zugriff auf sein Kapital hat, außer er nimmt beim Verkauf seiner Beteiligung an den
Emittenten oder via Zweitmarkt hohe Abschläge in Kauf. Bei offenen Preisvergleich Immobilienfonds handelt es sich um ein Anlageinstrument, das vor rund 50 Jahren in
Deutschland kreiert wurde und das es in dieser Form eigentlich nur hier zu Lande gibt.
Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, sich um die Vermeidung von Interessenkonflikten zu bemühen und hat dafür zu sorgen, dass unvermeidbare
Konflikte unter der gebotenen Wahrung der Interessen der Anteilinhaber gelöst werden. Die Bankenaufsichtsbehörde kann Richtlinien erlassen, nach denen sie
für den Regelfall beurteilt, ob den Verpflichtungen nach Satz 1 und Satz 6 entsprochen ist. Die Ergänzung soll dem Interesse der Anleger dienen und dafür
sorgen, dass die Investmentgesellschaft mögliche Interessenkonflikte gerecht lösen wird.
Selbst wenn man bereit ist, sich dieses Wissen anzueignen und permanent die weitere Entwicklung mitzuverfolgen, haben Anleger von Immobilienfonds dennoch gegenüber
institutionellen Investoren erhebliche Nachteile bei der Informationsbeschaffung. Insbesondere wenn es um Investments in asiatische REITs geht. Und damit
nicht genug. Außerdem gibt es neben den eben beschriebenen Equity- oder Aktien-REITs auch noch REITs, die Hypothekarkredite (engl.: mortgages) aufkaufen.
Diese sind aber so speziell, dass sie für Privatanleger als Anlageprodukt nicht in Frage kommen.
Eine Garantie auf hohe Gewinne gibt es für Anleger auch mit REIT-Aktien nicht. Wie viel für die Aktionäre herausspringt, hängt von mehreren Faktoren ab: Zum
einen natürlich von der Entwicklung des Immobilienmarktes der boomt schon seit Längerem in den USA und Fernost, sodass es in naher Zukunft zu Korrekturen,
also Kursrückschlägen, kommen könnte, wobei die Gefahren der Überhitzung im Wohnungsbau deutlich höher sind als bei Gewerbeimmobilien. Darüber hinaus ist
aber auch die allgemeine Aktienmarktentwicklung von Bedeutung.
Hinzu kommt, dass bei REITs außerhalb des Euroraumes ein Währungsrisiko mit berücksichtigt werden muss. So mussten in den vergangenen Jahren europäische
Investoren beispielsweise bei US-REITs wegen des schwächelnden US-Dollars mitunter deutliche Kursabschläge akzeptieren. Mit REITs seien die höchsten Renditen
am besten in einem breit gestreuten, langfristig ausgerichteten Immobilien-Portfolio zu erzielen, sagt Michael Gruppe, Executive Vice President of Research
and Investor Outreach der National Association of Real Estate Investment Trusts.
Die Auswahl und Bewertung einzelner REITs erfordert eine profunde Kenntnis der Funktionsweise und der Besonderheiten des Aktien- und Immobilienmarktes. Darüber
hinaus ist es - wie schon angedeutet - erforderlich, das eingesetzte Kapital auf eine Vielzahl von REITs verschiedener Branchen und womöglich Regionen zu
verteilen. Dafür eignet sich am besten eine Fondslösung. Es gibt zahlreiche Fonds, mit denen sich dies realisieren lässt. Die vielfältigen Faktoren, die den
Kurs von börsennotierten REITs beeinflussen können.
Doch in den vergangenen drei Jahren - seitdem es an den Aktienmärken mit den Kursen wieder kräftig nach oben ging - entwickelten sich auch REITs unerwartet
gut. Das Plus der REITs-Fonds konnte mit im Schnitt gut 70 Prozent durchaus mit der Performance mithalten, die europäische Immobilienfonds ihren Anteilseignern
bescherten. Allerdings sollten sich Anleger durch die in der Tabelle besonders hervorstechenden guten Ergebnisse amerikanischer REIT-Fonds nicht blenden
lassen. Diese sind auf Dollarbasis errechnet.
Zudem müssen Investoren womöglich hinsichtlich der Ausrichtung umdenken. Bislang galt es bei offenen Immobilienfonds aus Renditegründen als schick, den
Schwerpunkt der Aktivitäten von Deutschland auf andere Länder zu verlagern. Jetzt könnte Deutschland wieder erheblich an Attraktivität gewinnen. Schließlich
sind vor allem in Spanien und Großbritannien die Immobilienmärkte heiß gelaufen. Rückschläge drohen. Außerdem brachten die meisten auf Deutschland
ausgerichteten offenen Immobilienfonds ihre Portfolios auf Vordermann.