Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds, die als Ansparfonds konzipiert sind oder die Ansparmöglichkeit in Raten als Option anbieten, sind immer mit großer Vorsicht zu
genießen. Das liegt ganz einfach zunächst daran, dass Geld, das in ein bestehendes Objekt nicht sofort, sondern nur in kleinen Raten investiert werden kann,
zunächst einmal Geld kostet. Es gibt noch mehr Gründe für diese These: Die Verwaltung von Ansparverträgen kostet natürlich zusätzlich Geld für deren
Verwaltung und den kostenträchtigen Umgang mit Zahlungsausfällen.
Allerdings besteht auch hier das Problem, dass aufgrund des allgemein stark gestiegenen Interesses wirklich lukrative Objektive alles andere als leicht zu
finden sind. Gegen geschlossene Immobilienfonds gibt es eine Vielzahl von Vorbehalten. Viele davon bestehen zu Recht. Da sind zum einen die hohen Kosten, beispielsweise
für Vertrieb und Marketing, die dem Anleger aufgebrummt werden. Ein anderes Manko ist natürlich die geringe Liquidität. Wer vorzeitig aus einem geschlossenen
Immobilienfonds aussteigt, muss hohe Abschläge einkalkulieren.
So ist die Teuerungsrate im Euro-Raum inzwischen auf etwa 4 Prozent gestiegen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat bereits ihre Besorgnis über diese
Entwicklung geäußert. Sie kann aber mit ihren geldpolitischen Instrumenten, vor allem in Form einer Anhebung der Leitzinsen, diesem Trend wegen der Subprime
Krise nicht entschlossen mit den eigentlich nötigen Maßnahmen entgegenwirken. Das könnte nämlich zu einer Liquiditätskrise führen. Aus diesem Grund dürfte die
Phase stark anziehender Teuerungsraten erst einmal weiter anhalten.
Es gibt einige Möglichkeiten, sich an Immobilien in den Wachstumsregionen Südostasiens zu beteiligen. Eine Möglichkeit bilden die sog. REITs-Fonds, also
offene Investmentfonds, die in Immobilienaktien investieren, soweit sie sich entsprechend spezialisiert haben. Bei den geschlossenen Fonds gibt es eine
Reihe von Angeboten, die meist mehrere Südostasien-Immobilien bündeln. Und dann gibt es geschlossene Fonds wie den vorliegenden, die mit Dachfondsstrukturen
ein breit diversifiziertes Portefeuille abbilden.
Investiert wird in Geschlossene Immobilienfonds für Studenten mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Es können auch Zielfonds, die in Wohnungen und Hotels investieren,
erworben werden. Die Auswahl erfolgt nach einem speziellen, von der Anbieterin entwickelten Bewertungssystem. Die Mindestanlage beträgt 20.000 EUR + 5 % Agio.
Die Laufzeit ist mit acht Jahren ab Vollinvestition geplant. Es werden durchschnittliche Auszahlungen von 6 bis 8 % zuzüglich der Kapitalrückführung
prognostiziert. Das Gesamtinvestitionsvolumen ist mit ca.16 Mio. EUR geplant.
Kreditgeber ist die HSH Nordbank AG, Hamburg. Die mit der Emission verbundenen Kosten (Weichkosten) bewegen sich am unteren Ende der für derartige Emissionen
üblichen Bandbreite. Die Außenfinanzierung des Anteils ist möglich. Angebote über eine 50-Prozent-Finanzierung in Euro oder sfr liegen dem Prospekt bei. Die
dadurch entstehenden zusätzlichen Risiken sind im Prospekt beschrieben. Es werden jährliche Ausschüttungen in Höhe von 7 bis 7,5 Prozent in Aussicht gestellt.
Eine erfolgreiche neue Produktlinie im Bereich der Geschlossenen Fonds macht derzeit Furore. Wir nennen sie Multi-Invest-Fonds. Die Fonds investieren nicht
nur in verschiedene Anlageobjekte, sondern auch in diverse Anlageformen. Innerhalb dieser neuen insbesondere bei Großvertrieben gefragten Produktform werden
unterschiedliche Gestaltungen angeboten. So enthalten manche dieser Fonds, wie der dem hier zu besprechenden Prospekt zugrunde liegende, neben Anlagen aus
dem freien Kapitalmarkt auch solche aus geregelten Märkten, zumeist Investmentfonds.
Im Jahr 1966 wurden die ersten deutschen Immobilienfonds für Studenten aufgelegt und bildeten neben den Offenen Immobilienfonds über Jahrzehnte das Hauptabsatzprodukt der
deutschen Investmentindustrie. Das Streben nach Sicherheit, insbesondere der Anleger der Kriegsgeneration, spiegelt sich hier besonders wider. Der
Investmentgedanke ist gekennzeichnet durch das Prinzip der Risikostreuung und die Möglichkeit, auch Wertpapiere in Bruchteilen von Anteilen erwerben zu
können.
Angeboten wird der Erwerb von Kommanditanteilen an dem in der Überschrift genannten Fonds, der wiederum seinerseits in Immobilien und Immobilienfonds, in
gebrauchte Lebensversicherungen (11 Mio. EUR) sowie in offene Wertpapierfonds (Aktien- und Rentenfonds 10 Mio. EUR) investiert. 9 Mio. EUR zuzüglich des
5-prozentigen bzw. 8-prozentigen Agios fließen in Nebenkosten. Zusammen mit aufzunehmenden Fremdmitteln (50 Mio. EUR gesamt, wovon 5,4 Mio. EUR bereits
aufgenommen sein sollen) soll eine Gesamtinvestition von 100 Mio. EUR ermöglicht werden.
Für Wertpapier-Sondervermögen wird die Möglichkeit erweitert, neben den bisher zulässigen Aktienindizes auch andere Wertpapierindizes nachzubilden und dabei
bislang bestehende Anlagegrenzen zu überschreiten (§ 8c Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 KAGG). Dies dürfte in der Praxis zukünftig dazu führen, dass im Markt anerkannte
Indizes (z. B. Dow Jones Index, FAZ-Index) nachgebildet und somit neuartige Indexfonds mit unterschiedlichen Ausgestaltungen den Privatanlegern angeboten
werden.
Deshalb blieben bislang eigentlich nur offene Immobilienfonds übrig. Denn wer sich für den Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds entschieden hat,
muss einkalkulieren, dass er womöglich zehn Jahre und länger keinen Zugriff auf sein Kapital hat, außer er nimmt beim Verkauf seiner Beteiligung an den
Emittenten oder via Zweitmarkt hohe Abschläge in Kauf. Bei offenen Immobilienfonds für Studenten handelt es sich um ein Anlageinstrument, das vor rund 50 Jahren in
Deutschland kreiert wurde und das es in dieser Form eigentlich nur hier zu Lande gibt.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, in welcher Form das erfolgt. Sie reichen vom Erwerb der eigenen vier Wände, über den Kauf von Anteilen an offenen oder
geschlossenen Immobilienfonds» bis hin zum Einstieg in Aktien von Immobilienaktiengesellschaften und - das ist zumindest für deutsche Anleger neu - von so
genannten G-REITs, also von German Real Estate Investment Trusts. Im Prinzip handelt es sich dabei um Immobilienvermögen, das in Aktiengesellschaften
ausgegliedert wird, die gegenüber herkömmlichen Gesellschaften erhebliche Steuervorteile besitzen.
Selbst wenn man bereit ist, sich dieses Wissen anzueignen und permanent die weitere Entwicklung mitzuverfolgen, haben Anleger von Immobilienfonds dennoch gegenüber
institutionellen Investoren erhebliche Nachteile bei der Informationsbeschaffung. Insbesondere wenn es um Investments in asiatische REITs geht. Und damit
nicht genug. Außerdem gibt es neben den eben beschriebenen Equity- oder Aktien-REITs auch noch REITs, die Hypothekarkredite (engl.: mortgages) aufkaufen.
Diese sind aber so speziell, dass sie für Privatanleger als Anlageprodukt nicht in Frage kommen.
Eine Garantie auf hohe Gewinne gibt es für Anleger auch mit REIT-Aktien nicht. Wie viel für die Aktionäre herausspringt, hängt von mehreren Faktoren ab: Zum
einen natürlich von der Entwicklung des Immobilienmarktes der boomt schon seit Längerem in den USA und Fernost, sodass es in naher Zukunft zu Korrekturen,
also Kursrückschlägen, kommen könnte, wobei die Gefahren der Überhitzung im Wohnungsbau deutlich höher sind als bei Gewerbeimmobilien. Darüber hinaus ist
aber auch die allgemeine Aktienmarktentwicklung von Bedeutung.
Dort unterliegen sie der vollen Besteuerung, was aber im Rahmen der Einführung einer Abgeltungssteuer auf Wertpapiererträge ab 2009 korrigiert werden wird.
Bei G-REITs wird dadurch von der Ausschüttung für die meisten Anleger mehr übrig bleiben. Entscheidend sind aber nicht aktuelle oder künftige steuerliche
Vorteile, sondern vor allem, dass Anleger über REITs die Möglichkeit haben, sich an einem professionell gemanagten Immobilienportfolio auf Aktienbasis zu
beteiligen.
Ein Pluspunkt für Immobilienfonds ist zudem, dass die gewerblichen Immobilienmärkte zurzeit in Deutschland Rückenwind von der guten Konjunktur erhalten. Allerdings
gilt es zu bedenken, dass die offenen «Immobilienfonds» einerseits zwar zu den Inflationsgewinnern gehören, andererseits würde sie ein Konjunkturrückschlag
treffen. Denn offene Immobilienfonds stecken ihr Geld fast ausschließlich in die renditestärkeren Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Supermärkte oder
Bürogebäude, nicht aber in die weit weniger konjunkturempfindlichen Wohnimmobilien.
Äußerst interessant nicht nur im Hinblick auf ein Anti-Inflations-Investment, sondern auch hinsichtlich der Abgeltungsteuer sind offene Immobilienfonds.
Denn die Ausschüttungen offener Immobilienfonds, auf die der Hauptanteil des jährlichen Wertzuwachses erfolgt, sind traditionell zu einem großen Teil
steuerfrei - insbesondere wenn es sich um Fonds mit hohen Auslandsanlagen handelt. Sie profitieren stark von den Doppelbesteuerungsabkommen. Aber es gibt
auch inlandsorientierte offene Immobilienfonds mit niedriger Steuerquote.
Aus steuerlicher Sicht ist interessant, dass bei REITs-Fonds nach zwölf Monaten Kursgewinne steuerfrei vereinnahmt werden können. Ausgeschüttete Dividenden,
die bei REITs einen hohen Anteil haben, unterliegen zurzeit noch der vollen Besteuerung. Ab 2009 unterliegen sie nur noch der dann zu zahlenden
Abgeltungssteuer von 25 Prozent. In früheren Jahren entwickelten sich die Kurse der REITs genau entgegengesetzt zum allgemeinen Trend an den Aktienbörsen.
REITs eigneten sich recht gut, um die Schwankungen eines Aktiendepots auszugleichen.