Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds profitieren gerade in Deutschland im gewerblichen Bereich von der guten wirtschaftlichen Situation. Außerdem wurden die Preise
nicht durch übermäßige Spekulationen nach oben getrieben - wie beispielsweise in Großbritannien -, sodass Investoren hierzulande keine Angst vor dem Platzen
einer Immobilienblase haben müssen. Hinzu kommt, dass Immobilieninvestments gegenwärtig an Attraktivität gewinnen, weil das Schreckgespenst Inflation
herumgeistert.
Allerdings besteht auch hier das Problem, dass aufgrund des allgemein stark gestiegenen Interesses wirklich lukrative Objektive alles andere als leicht zu
finden sind. Gegen geschlossene Immobilienfonds gibt es eine Vielzahl von Vorbehalten. Viele davon bestehen zu Recht. Da sind zum einen die hohen Kosten, beispielsweise
für Vertrieb und Marketing, die dem Anleger aufgebrummt werden. Ein anderes Manko ist natürlich die geringe Liquidität. Wer vorzeitig aus einem geschlossenen
Immobilienfonds aussteigt, muss hohe Abschläge einkalkulieren.
Konkret benannt sind Fondsimmobilien, die sich im Münchner Stadtteil Sendling befinden und zum Zeitpunkt der Prospektierung voll vermietet waren -
insbesondere an die Hypovereinsbank, die Stadt München und den Sporthandschuhhersteller Roeckl. Die Investitionssumme für diese Erstinvestition beträgt 45,5
Mio. EUR. Die beiden weiteren geplanten Immobilienerwerbe sollen nach Ablauf von jeweils ca. fünf Jahren (geplant je 46,02 Mio. EUR Investitionssumme)
erfolgen.
Es gibt einige Möglichkeiten, sich an Immobilien in den Wachstumsregionen Südostasiens zu beteiligen. Eine Möglichkeit bilden die sog. REITs-Fonds, also
offene Investmentfonds, die in Immobilienaktien investieren, soweit sie sich entsprechend spezialisiert haben. Bei den geschlossenen Fonds gibt es eine
Reihe von Angeboten, die meist mehrere Südostasien-Immobilien bündeln. Und dann gibt es geschlossene Fonds wie den vorliegenden, die mit Dachfondsstrukturen
ein breit diversifiziertes Portefeuille abbilden.
Nun gibt es in Deutschland eine weit verbreitete Sichtweise auf jede Art von Immobilienanlagen, die diesem Investitionsobjekt eine unverrückbare Sicherheit
zuweist und Wertschwankungen nur in ihrer positiven Form für möglich hält. Ab einer bestimmten Vermögens- oder Einkommenshöhe gibt es zwar viele erfahrene
Anleger, die dieses Missverständnis bereits mit hohen Vermögensverlusten bezahlt haben. Umso wichtiger erscheint es, dass gleichermaßen aussichts- wie
risikoreiche Immobilienfonds für Selbstständige wie das vorliegende so gestaltet sind.
Die Anleger beteiligen sich an der oben genannten Beteiligungsgesellschaft, die wiederum jeweils zu 99,99 Prozent an Objektgesellschaften für die sieben
Fondsobjekte beteiligt ist. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 20.000 Can-Dollar und wird zum Zeitpunkt des Beitritts zusätzlich eines Agios von 5 Prozent
zur Zahlung fällig. Die Gesamtinvestitionssumme beträgt 225 Millionen Can-Dollar, das zur Zeichnung zur Verfügung stehende Kommanditkapital 106 Millionen
Can-Dollar. In Kanada werden 210 Millionen Can-Dollar investiert.
Gleich im ersten Teil des vorliegenden Prospekts wird mit dem Begriff Renditefonds eines der Reizworte der Anlegerschützer strapaziert. Außerdem ist davon
die Rede, dass der Fonds auch für Immobilieneinsteiger sinnvoll sei. In der Tat wird es unerfahrenen Anlegern besonders leicht gemacht, in diesen Fonds zu
investieren. Da ist einerseits die niedrige Mindestbeteiligungssumme. Hinzu kommt die halbjährliche Auszahlung der vergleichsweise hohen Ausschüttung. Was
die angesprochene Zielgruppe besonders angenehm empfinden wird.
Beispielhaft sei hier an die bei Geschlossenen Fonds häufig praktizierte Finanzierung mit Krediten in Niedrigzinswährungen (Schweizer Franken und japanischer
Yen) erinnert. Die Finanzerfahrungen vieler Anleger reichen häufig nicht aus, um die mit dieser Form der Fremdfinanzierung verbundenen Risiken vollständig zu
erfassen. Dabei dürften für einen erfahrenen Investor die Vorteile von Immobilienfonds für Selbstständige deren Nachteile weit überwiegen. Angeboten wird eine Beteiligung an
der Reederei MS Global Hebe GmbH & Co. KG, Leer.
Angeboten wird der Erwerb von Kommanditanteilen an dem in der Überschrift genannten Fonds, der wiederum seinerseits in Immobilien und Immobilienfonds, in
gebrauchte Lebensversicherungen (11 Mio. EUR) sowie in offene Wertpapierfonds (Aktien- und Rentenfonds 10 Mio. EUR) investiert. 9 Mio. EUR zuzüglich des
5-prozentigen bzw. 8-prozentigen Agios fließen in Nebenkosten. Zusammen mit aufzunehmenden Fremdmitteln (50 Mio. EUR gesamt, wovon 5,4 Mio. EUR bereits
aufgenommen sein sollen) soll eine Gesamtinvestition von 100 Mio. EUR ermöglicht werden.
Immobilien und Aktien - für viele deutsche Anleger war das bislang ein Gegensatz. Immobilien stehen für Sicherheit schlechthin, Aktien für eine renditestarke,
aber auch mit Risiken verbundene Geldanlage. Mit Real Estate Investment Trusts (REITs) lässt sich Immobilienvermögen an die Börse bringen, und zwar ganz
speziell zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Anlegern und Unternehmen. Da es in Deutschland aktuell noch keine REITs gibt, dürfte es noch einige Zeit
dauern, bis sich auch hier zu Lande ein REIT-Markt etabliert hat.
Offene Immobilienfonds dürfen nach dem Entwurf mehr als bisher in Grundstücken außerhalb des europäischen Währungsraums investieren. Wegen des Währungsrisikos
soll die Obergrenze jedoch bei Immobilienfonds für Selbstständige der 30 Prozent festgesetzt werden (vgl. § 27 Abs. 5 KAGG). Bei offenen Immobilienfonds soll im Interesse der Anleger der
Anteilspreis täglich ermittelt (§ 34 Abs. 3 KAGG) und die Tätigkeit in den Sachverständigenausschüssen zeitlich begrenzt werden (§ 32 Abs. 2 KAGG). In
Erfüllung des in § 10 Abs. 1 Satz 1 KAGG niedergelegten Grundsatzes.
Im Prinzip ähnelt ein offener «Immobilienfonds» in puncto der Vermögenswerte, in die er investiert, einem G-REIT stark. Das Geld der Investoren fließt
ebenfalls vornehmlich in Gewerbeimmobilien. Auch steuerlich ist diese Art des Immobilieninvestments nicht uninteressant, da nicht der volle Ertrag, der in
Form von Verkaufserlösen und Mieten erzielt wird, besteuert wird. Da die Wertentwicklung sehr schwankungsarm verläuft, eignen sich diese Fonds zudem
prinzipiell recht gut zur Geldanlage für risikoscheue Gemüter.
In manchen Marktphasen liefen die REITs fast durchwegs relativ parallel zum breiten Markt. In einigen verzeichneten REITs sogar Kurszuwächse, während der
breite Markt Federn lassen musste. Sobald sich der deutsche Aktienmarkt für Immobilienfonds entsprechend entwickelt hat, dürfte die Möglichkeit bestehen, sich zum Beispiel in
Spezial-Immobilien wie vielleicht sogar einmal Gefängnisaktien einzukaufen, wodurch sich - so makaber es klingen mag - die Portfoliostruktur optimieren
lässt.
Anders als bei offenen Immobilienfonds ist für den Aktienkurs von REITs an der Börse nicht allein der Wert des Immobilienvermögens entscheidend, sondern
darüber hinaus auch für die sonstige Situation des Unternehmens. Gibt es zum Beispiel Übernahmephantasien, kann das für die Kurse von REITs mitunter eine erheblich
größere Rolle spielen. Ebenso kann die Qualität des Managements den Börsenwert beeinflussen. In Boomphasen können die Aktienkurse von REITs erheblich über dem
Wert des Immobilienportfolios liegen, in Schwächeperioden kann er deutlich darunter notieren.
Dort unterliegen sie der vollen Besteuerung, was aber im Rahmen der Einführung einer Abgeltungssteuer auf Wertpapiererträge ab 2009 korrigiert werden wird.
Bei G-REITs wird dadurch von der Ausschüttung für die meisten Anleger mehr übrig bleiben. Entscheidend sind aber nicht aktuelle oder künftige steuerliche
Vorteile, sondern vor allem, dass Anleger über REITs die Möglichkeit haben, sich an einem professionell gemanagten Immobilienportfolio auf Aktienbasis zu
beteiligen.
REIT-Fonds können durch ihre häufig gegenläufige Wertentwicklung zum Aktienmarkt, vor allem in Zeiten fallender Notierungen, zur Stabilität der Depotrendite
beitragen. Allerdings lohnt sich Sorgfalt bei der Fondsauswahl. Pflicht ist auf jeden Fall ein Blick auf die Depotpositionen. Diese sollten mindestens 30
Werte aus verschiedenen Segmenten (Büros, Geschäfte, Einkaufszentren) und Regionen umfassen, auch wenn es sich wie bei US-REITs nur um ein einziges (großes)
Land handelt.
Äußerst interessant nicht nur im Hinblick auf ein Anti-Inflations-Investment, sondern auch hinsichtlich der Abgeltungsteuer sind offene Immobilienfonds.
Denn die Ausschüttungen offener Immobilienfonds, auf die der Hauptanteil des jährlichen Wertzuwachses erfolgt, sind traditionell zu einem großen Teil
steuerfrei - insbesondere wenn es sich um Fonds mit hohen Auslandsanlagen handelt. Sie profitieren stark von den Doppelbesteuerungsabkommen. Aber es gibt
auch inlandsorientierte offene Immobilienfonds mit niedriger Steuerquote.
Deshalb fährt man in der Regel besser, wenn man sich selbst einen Fondskorb zusammenstellt, der zum Beispiel aus einem Investment in einen US- und einen
Europa-REIT-Fonds besteht. Eine wichtige Voraussetzung für ein erfolgreiches Fondsinvestment ist die Diversifikation des Fondsvermögens. Das bedeutet, dass
der Fondsmanager mindestens 20, besser mindestens 30 Werte im Depot hat. Nur so ist es möglich, die Ausschläge in der Wertentwicklung nach oben und unten,
also die so genannte Volatilität, deutlich zu vermindern.