Immobilienfonds
Nützliche Tipps zum Thema Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds profitieren gerade in Deutschland im gewerblichen Bereich von der guten wirtschaftlichen Situation. Außerdem wurden die Preise
nicht durch übermäßige Spekulationen nach oben getrieben - wie beispielsweise in Großbritannien -, sodass Investoren hierzulande keine Angst vor dem Platzen
einer Immobilienblase haben müssen. Hinzu kommt, dass Immobilieninvestments gegenwärtig an Attraktivität gewinnen, weil das Schreckgespenst Inflation
herumgeistert.
Nicht zu vergessen, dass Ansparverträge natürlich eine besonders unerfahrene Anlegerzielgruppe ansprechen, was bei den Folgekosten ganz besonders zu Buche
schlägt. Dieser Hinweis ist wichtig, weil in den vergangenen Jahren bei einer Reihe von Ansparfonds vollständige oder teilweise Vermögensvernichtung
konstatiert werden musste. Ein positives Beispiel eines gelungenen Ansparfonds, der mit einiger Wahrscheinlichkeit für die betroffenen Anleger akzeptable
oder prospektgemäße Erträge aus Immobilienfonds erwirtschaftet, ist nicht bekannt.
So ist die Teuerungsrate im Euro-Raum inzwischen auf etwa 4 Prozent gestiegen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat bereits ihre Besorgnis über diese
Entwicklung geäußert. Sie kann aber mit ihren geldpolitischen Instrumenten, vor allem in Form einer Anhebung der Leitzinsen, diesem Trend wegen der Subprime
Krise nicht entschlossen mit den eigentlich nötigen Maßnahmen entgegenwirken. Das könnte nämlich zu einer Liquiditätskrise führen. Aus diesem Grund dürfte die
Phase stark anziehender Teuerungsraten erst einmal weiter anhalten.
Immobilien erfreuen sich bei Anlegern großer Beliebtheit, wenn es auch immer häufiger ausländische Objekte sein sollen. Dort winken meist weitgehend
steuerfreie Erträge, ein im Vergleich zu Deutschland fungiblerer Markt und interessante Wertsteigerungschancen. Nun ist auch dieser Weg in der Vergangenheit
nicht nur mit Erfolgen gepflastert gewesen. Vor allem in den USA wurde schon viel Geld deutscher Anleger in den Sand gesetzt. Hinzu kommt, dass die meisten
ausländischen Immobilienfonds bislang nur kleine Teile ihrer meist langfristigen Anlagedauer hinter sich gebracht haben.
Die Annahme allerdings, dass ein vergleichsweise hoher Prozentsatz dieser Fonds auf dem heutigen Stand ungefähr prospektgemäß läuft oder zumindest ohne
gravierende Kapitalverluste dasteht, erscheint nicht allzu gewagt, auch deshalb, weil die meisten der genannten Immobilienmärkte das in den letzten Jahren
erreichte hohe Niveau bislang halten konnten. Kanada als Anlageland für Versicherungsvergleich Immobilienfonds glänzt zudem mit vergleichsweise erfreulichen Konjunkturdaten und einer starken
Währung.
Kreditgeber ist die HSH Nordbank AG, Hamburg. Die mit der Emission verbundenen Kosten (Weichkosten) bewegen sich am unteren Ende der für derartige Emissionen
üblichen Bandbreite. Die Außenfinanzierung des Anteils ist möglich. Angebote über eine 50-Prozent-Finanzierung in Euro oder sfr liegen dem Prospekt bei. Die
dadurch entstehenden zusätzlichen Risiken sind im Prospekt beschrieben. Es werden jährliche Ausschüttungen in Höhe von 7 bis 7,5 Prozent in Aussicht gestellt.
Gleich im ersten Teil des vorliegenden Prospekts wird mit dem Begriff Renditefonds eines der Reizworte der Anlegerschützer strapaziert. Außerdem ist davon
die Rede, dass der Fonds auch für Immobilieneinsteiger sinnvoll sei. In der Tat wird es unerfahrenen Anlegern besonders leicht gemacht, in diesen Fonds zu
investieren. Da ist einerseits die niedrige Mindestbeteiligungssumme. Hinzu kommt die halbjährliche Auszahlung der vergleichsweise hohen Ausschüttung. Was
die angesprochene Zielgruppe besonders angenehm empfinden wird.
Einige Versicherungsvergleich Immobilienfonds investieren direkt, andere in Form eines Dachfonds - also in bereits bestehende Fonds, die ihrerseits in den diversen Anlagegebieten
investieren. Zwei Gründe dürften für den Erfolg der Produktlinie besonders maßgebend sein: Durch die angebliche Risikodiversifikation werden die Fonds als
altersvorsorgetauglich dargestellt und diese Sichtweise wird durch die Möglichkeit der ratierlichen Einzahlung in relativ kleinen Raten und mit langen
Laufzeiten unterstützt.
Angeboten wird der Erwerb von Kommanditanteilen an dem in der Überschrift genannten Fonds, der wiederum seinerseits in Immobilien und Immobilienfonds, in
gebrauchte Lebensversicherungen (11 Mio. EUR) sowie in offene Wertpapierfonds (Aktien- und Rentenfonds 10 Mio. EUR) investiert. 9 Mio. EUR zuzüglich des
5-prozentigen bzw. 8-prozentigen Agios fließen in Nebenkosten. Zusammen mit aufzunehmenden Fremdmitteln (50 Mio. EUR gesamt, wovon 5,4 Mio. EUR bereits
aufgenommen sein sollen) soll eine Gesamtinvestition von 100 Mio. EUR ermöglicht werden.
Die Anlagevermittlung ist die Vermittlung von Kapitalanlagen durch Vertriebsgesellschaften. Betroffen davon sind fast alle Arten von Kapitalanlagen,
insbesondere Aktien, festverzinsliche Wertpapiere, Investmentfondsanteile, Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, Schiffsbeteiligungen sowie Bauspar-
und Versicherungsverträge. Der Vertrieb erfolgt regelmäßig aufgrund mündlicher Empfehlungen, gegebenenfalls unter Übergabe von Prospekten und sonstigen
Verkaufsunterlagen.
Deshalb blieben bislang eigentlich nur offene Immobilienfonds übrig. Denn wer sich für den Einstieg in einen geschlossenen Immobilienfonds entschieden hat,
muss einkalkulieren, dass er womöglich zehn Jahre und länger keinen Zugriff auf sein Kapital hat, außer er nimmt beim Verkauf seiner Beteiligung an den
Emittenten oder via Zweitmarkt hohe Abschläge in Kauf. Bei offenen Versicherungsvergleich Immobilienfonds handelt es sich um ein Anlageinstrument, das vor rund 50 Jahren in
Deutschland kreiert wurde und das es in dieser Form eigentlich nur hier zu Lande gibt.
Die Verpflichtungen des Anlagevermittlers umfassen in der Regel nur die Erteilung von Auskünften sowie die Durchführung der Vermittlung der Kapitalanlage.
Nach § 1 Abs. 1a Nr. 1 Kreditwesengesetz (KWG) wird die Anlagevermittlung aufsichtsrechtlich als Finanzdienstleistung qualifiziert. Die Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) nimmt einen gewerbsmäßigen und damit erlaubnispflichtigen Betrieb bei 25 Transaktionen pro Monatsdurchschnitt an.
Offene Immobilienfonds können, wenn viele Anleger aus ihnen aussteigen, in einen Liquiditätsengpass geraten und gezwungen sein, kurzfristig in ihrem
Portfolio befindliche Objekte zu ungünstigen Preisen zu verkaufen. Zu solch zyklischem Verhalten können REITs nie genötigt werden. Sie können Schwächeperioden
an den Immobilienmärkten aussitzen, bis sich die Situation wieder beruhigt hat. Das heißt: Ihnen ist es möglich, in Ruhe ihr operatives Geschäft fortzuführen
und sogar eine antizyklische Anlagepolitik zu verfolgen.
Anders als bei offenen Immobilienfonds ist für den Aktienkurs von REITs an der Börse nicht allein der Wert des Immobilienvermögens entscheidend, sondern
darüber hinaus auch für die sonstige Situation des Unternehmens. Gibt es zum Beispiel Übernahmephantasien, kann das für die Kurse von REITs mitunter eine erheblich
größere Rolle spielen. Ebenso kann die Qualität des Managements den Börsenwert beeinflussen. In Boomphasen können die Aktienkurse von REITs erheblich über dem
Wert des Immobilienportfolios liegen, in Schwächeperioden kann er deutlich darunter notieren.
Kommt es hier zu einer Eintrübung, kann sich das auf die Kurse von REIT-Aktien negativ auswirken. Der Vorteil von REITs gegenüber anderen Aktiengesellschaften
ist aber, dass ihre Ertragssituation wesentlich stabiler und besser kalkulierbar ist. Denn Mietverträge für Immobilien laufen meist viele Jahre, wodurch
sich für mehrere Jahre im Voraus recht genau errechnen lässt, welche Mittel dem REIT zufließen werden. Zu Gute kommt REITs ferner, dass sie mit den ihnen
zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln ungestört arbeiten können.
Unter Diversifikationsgesichtspunkten wäre es prinzipiell am besten, einen global aufgestellten Fonds zu bevorzugen. Aber Theorie und Praxis klaffen
bekanntlich auseinander. Denn ein Fondsmanagement ist in der Regel nicht in allen Regionen mit seiner Expertise gleich gut zu Hause. Deshalb sind global
ausgerichtete Fonds, von denen es auch nur eine recht überschaubare Zahl gibt, mit ihren Performanceleistungen nicht ganz vorne zu finden. Auch nicht in
längerfristigen Vergleichen.
Äußerst interessant nicht nur im Hinblick auf ein Anti-Inflations-Investment, sondern auch hinsichtlich der Abgeltungsteuer sind offene Immobilienfonds.
Denn die Ausschüttungen offener Immobilienfonds, auf die der Hauptanteil des jährlichen Wertzuwachses erfolgt, sind traditionell zu einem großen Teil
steuerfrei - insbesondere wenn es sich um Fonds mit hohen Auslandsanlagen handelt. Sie profitieren stark von den Doppelbesteuerungsabkommen. Aber es gibt
auch inlandsorientierte offene Immobilienfonds mit niedriger Steuerquote.
Diese Kombination ist aus folgenden Gründen besonders interessant: So sollten Immobilienfonds, vor allem aus steuerlichen Gründen, mit in einen Entnahmeplan
eingebaut werden. Rentenfonds können interessant sein, um relativ risikolos in Phasen fallender Zinsen an Kursgewinnen festverzinslicher Wertpapiere
mitzuverdienen. Die Vorzüge von Geldmarktfonds liegen in allererster Linie in ihren äußerst geringen Kursschwankungen und den ebenfalls vergleichsweise
recht geringen Kosten.