Immobilienfonds
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds, die als Ansparfonds konzipiert sind oder die Ansparmöglichkeit in Raten als Option anbieten, sind immer mit großer Vorsicht zu
genießen. Das liegt ganz einfach zunächst daran, dass Geld, das in ein bestehendes Objekt nicht sofort, sondern nur in kleinen Raten investiert werden kann,
zunächst einmal Geld kostet. Es gibt noch mehr Gründe für diese These: Die Verwaltung von Ansparverträgen kostet natürlich zusätzlich Geld für deren
Verwaltung und den kostenträchtigen Umgang mit Zahlungsausfällen.
Allerdings besteht auch hier das Problem, dass aufgrund des allgemein stark gestiegenen Interesses wirklich lukrative Objektive alles andere als leicht zu
finden sind. Gegen geschlossene Immobilienfonds gibt es eine Vielzahl von Vorbehalten. Viele davon bestehen zu Recht. Da sind zum einen die hohen Kosten, beispielsweise
für Vertrieb und Marketing, die dem Anleger aufgebrummt werden. Ein anderes Manko ist natürlich die geringe Liquidität. Wer vorzeitig aus einem geschlossenen
Immobilienfonds aussteigt, muss hohe Abschläge einkalkulieren.
So ist die Teuerungsrate im Euro-Raum inzwischen auf etwa 4 Prozent gestiegen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat bereits ihre Besorgnis über diese
Entwicklung geäußert. Sie kann aber mit ihren geldpolitischen Instrumenten, vor allem in Form einer Anhebung der Leitzinsen, diesem Trend wegen der Subprime
Krise nicht entschlossen mit den eigentlich nötigen Maßnahmen entgegenwirken. Das könnte nämlich zu einer Liquiditätskrise führen. Aus diesem Grund dürfte die
Phase stark anziehender Teuerungsraten erst einmal weiter anhalten.
Private Equity Fonds gehören, gemessen an den Absatzzahlen, neben den Schiffsbeteiligungen mit zu den aktuell erfolgreichsten Produktlinien im Bereich der
Geschlossenen Fonds. Neben den attraktiven Provisionen, die Finanzdienstleister mit deren Vertrieb verdienen können, ist sicher eine lange Reihe weiterer
Gründe dafür maßgebend: Da wäre insbesondere die erstaunlich positive, zumeist eher emotional geprägte Berichterstattung in den Medien zum Thema Private
Equity und auch zu den dazu angebotenen, mit hohen Kosten belasteten Anlageformen.
Nun gibt es in Deutschland eine weit verbreitete Sichtweise auf jede Art von Immobilienanlagen, die diesem Investitionsobjekt eine unverrückbare Sicherheit
zuweist und Wertschwankungen nur in ihrer positiven Form für möglich hält. Ab einer bestimmten Vermögens- oder Einkommenshöhe gibt es zwar viele erfahrene
Anleger, die dieses Missverständnis bereits mit hohen Vermögensverlusten bezahlt haben. Umso wichtiger erscheint es, dass gleichermaßen aussichts- wie
risikoreiche Preiswerte Immobilienfonds wie das vorliegende so gestaltet sind.
Angeboten wird die Zeichnung von Beteiligungen an der Star Private Equity V Beteiligungs GmbH & Co. KG, Grünwald. Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 EUR
(+ 5 Prozent Agio). Das gesamte Fondsvolumen ist mit 300 Mio. EUR bis max. 400 Mio. EUR geplant. Die Gesellschaft investiert insbesondere in einen namentlich
genannten, auf den Cayman Islands domizilierenden Dachfonds. Die Einzahlung erfolgt in drei Tranchen: 50 Prozent + 5 Prozent Agio nach Aufforderung, 30
Prozent zum 31.12.2007 und 20 Prozent zum 31.12.2008.
Gleich im ersten Teil des vorliegenden Prospekts wird mit dem Begriff Renditefonds eines der Reizworte der Anlegerschützer strapaziert. Außerdem ist davon
die Rede, dass der Fonds auch für Immobilieneinsteiger sinnvoll sei. In der Tat wird es unerfahrenen Anlegern besonders leicht gemacht, in diesen Fonds zu
investieren. Da ist einerseits die niedrige Mindestbeteiligungssumme. Hinzu kommt die halbjährliche Auszahlung der vergleichsweise hohen Ausschüttung. Was
die angesprochene Zielgruppe besonders angenehm empfinden wird.
Beispielhaft sei hier an die bei Geschlossenen Fonds häufig praktizierte Finanzierung mit Krediten in Niedrigzinswährungen (Schweizer Franken und japanischer
Yen) erinnert. Die Finanzerfahrungen vieler Anleger reichen häufig nicht aus, um die mit dieser Form der Fremdfinanzierung verbundenen Risiken vollständig zu
erfassen. Dabei dürften für einen erfahrenen Investor die Vorteile von Preiswerte Immobilienfonds deren Nachteile weit überwiegen. Angeboten wird eine Beteiligung an
der Reederei MS Global Hebe GmbH & Co. KG, Leer.
Im Bereich der festverzinslichen Wertpapiere liegt das Streben nach Risikostreuung nicht unbedingt auf der Hand, handelt es sich doch um Wertpapiere, die
einen festen Zins versprechen und am Ende der Laufzeit die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals garantieren. Die Funktionsweise selbst eines
Standardrentenfonds ist jedoch komplizierter, als es auf den ersten Blick scheint. Insbesondere die Zinsempfindlichkeit des Anlageergebnisses wird häufig
von Anlegern unterschätzt.
Immobilien und Aktien - für viele deutsche Anleger war das bislang ein Gegensatz. Immobilien stehen für Sicherheit schlechthin, Aktien für eine renditestarke,
aber auch mit Risiken verbundene Geldanlage. Mit Real Estate Investment Trusts (REITs) lässt sich Immobilienvermögen an die Börse bringen, und zwar ganz
speziell zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Anlegern und Unternehmen. Da es in Deutschland aktuell noch keine REITs gibt, dürfte es noch einige Zeit
dauern, bis sich auch hier zu Lande ein REIT-Markt etabliert hat.
Offene Immobilienfonds dürfen nach dem Entwurf mehr als bisher in Grundstücken außerhalb des europäischen Währungsraums investieren. Wegen des Währungsrisikos
soll die Obergrenze jedoch bei Preiswerte Immobilienfonds der 30 Prozent festgesetzt werden (vgl. § 27 Abs. 5 KAGG). Bei offenen Immobilienfonds soll im Interesse der Anleger der
Anteilspreis täglich ermittelt (§ 34 Abs. 3 KAGG) und die Tätigkeit in den Sachverständigenausschüssen zeitlich begrenzt werden (§ 32 Abs. 2 KAGG). In
Erfüllung des in § 10 Abs. 1 Satz 1 KAGG niedergelegten Grundsatzes.
Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, sich um die Vermeidung von Interessenkonflikten zu bemühen und hat dafür zu sorgen, dass unvermeidbare
Konflikte unter der gebotenen Wahrung der Interessen der Anteilinhaber gelöst werden. Die Bankenaufsichtsbehörde kann Richtlinien erlassen, nach denen sie
für den Regelfall beurteilt, ob den Verpflichtungen nach Satz 1 und Satz 6 entsprochen ist. Die Ergänzung soll dem Interesse der Anleger dienen und dafür
sorgen, dass die Investmentgesellschaft mögliche Interessenkonflikte gerecht lösen wird.
In manchen Marktphasen liefen die REITs fast durchwegs relativ parallel zum breiten Markt. In einigen verzeichneten REITs sogar Kurszuwächse, während der
breite Markt Federn lassen musste. Sobald sich der deutsche Aktienmarkt für Immobilienfonds entsprechend entwickelt hat, dürfte die Möglichkeit bestehen, sich zum Beispiel in
Spezial-Immobilien wie vielleicht sogar einmal Gefängnisaktien einzukaufen, wodurch sich - so makaber es klingen mag - die Portfoliostruktur optimieren
lässt.
Eine Garantie auf hohe Gewinne gibt es für Anleger auch mit REIT-Aktien nicht. Wie viel für die Aktionäre herausspringt, hängt von mehreren Faktoren ab: Zum
einen natürlich von der Entwicklung des Immobilienmarktes der boomt schon seit Längerem in den USA und Fernost, sodass es in naher Zukunft zu Korrekturen,
also Kursrückschlägen, kommen könnte, wobei die Gefahren der Überhitzung im Wohnungsbau deutlich höher sind als bei Gewerbeimmobilien. Darüber hinaus ist
aber auch die allgemeine Aktienmarktentwicklung von Bedeutung.
Hinzu kommt, dass bei REITs außerhalb des Euroraumes ein Währungsrisiko mit berücksichtigt werden muss. So mussten in den vergangenen Jahren europäische
Investoren beispielsweise bei US-REITs wegen des schwächelnden US-Dollars mitunter deutliche Kursabschläge akzeptieren. Mit REITs seien die höchsten Renditen
am besten in einem breit gestreuten, langfristig ausgerichteten Immobilien-Portfolio zu erzielen, sagt Michael Gruppe, Executive Vice President of Research
and Investor Outreach der National Association of Real Estate Investment Trusts.
Ein Pluspunkt für Immobilienfonds ist zudem, dass die gewerblichen Immobilienmärkte zurzeit in Deutschland Rückenwind von der guten Konjunktur erhalten. Allerdings
gilt es zu bedenken, dass die offenen «Immobilienfonds» einerseits zwar zu den Inflationsgewinnern gehören, andererseits würde sie ein Konjunkturrückschlag
treffen. Denn offene Immobilienfonds stecken ihr Geld fast ausschließlich in die renditestärkeren Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Supermärkte oder
Bürogebäude, nicht aber in die weit weniger konjunkturempfindlichen Wohnimmobilien.
Doch in den vergangenen drei Jahren - seitdem es an den Aktienmärken mit den Kursen wieder kräftig nach oben ging - entwickelten sich auch REITs unerwartet
gut. Das Plus der REITs-Fonds konnte mit im Schnitt gut 70 Prozent durchaus mit der Performance mithalten, die europäische Immobilienfonds ihren Anteilseignern
bescherten. Allerdings sollten sich Anleger durch die in der Tabelle besonders hervorstechenden guten Ergebnisse amerikanischer REIT-Fonds nicht blenden
lassen. Diese sind auf Dollarbasis errechnet.
Aus steuerlicher Sicht ist interessant, dass bei REITs-Fonds nach zwölf Monaten Kursgewinne steuerfrei vereinnahmt werden können. Ausgeschüttete Dividenden,
die bei REITs einen hohen Anteil haben, unterliegen zurzeit noch der vollen Besteuerung. Ab 2009 unterliegen sie nur noch der dann zu zahlenden
Abgeltungssteuer von 25 Prozent. In früheren Jahren entwickelten sich die Kurse der REITs genau entgegengesetzt zum allgemeinen Trend an den Aktienbörsen.
REITs eigneten sich recht gut, um die Schwankungen eines Aktiendepots auszugleichen.