Immobilienfonds
geschlossene Immobilienfonds und
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Ein Anleger kann sich entweder durch Einmalzahlungen in Höhe von mindestens 7.669 EUR + 5 Prozent Abwicklungsgebühr oder mittels 190 monatlicher Raten in
Höhe von mindestens 38,35 EUR an der oben genannten KG als Kommanditist über den oben gleichfalls genannten Treuhänder beteiligen. Angeboten wird außerdem
eine Kombination, bei der nur 50 Prozent der Zeichnungssumme zuzüglich der Abwicklungsgebühr in einer Summe gezahlt werden. Die restliche Zeichnungssumme
soll durch Umbuchung der Ausschüttungen erbracht werden.
Denn ihre Positionen überschneiden sich zumeist gar nicht oder - im Falle von geschlossenen Immobilienfonds - nur sehr wenig mit den klassischen
Anlageinstrumenten: Aktien, Renten und gegebenenfalls Immobilien. Hinzu kommt, dass sich mit geschlossenen Fondskonstruktionen ähnlich wie mit
Zertifikaten Spezialpakete schnüren lassen.
Geschlossene Immobilienfonds müssen sich neu erfinden, tönt Christian Harreiner, Geschäftsführer des Emissionshauses Delbrück Bethmann Mafei (DBM). Der Fonds hat das
größte Riesenrad der Welt, den 165 Meter hohen Singapore Flyer, finanziert. Zwischen 10 und 15 Prozent Rendite pro Jahr könnten Investoren einstreichen, ist
Harreiner überzeugt. Doch solche Aussagen sind mit Vorsicht zu genießen. Entscheidend ist letztlich nämlich einzig und allein der Praxistest. Sollte sich die
Prognose erfüllen, wäre das natürlich recht ordentlich.
Die Zweitmärkte für Geschlossene Fonds werden immer beliebter. Aus der Sicht der Eigentümer von Beteiligungen mag das eine gute Nachricht sein, denn durch
die Zweitmärkte erhalten ihre Beteiligungen eine Chance zur Fungibilität (Handelbarkeit), wenn auch mangels nennenswerter Umsätze noch eine geringe. Bei den
Käufern von Zweitmarktfonds, soweit sie nicht zur Schicht der gut organisierten institutionellen Anleger gehören, wird die Motivation dann doch eher
zweifelhaft, ähnelt doch die Investition in eine Neuemission eines Geschlossenen Fonds.
Die Annahme allerdings, dass ein vergleichsweise hoher Prozentsatz dieser Fonds auf dem heutigen Stand ungefähr prospektgemäß läuft oder zumindest ohne
gravierende Kapitalverluste dasteht, erscheint nicht allzu gewagt, auch deshalb, weil die meisten der genannten Immobilienmärkte das in den letzten Jahren
erreichte hohe Niveau bislang halten konnten. Kanada als Anlageland für Immobilienfonds für Studenten glänzt zudem mit vergleichsweise erfreulichen Konjunkturdaten und einer starken
Währung.
Anleger investieren als Kommanditisten (direkt oder über eine Treuhandkonstruktion) in die IVG Balanced Portfolio Asia GmbH & Co. KG (Fondsgesellschaft).
Diese erwirbt IVG Real Estate Index Zertifikate, die wiederum die Entwicklung von derzeit vier und maximal fünf vordefinierten Zielfonds abbilden. Es geht
um ein Investitionsvolumen von mindestens 200 und maximal 400 Mio. US-Dollar. Bei den Zielfonds handelt es sich um Fonds mit unterschiedlichem Management
Ansatz, mehrheitlich jedoch mit opportunistischen (also riskanten) Anlagezielsetzungen.
Dass Beteiligungen an geschlossenen Fonds mit den Chancen, aber auch mit den Risiken unternehmerischer Investitionen verbunden sind, ist kein Geheimnis.
Dennoch ignorieren dies viele Anleger und auch manche Berater und Vermittler hartnäckig. Die einen, weil sie den Prospekt nicht lesen oder lesen wollen, die
anderen, weil sie am schnellen Geschäft interessiert sind und deshalb im Kundengespräch vorzugsweise über Ausschüttungen, Renditen und Steuervorteile reden
statt über Risiken, in der Hoffnung, dass die Interessenten dadurch schneller zur Unterschrift bereit sind.
Einige Immobilienfonds für Studenten investieren direkt, andere in Form eines Dachfonds - also in bereits bestehende Fonds, die ihrerseits in den diversen Anlagegebieten
investieren. Zwei Gründe dürften für den Erfolg der Produktlinie besonders maßgebend sein: Durch die angebliche Risikodiversifikation werden die Fonds als
altersvorsorgetauglich dargestellt und diese Sichtweise wird durch die Möglichkeit der ratierlichen Einzahlung in relativ kleinen Raten und mit langen
Laufzeiten unterstützt.
Angeboten wird der Erwerb von Kommanditanteilen an dem in der Überschrift genannten Fonds, der wiederum seinerseits in Immobilien und Immobilienfonds, in
gebrauchte Lebensversicherungen (11 Mio. EUR) sowie in offene Wertpapierfonds (Aktien- und Rentenfonds 10 Mio. EUR) investiert. 9 Mio. EUR zuzüglich des
5-prozentigen bzw. 8-prozentigen Agios fließen in Nebenkosten. Zusammen mit aufzunehmenden Fremdmitteln (50 Mio. EUR gesamt, wovon 5,4 Mio. EUR bereits
aufgenommen sein sollen) soll eine Gesamtinvestition von 100 Mio. EUR ermöglicht werden.
Der entscheidende Unterschied zwischen G-REITs und offenen «Immobilienfonds» ist jedoch, dass es sich im ersten Fall um Aktien handelt und im zweiten um
einen offenen Fonds. Das bedeutet, dass der Fondsmanager immer schauen muss, wie er mit Mittelzu- und -abflüssen zurechtkommt. Finden Anleger einen Fonds
gut, überschütten sie ihn mitunter mit Geld. Finde ich für die zusätzlichen Mittel auch so lukrative Anlagemöglichkeiten? Im Falle hoher Geldabflüsse kann
er gezwungen sein zu verkaufen.
Auch wenn gemäß § 31 Abs. 7 WpHG ausdrücklich nur die den Anforderungen der OGAW-Richtlinie entsprechenden Immobilienfonds als nichtkomplex gelten, dürften
auch andere, nicht der OGAW-Richtlinie unterfallende Fonds, wie z. B. Immobilienfonds für Studenten oder Dach-Hedgefonds als nichtkomplex im Sinne der allgemeinen
Definition nichtkomplexer Finanzinstrumente in § 7 WpDVerOV gelten. Aufträge für derartige Fondsanteile können damit auch im Rahmen des reinen Ausführungsgeschäfts
ausgeführt werden.
Die Verpflichtungen des Anlagevermittlers umfassen in der Regel nur die Erteilung von Auskünften sowie die Durchführung der Vermittlung der Kapitalanlage.
Nach § 1 Abs. 1a Nr. 1 Kreditwesengesetz (KWG) wird die Anlagevermittlung aufsichtsrechtlich als Finanzdienstleistung qualifiziert. Die Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) nimmt einen gewerbsmäßigen und damit erlaubnispflichtigen Betrieb bei 25 Transaktionen pro Monatsdurchschnitt an.
Der Tenor des Vergleichs - von G-REITs mit offenen Immobilienfonds - sollte darauf hinauslaufen, dass es sich um Produkte für unterschiedliche Anlegertypen
handelt. Offene Immobilienfonds eignen sich vor allem für relativ risikoscheue Investoren. REITs kommen hingegen nur für Anleger in Frage, die bereit sind,
mehr aufs Spiel zu setzen. Denn wer sein Depot mit REITs in Form von Einzeltiteln oder speziellen Fonds bestückt, muss auch stärkere Wertschwankungen
verkraften können.
Anders als bei offenen Immobilienfonds ist für den Aktienkurs von REITs an der Börse nicht allein der Wert des Immobilienvermögens entscheidend, sondern
darüber hinaus auch für die sonstige Situation des Unternehmens. Gibt es zum Beispiel Übernahmephantasien, kann das für die Kurse von REITs mitunter eine erheblich
größere Rolle spielen. Ebenso kann die Qualität des Managements den Börsenwert beeinflussen. In Boomphasen können die Aktienkurse von REITs erheblich über dem
Wert des Immobilienportfolios liegen, in Schwächeperioden kann er deutlich darunter notieren.
Besser sieht die Situation natürlich aus, wenn man in die USA blickt. Hier gibt es einen gut entwickelten Markt mit REITs-Aktien aller Art. Asien hat
nachgezogen. Hier sind REITs-Investments in einer ganzen Reihe von Ländern möglich, ebenso wie in Europa. Die Gleichung: Immobilien = magere Rendite muss
für REITs nicht automatisch gelten. In den vergangenen 30 Jahren lag ihre Rendite nämlich um fast 50 Prozent über den im US-Aktienleitindex Dow Jones
Industrials enthaltenen Aktien.
REIT-Fonds können durch ihre häufig gegenläufige Wertentwicklung zum Aktienmarkt, vor allem in Zeiten fallender Notierungen, zur Stabilität der Depotrendite
beitragen. Allerdings lohnt sich Sorgfalt bei der Fondsauswahl. Pflicht ist auf jeden Fall ein Blick auf die Depotpositionen. Diese sollten mindestens 30
Werte aus verschiedenen Segmenten (Büros, Geschäfte, Einkaufszentren) und Regionen umfassen, auch wenn es sich wie bei US-REITs nur um ein einziges (großes)
Land handelt.
Trotzdem wird die Volatilität erheblich höher sein als bei einem offenen Immobilienfonds. Das ist in guten Zeiten aus Anlegersicht erfreulich, weil sie
dann gleichbedeutend mit hohen Renditen ist. In Schwächephasen sieht es natürlich genau umgekehrt aus. Diesem Umstand können sich Anleger auch durch ein
Fondsinvestment und eine damit verbundene, noch so geschickte Diversifikation nicht entziehen. REITs-Fonds werden immer mehr zum Muss für Anleger. Sie
entwickelten sich zur am besten geeigneten Beimischung von Immobilien.
Deshalb fährt man in der Regel besser, wenn man sich selbst einen Fondskorb zusammenstellt, der zum Beispiel aus einem Investment in einen US- und einen
Europa-REIT-Fonds besteht. Eine wichtige Voraussetzung für ein erfolgreiches Fondsinvestment ist die Diversifikation des Fondsvermögens. Das bedeutet, dass
der Fondsmanager mindestens 20, besser mindestens 30 Werte im Depot hat. Nur so ist es möglich, die Ausschläge in der Wertentwicklung nach oben und unten,
also die so genannte Volatilität, deutlich zu vermindern.